租屋定金退還糾紛

壹、案件摘要

• 當事人於5/22看房後支付定金新台幣10,000元
• 房東於通訊軟體表示「已收定金10000」、「到時候簽約會扣掉訂金」、「收訂後不會帶別人看房」
• 因家人反對，當事人欲取消租約並要求退還定金

貳、法律分析

一、定金性質認定

1. 依民法第248條規定，定金為契約成立之證據，推定其為違約金。本案房東收受之金額應屬定金性質。

2. 契約階段認定：

• 房東表示「到時候簽約會扣掉訂金」，顯示雙方尚未簽訂正式租賃契約
• 本案應屬於預約階段，而非本約階段
• 雙方之權利義務關係應依預約之性質認定

二、違約責任分析

1. 依民法第249條規定，契約因可歸責於付定金當事人之事由致不能履行時，定金不得請求返還。

2. 本案特殊考量：

• 尚未簽訂正式租賃契約
• 房東僅損失帶看機會之信賴利益
• 家庭因素導致無法履約，可能構成情事變更

參、處理建議

一、協商方案

1. 建議與房東進行善意協商：

• 說明家庭因素之實際情況
• 強調尚未簽訂正式契約
• 提出折衷方案，例如部分定金返還

二、法律途徑

若協商不成，可考慮：

1. 先循調解程序解決
2. 必要時提起民事訴訟請求返還
3. 主張預約階段之違約金約定效力較低

肆、結論

考量本案可能涉及預約階段之定金返還問題，建議：

1. 優先透過協商方式解決，尋求合理折衷方案
2. 若協商不成，可循調解或訴訟程序主張權利
3. 未來簽約前應先與家人充分溝通，並建議以書面方式記錄重要約定內容

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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