社宅租賃沙發毀損賠償爭議

壹、案件摘要

房東將房屋出租予包租廠商作為社會住宅使用，出租兩個月內房內新購置的沙發床遭房客使用致損壞，包租廠商要求房東更換新沙發床。

貳、法律分析

一、租賃契約關係

依民法第421條第1項規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」本案應成立租賃契約關係。

二、承租人保管責任

1. 依民法第432條規定，承租人應以善良管理人之注意保管租賃物，如違反此項義務致租賃物毀損或滅失者，負損害賠償責任。
2. 本案包租廠商作為承租人，應對租賃物負善良管理人之注意義務。

三、使用方法限制

依民法第443條規定：「承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。」房客使用沙發床應符合一般正常使用方式。

參、處理建議

1. 確認損壞原因

• 建議進行專業鑑定，確認損壞是否因不當使用所致
• 保存相關照片、維修紀錄等證據

2. 協商處理方式

• 與包租廠商協商賠償方案
• 要求包租廠商提供損壞發生的具體說明
• 建議由包租廠商負責維修或賠償

3. 未來預防措施

• 於租約中明確約定家具設備使用規範
• 進行定期檢查並作成紀錄
• 考慮投保相關保險

肆、結論

考量本案涉及租賃物保管責任，建議房東：

1. 依民法第432條主張包租廠商應負保管責任
2. 要求包租廠商就沙發床損壞負擔賠償責任
3. 無須主動更換新沙發床，除非租約另有約定

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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