房東沒告知附近有厭惡設施，租約能否主張無效？

壹、案件摘要

本案涉及房東出租房屋時，對於房屋附近存在厭惡設施是否負有主動告知義務的問題，租客在簽約過程中並未主動詢問相關事項。

貳、法律分析

一、民事責任

1. 依據不動產估價師法第16條第1項規定：「不動產估價師受委託辦理各項業務，應遵守誠實信用之原則，不得有不正當行為及違反或廢弛其業務上應盡之義務。」雖然本條規範對象為不動產估價師，但其所揭示的誠實信用原則應可類推適用於一般不動產交易。

2. 房東作為出租人，應就租賃物之重要資訊負有告知義務：

• 若厭惡設施確實影響居住品質，應屬租賃標的重要事項
• 依不動產估價技術規則第122條規定，租賃權估價應考慮「契約內容、用途、租期、租金支付方式、使用目的及使用情形等因素」，顯示這些因素均屬租賃重要事項

二、告知義務之判斷

1. 重要性判斷標準：

• 厭惡設施對居住品質之影響程度
• 是否影響租賃標的之價值
• 一般社會通念上是否屬應告知事項

2. 未盡告知義務之效果：

• 若房東故意隱瞞，租客可能得主張被詐欺
• 若屬重大事項而未告知，租客可能得主張錯誤

參、處理建議

1. 對房東建議：

• 主動告知租賃物周邊環境狀況
• 在租約中明確記載相關資訊
• 保留告知之書面紀錄

2. 對租客建議：

• 評估厭惡設施影響程度
• 與房東協商可能之補救方案
• 必要時尋求法律救濟

肆、結論

考量房東對租賃物應負有誠實告知之義務，建議房東於出租時主動告知足以影響租賃標的使用價值之重要事項，以避免日後爭議。同時建議雙方應本於誠信原則進行協商，必要時可透過調解等程序解決糾紛。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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