租房前半年簽約後半年只用LINE告知房東，這樣算定期還是不定期租約？

壹、案件摘要

當事人與房東之租賃關係分為兩個階段：

（1）前半年：雙方簽訂書面租賃契約

（2）後半年：當事人透過LINE通訊軟體告知房東續租半年之意願，房東表示同意

現欲釐清後半年之租賃關係究屬「定期租約」或「不定期租約」。

貳、法律分析

一、租賃契約之成立要件

依據民法第153條第1項規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」租賃契約原則上為諾成契約，不以書面為必要。當事人透過LINE表示續租意願，房東同意，雙方意思表示合致，租賃契約應已成立。

二、定期或不定期租約之判斷標準

（一）民法第422條之規定

民法第422條明定：「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」本條文為判斷定期或不定期租約之關鍵法條。

（二）本案情形分析

本案涉及之租賃標的為房屋（不動產），後半年租賃期限為6個月，未以書面字據訂立，僅有LINE對話紀錄。

依民法第422條規定，不動產租賃期限「逾一年」者，始須以字據訂立，未以字據訂立者，視為不定期租約。本案後半年租期為6個月，未逾一年，因此不適用民法第422條「視為不定期租約」之規定。

若雙方透過LINE明確約定「再租半年」，且內容可清楚證明雙方有定期租賃之合意，應屬定期租約。

三、電子通訊紀錄之證據效力

LINE對話紀錄雖非傳統書面契約，但依實務見解，電子訊息紀錄可作為意思表示合致之證明。若LINE對話內容明確記載租期為「半年」，可證明雙方有定期租賃之合意，該電子訊息紀錄具有證據能力。

四、定期與不定期租約之差異

（一）定期租約

租賃期限屆滿，租賃關係原則上終止，承租人應返還租賃物。

（二）不定期租約

依民法第450條第2項規定：「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」

若為不動產租賃，出租人收回房屋應受土地法第100條限制。土地法第100條規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」

參、處理建議

一、法律定性初步判斷

本案後半年租賃關係應屬定期租約，理由如下：

（1）租期僅6個月，未逾一年，不適用民法第422條視為不定期租約之規定

（2）若雙方透過LINE明確約定「再租半年」，有定期之合意

（3）依民法第153條規定，契約已合法成立，具有拘束力

二、實務建議

（一）保存證據

建議當事人立即保存LINE對話紀錄，包括：

• 截圖保存完整對話內容

• 確保可清楚顯示對話雙方身分、約定租期（半年）、租金金額及房東同意之意思表示

（二）補簽書面契約

雖然本案租期未逾一年，法律上不以書面為必要，但建議與房東補簽書面契約，明確約定：

• 起迄日期

• 租金給付方式

• 雙方權利義務

• 終止事由

此舉可避免日後爭議，並強化契約之證明力。

（三）注意租期屆滿處理

定期租約期滿，租賃關係原則上終止。若繼續使用房屋且房東不反對，依民法第451條規定，可能視為不定期租約，屆時雙方權利義務關係將有所變動。

三、風險提醒

（一）若認定為定期租約

• 租期內居住權受保障

• 期滿須搬離或重新協商

（二）若認定為不定期租約

• 較有彈性，但房東可依土地法第100條所列事由收回房屋

（三）舉證責任

若發生爭議，當事人需證明雙方確有「半年」之期限合意，因此保存LINE對話紀錄至為重要。

肆、結論

綜上所述，考量本案後半年租賃期限為6個月，未逾一年，不適用民法第422條視為不定期租約之規定，且雙方透過LINE明確約定「再租半年」，應屬定期租約。

建議當事人：

（1）立即保存完整LINE對話紀錄作為證據

（2）與房東補簽書面契約，明確約定雙方權利義務

（3）注意租期屆滿之處理，避免自動轉為不定期租約

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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