債務與債權
2025-05-22

通謀虛偽過戶房產之善意第三人保護問題

甲為避免其所有之房子被債權人查封,與乙通謀虛偽意思表示,將該房子以買賣方式過戶在乙之名義下,約一年後乙將該房子出售給不知情之丙,並已完成登記。試說明理由回答下列問題:(一)丙非明知甲乙間之通謀虛偽意思表示,但有輕過失而不知時,甲可否向丙請求該房子之返還?若丙非明知甲乙間之通謀虛偽意思表示,但為重大過失而不知時,甲可否向丙請求該房子之返還?(二)若丙又將該房子出售予知悉甲乙間通謀情事之丁,並已完成登記時,甲可否向丁請求該房子之返還?

AI 答覆

壹、案件摘要

甲為規避債權人查封,與乙通謀虛偽意思表示,將房屋以買賣方式過戶登記於乙名下。一年後乙將該房屋出售並過戶登記予丙(分別討論丙有輕過失或重大過失之情形)。其後丙又將房屋出售過戶予知悉甲乙通謀情事之丁。

貳、法律分析

一、甲乙間買賣契約效力分析

  1. 依民法第87條第1項規定,當事人互相表示意思一致而為虛偽意思表示者,其意思表示無效。
  2. 本案甲乙間之買賣契約應屬通謀虛偽意思表示,該買賣契約應為無效。

二、丙之權利取得分析

  1. 丙有輕過失之情形:

    • 輕過失不影響善意第三人保護
    • 丙應受民法第759條保護
    • 甲應不得向丙請求返還房屋
  2. 丙有重大過失之情形:

    • 重大過失可能等同惡意
    • 丙應不受民法第759條保護
    • 甲應得向丙請求返還房屋

三、丁之權利分析

  1. 若丙為輕過失:

    • 丙已合法取得所有權
    • 縱使丁知悉甲乙通謀情事
    • 甲應不得向丁請求返還
  2. 若丙為重大過失:

    • 丙未能有效取得所有權
    • 丁明知通謀情事
    • 甲應得向丁請求返還

參、處理建議

  1. 對甲之建議:

    • 若丙為輕過失,建議尋求其他救濟方式
    • 若丙為重大過失,可考慮提起返還之訴
  2. 對丙丁之建議:

    • 建議於交易時善盡注意義務
    • 審慎查證相關權利來源

肆、結論

  1. 關於丙有輕過失之情形:

    • 考量丙受善意第三人保護,建議甲不得請求返還房屋
  2. 關於丙有重大過失之情形:

    • 考量丙丁均不受保護,建議甲得請求返還房屋

本意見書僅供參考,實際處理仍應視具體情況調整,並諮詢合格律師。

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