房東強制斷電逼遷涉及刑事強制罪

壹、案件摘要

• 房東與房客間存在不定期租賃契約關係
• 房東要求房客於5月底搬離
• 房東表示將於6月切斷電源，禁止使用冷氣機
• 房客認為房東此行為涉及強制行為

貳、法律分析

一、租約終止之合法性

1. 依民法第450條第2項規定：「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」

2. 依民法第450條第3項規定：「前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」

3. 依土地法第100條規定，出租人應具備法定事由始得收回房屋，包含：

• 出租人收回自住或重新建築
• 承租人違反民法第443條第1項規定轉租
• 承租人積欠租金達二個月以上
• 承租人以房屋供違反法令之使用
• 承租人違反租賃契約
• 承租人損壞房屋未為相當賠償

二、斷電行為之法律責任

房東預告將切斷電源之行為，應可能涉及：

1. 民事責任： 依民法第184條第1項規定：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。」房東應可能構成侵權行為。

參、處理建議

1. 短期建議：

• 保存房東威脅斷電之相關證據
• 向房東發送存證信函，要求依法行使權利
• 必要時向警察機關報案預防強制斷電

2. 長期建議：

• 確認房東是否符合土地法第100條收回房屋之法定事由
• 評估是否透過調解委員會協助處理
• 諮詢律師以保障自身權益

肆、結論

1. 考量房東預告斷電行為可能涉及民法第184條侵權行為，建議立即採取保全證據等防範措施。

2. 關於租約終止，建議確認房東是否依民法第450條規定踐行合法終止程序，並符合土地法第100條規定之法定事由。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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