房屋買賣糾紛-交屋後漏水問題

壹、案件摘要

當事人購買房屋並完成交屋後，發現房屋有漏水情形，涉及買賣物之瑕疵擔保責任問題。

貳、法律分析

一、民事責任

1. 瑕疵擔保責任

• 依民法第359條規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人應得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。

2. 種類物瑕疵之處理

• 依民法第364條第1項規定，如其物有瑕疵，買受人應得不解除契約或請求減少價金，而即時請求另行交付無瑕疵之物。

3. 請求權時效

• 依民法第365條第1項規定，買受人因物有瑕疵而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，應於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。
• 若出賣人故意不告知瑕疵，依同條第2項規定，六個月期間之限制應不適用。

4. 侵權行為責任

• 依民法第184條第1項規定，若出賣人因故意或過失不法侵害他人之權利者，應負損害賠償責任。

參、處理建議

1. 立即採取行動

• 詳細記錄並拍攝漏水情形
• 保留相關修繕費用單據
• 儘速通知出賣人處理

2. 法律行動建議

• 先以存證信函通知出賣人
• 若協商不成，可提起調解或訴訟
• 視情況請求減少價金或解除契約
• 請求損害賠償

3. 注意時效

• 注意六個月除斥期間之規定
• 若能證明出賣人故意隱瞞，則不受六個月期間限制

肆、結論

關於房屋漏水瑕疵問題，建議當事人應儘速採取行動保全證據並通知出賣人，同時注意相關請求權之行使期限。若出賣人拒絕處理，可循法律途徑主張權利，包括請求減少價金、解除契約或請求損害賠償等救濟方式。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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