繼父出資買房但房產在我名下，他要求設定抵押該怎麼辦？

老師您好，想請教一個問題客戶的繼父在買房子的時候有先出資400萬，後續貸款是有客戶這邊承擔，權狀持有人也是客戶本人現在繼父說要等五年後過戶，目前還有一年半的時間，然後他怕客戶中間去買賣或二胎，所以要逼他去做設定，但這樣對客戶沒有保障，因為五年後沒有過戶客戶也沒有辦法對房子做任何處置，請問關於這個問題，客戶他可以怎麼做？（權狀在繼父身上，客戶在8/22已經先申請權狀補發了）

AI 答覆

壹、案件摘要

客戶購買房屋時，繼父出資400萬元，後續貸款由客戶承擔
房屋所有權登記在客戶名下
繼父要求等五年後過戶，並要求客戶在此期間設定抵押權
房屋權狀目前在繼父手中，客戶已申請補發

貳、法律分析

一、所有權歸屬問題

依民法第758條第1項規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」
房屋既已登記在客戶名下，應推定客戶為合法所有權人
依民法第759-1條第1項：「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。」

二、繼父出資性質

繼父的400萬出資，應可能屬於：
- 贈與
- 借貸關係
若屬借貸關係，應依民法第166條規定訂立書面契約

三、抵押權設定問題

依民法第881條規定，抵押權設定將使繼父對房屋享有優先受償權
設定抵押權可能產生的風險：
- 限制客戶處分房屋之權利
- 若繼父不願塗銷抵押權，可能衍生糾紛
- 缺乏明確的法律保障機制

參、處理建議

一、立即性建議

完成權狀補發程序
暫不同意設定抵押權
保全相關交易證據

二、協商建議

與繼父訂立書面契約，明確約定：
- 出資性質認定
- 雙方權利義務
- 還款方式及期限
- 違約處理機制
建議由公證人作成公證書

三、法律程序建議

尋求律師協助擬定正式協議
必要時可提起確認所有權之訴
保全相關證據文件

肆、結論

考量本案涉及不動產所有權歸屬及繼父出資性質認定問題，建議客戶：

應先確認繼父出資之法律性質
不宜貿然同意設定抵押權
應儘速完成權狀補發程序
建議尋求專業律師協助，以書面契約方式確立雙方權利義務關係

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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