公寓裝潢挖洞侵害停車位使用權糾紛

壹、案件摘要

本案為公寓大廈一樓住戶於其專有部分裝潢施工時，在地板開挖數個洞通至地下室停車位上方，涉及是否侵害地下室停車位所有權人權益之爭議。

貳、法律分析

一、專有部分與共用部分之區分

依公寓大廈管理條例第3條規定：

• 「專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。」
• 「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」

樓地板屬於建築物之主要構造，應屬共用部分，一樓住戶不得任意變更或破壞。

二、規約效力與變更程序

依公寓大廈管理條例第23條規定，有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。本案住戶若欲變更共用部分，應依規約規定辦理。

三、區分所有權人會議決議

依公寓大廈管理條例第31條規定，區分所有權人會議之決議應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。本案住戶未經區分所有權人會議決議，擅自變更共用部分，應屬違法。

參、處理建議

1. 立即要求該住戶停止施工並回復原狀

2. 建議採取下列途徑處理：

• 向管理委員會提出申訴，依公寓大廈管理條例第36條規定，由管理委員會處理住戶違規情事
• 召開區分所有權人會議討論處理方案
• 若住戶不願配合，可依法提起民事訴訟

3. 保全證據：

• 拍照存證
• 請專業人士進行現場勘驗
• 保留相關文件往來紀錄

肆、結論

考量本案行為可能涉及違反公寓大廈管理條例相關規定，建議先透過管理委員會協調處理，若無法達成共識，再循法律途徑解決。同時，為確保建築物結構安全，應儘速要求住戶回復原狀。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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