房屋漏水未告知之租賃糾紛賠償

壹、案件摘要

本案為承租人於租賃期間未告知房屋漏水情形，直至退租時房東發現損害並要求賠償之爭議案件。

貳、法律分析

一、承租人之保管及通知義務

依民法第432條第1項規定：「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。」承租人應負善良管理人之注意義務，發現漏水應及時通知房東。

若承租人未盡通知義務，依民法第432條第2項：「承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」應負損害賠償責任。

二、損害賠償責任之認定

1. 依民法第184條第1項：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」承租人若因過失未通知漏水情形，應可能構成侵權行為。

2. 依民法第231條第1項：「債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。」承租人未及時通知可能導致損害擴大，應可能需負擔因遲延通知所致之額外損害。

三、損害賠償之減輕

依民法第218條：「損害非因故意或重大過失所致者，如其賠償致賠償義務人之生計有重大影響時，法院得減輕其賠償金額。」若承租人非因故意或重大過失，且賠償將重大影響其生計，法院得斟酌減輕賠償金額。

參、處理建議

1. 建議房東：

• 詳細記錄並拍照存證漏水損害情形
• 請專業人士進行損害鑑定並製作報告
• 保留修繕費用相關單據
• 先與承租人進行協商，若無法達成共識再考慮提起訴訟

2. 建議承租人：

• 說明未能及時通知之原因
• 若確有過失，考慮與房東協商合理賠償金額
• 提出分期付款等替代方案

肆、結論

考量本案承租人未盡通知義務可能涉及民法第432條之保管義務及第184條之侵權行為責任，建議雙方先行協商解決，協商時應考量：

1. 實際修繕費用
2. 漏水造成之損害程度
3. 承租人是否有故意或重大過失
4. 承租人之經濟狀況

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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