不動產預告登記會洩露所有權人個資嗎？有什麼保護措施？

壹、案件摘要

本案涉及不動產預告登記制度是否可能導致權狀所有權人個人資料外洩之疑慮。當事人關切預告登記制度之運作，是否會使不動產所有權人之個人資料遭不當揭露或利用。

貳、法律分析

一、預告登記之法律性質與功能

(一) 預告登記之定義與效力

依土地法第79-1條第1項規定：「聲請保全左列請求權之預告登記，應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之：一、關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。二、土地權利內容或次序變更之請求權。三、附條件或期限之請求權。」預告登記係為保全請求權而為之登記，具有保全將來本登記請求權之效力。

依土地法第79-1條第2項規定：「前項預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。」此規定賦予預告登記對抗效力，確保請求權人將來得以實現其請求權。

(二) 預告登記之申請程序

依土地登記規則第137條規定：「申請預告登記，除提出第三十四條各款規定之文件外，應提出登記名義人同意書。前項登記名義人除符合第四十一條第二款、第四款至第八款、第十款、第十五款及第十六款規定之情形者外，應親自到場，並依第四十條規定程序辦理。」此規定確保預告登記之申請須經登記名義人同意，保障所有權人權益。

二、不動產登記資料之公開性質

(一) 登記資料提供之分類

依土地登記規則第24-1條第1項規定，申請提供土地登記及地價資料，其資料分類及內容如下：

1. 第一類：顯示登記名義人全部登記資料
2. 第二類：隱匿登記名義人之出生日期、部分姓名、部分統一編號、債務人及債務額比例、設定義務人及其他依法令規定需隱匿之資料。但限制登記、非自然人之姓名及統一編號，不在此限
3. 第三類：隱匿登記名義人之統一編號、出生日期之資料

(二) 資料申請之權限

依土地登記規則第24-1條第3項規定：「登記名義人或其他依法令得申請者，得申請第一項第一款資料；任何人得申請第一項第二款資料；登記名義人、具有法律上通知義務或權利義務得喪變更關係之利害關係人得申請第一項第三款資料。」此規定顯示，一般民眾僅能申請第二類資料，該類資料已隱匿部分個人資料，應屬合理之公開範圍。

(三) 公開原則之法理基礎

依民法第759-1條規定：「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者,其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。」此為不動產登記公示公信原則之體現，登記資料之適度公開係為維護交易安全所必要。

三、預告登記與個人資料保護之關聯性分析

(一) 預告登記所揭露之資訊範圍

依土地登記規則第136條第2項規定：「前項限制登記，包括預告登記、查封、假扣押、假處分或破產登記，及其他依法律所為禁止處分之登記。」預告登記屬限制登記之一種，其記載內容應包括請求權人之姓名或名稱、請求權之種類、登記原因及其年月日、標的物之標示等資訊。

(二) 資料公開之合法性基礎

1. 預告登記資訊之揭露係基於土地法第79-1條及土地登記規則相關規定之正常登記程序
2. 依土地登記規則第24-1條規定，一般民眾申請之第二類資料已隱匿部分個人資料
3. 此等資訊公開係為保障交易安全及請求權人權益所必要

(三) 是否構成個人資料外洩

1. 預告登記資訊之揭露係依法律規定之正常登記程序，屬合法之資訊公開，應非屬「外洩」概念
2. 現行制度已透過資料分類機制，在交易安全與個人資料保護間取得平衡
3. 所有權人之基本資料雖屬登記簿應記載事項，但一般民眾查詢時已受到適當限制

四、預告登記之塗銷機制

依土地登記規則第146條規定：「預告登記之塗銷，應提出原預告登記請求權人之同意書。前項請求權人除符合第四十一條第二款、第四款至第八款、第十款、第十五款及第十六款規定之情形者外，應親自到場，並依第四十條規定程序辦理。預告登記之請求權為保全土地權利移轉者，請求權人會同申辦權利移轉登記時，於登記申請書備註欄記明併同辦理塗銷預告登記者，免依前二項規定辦理。」此規定提供預告登記之塗銷機制，保障所有權人權益。

參、處理建議

一、正確認知預告登記制度

(一) 預告登記應非屬個人資料外洩

1. 預告登記係依土地法第79-1條規定之正常登記程序
2. 登記資料之公開係基於土地登記公開原則，並已透過土地登記規則第24-1條之資料分類機制，適度保護個人資料
3. 此應屬合法之資訊揭露，非「外洩」概念

(二) 公開與保護之平衡機制

1. 不動產登記制度已透過資料分類機制，在交易安全與個人資料保護間取得平衡
2. 一般民眾僅能申請第二類資料，該類資料已隱匿部分個人資料
3. 所有權人應理解登記適度公開為制度必要特性

二、所有權人之因應措施

(一) 預防性措施

1. 與他人簽訂不動產相關契約時應審慎評估，避免輕易同意預告登記
2. 充分了解預告登記之法律效果，特別是土地法第79-1條第2項規定之對抗效力
3. 定期查詢自有不動產登記狀況，及早發現異常

(二) 發現不當預告登記時之處理

1. 如認為預告登記不當，可依相關規定申請異議登記
2. 符合土地登記規則第146條規定要件時，可申請塗銷預告登記
3. 必要時可提起訴訟請求塗銷不當之預告登記

三、個人資料保護之強化建議

(一) 對所有權人

1. 依土地登記規則第24-1條第2項規定，登記名義人得請求隱匿部分住址資料
2. 注意個人資料之其他保護措施，如戶籍資料之保護
3. 發現資料遭不當使用時，應立即向主管機關檢舉

(二) 對查詢者

1. 查詢登記資料應基於正當目的
2. 不得將查詢資料用於不正當目的
3. 違法使用登記資料者，可能涉及相關法律責任

四、法律風險提醒

(一) 不當使用登記資料之風險

1. 違反個人資料保護法可能負民事損害賠償責任
2. 意圖營利而違法利用個人資料，可能涉及刑事責任
3. 主管機關得處以行政罰鍰

(二) 不當預告登記之風險

1. 無正當理由而聲請預告登記，可能構成侵權行為
2. 應負損害賠償責任
3. 可能涉及刑法相關罪責

肆、結論

關於不動產預告登記是否會導致權狀所有權人個人資料外洩之疑慮，考量預告登記制度係依土地法第79-1條及土地登記規則相關規定之正常登記程序，且現行制度已透過土地登記規則第24-1條之資料分類機制，在交易安全與個人資料保護間取得平衡，一般民眾申請之第二類資料已隱匿部分個人資料，應屬合法之資訊揭露，建議所有權人正確認知預告登記制度，無需過度擔憂，但仍應定期查詢登記狀況，並善用相關保護機制。

如有具體個案需求，建議提供更詳細之案件事實以進行深入分析，必要時可諮詢地政士或不動產專業律師。如涉及爭議，應儘早尋求法律協助。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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