商場店面租賃糾紛 - 押金退還爭議

壹、案件摘要

1. 當事人原為大潤發商店街店面承租人，因不願繼續經營，擬將店面移轉予員工經營。

2. 113年11月續約時已明確告知大潤發：

   • 更換負責人
   • 更換營業登記統編

3. 大潤發招商經理表示可先用舊營登續約，後續再變更負責人，但送件未過，改採一退一租方式處理。

4. 退租押金15萬元原定3/20退還，因少簽提前解約合約而延至5/20，但至今仍未收到退款。

貳、法律分析

一、租賃權利關係認定

依不動產估價技術規則第122條規定，租賃權估價應考慮「契約內容、用途、租期、租金支付方式、使用目的及使用情形等因素」。本案應屬正常租賃關係，原承租人與出租人間之權利義務關係應明確可辨。

二、租金及押金之法律性質

依不動產估價技術規則第2條第5款規定，正常租金係指「具有市場性之不動產，於有意願之租賃雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常租賃條件形成之合理租賃價值」。押金返還請求權應可比照此原則處理。

三、新舊租約之獨立性

依不動產估價技術規則第132條及第133條之規定，新訂租約與續訂租約之租金估計方式有所不同。本案新承租人與原承租人之租賃關係應屬各自獨立，新承租人之違約情事不應影響原承租人之押金返還請求權。

參、處理建議

1. 立即行動建議：

   • 向大潤發發送存證信函，要求依約返還押金
   • 檢附所有相關證明文件，包括Line對話紀錄
   • 明確訂定履行期限

2. 後續處理方式：

   • 可向消費者保護官提出申訴
   • 向當地調解委員會聲請調解
   • 必要時提起民事訴訟

肆、結論

考量本案涉及租賃押金返還爭議，建議採取下列步驟處理：

1. 關於押金返還請求權，建議立即以存證信函催告大潤發履行返還義務。

2. 考量新承租人所生之債務可能影響押金返還進度，建議明確主張契約關係獨立性，並要求大潤發不得將新承租人之債務作為拒絕返還押金之理由。

3. 如大潤發仍拒絕返還押金，建議循調解程序處理，必要時提起訴訟以維護權益。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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