預售屋驗收汙水管位置瑕疵爭議

壹、案件摘要

本案為預售屋驗收時發現建商將汙水管施作於隔間牆上之情形，委託人欲確認相關修繕權責及保障後續權益。

貳、法律分析

一、民事責任

依民法第354條規定，出賣人應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。本案汙水管施作於隔間牆上，應不符合建築工程施作規範，建商應負瑕疵擔保責任。

二、消費者保護責任

依消費者保護法第7條第1項規定：「從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。」建商應就汙水管施作瑕疵負擔修繕責任。

三、公寓大廈管理責任

依公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。」本案汙水管施作瑕疵可歸責於建商，應由建商負擔修繕費用。

參、處理建議

1. 驗收階段：

• 詳實記錄瑕疵情形，包含照片及書面說明
• 於驗收單明確記載瑕疵項目
• 要求建商提出改善計畫

2. 交屋前：

• 保留部分尾款作為履約擔保
• 要求建商出具書面保證，確認後續修繕責任
• 確認改善完成後再行交屋

3. 法律行動：

• 若建商拒不改善，可依消費者保護法提起訴訟
• 向消費者保護官提出申訴

肆、結論

考量本案汙水管施作瑕疵可能涉及建商施工品質責任，建議委託人：

1. 應於驗收時詳實記錄瑕疵情形
2. 要求建商提出具體改善計畫
3. 於交屋前確實完成改善
4. 保留相關書面文件以確保日後權益

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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