你租房前半年有和房東簽訂書面契約 後半年以line告知房東再續約半年房東同意後面因個人因素需提前搬遷但有提前一個月告知房東房東還能扣我押金嗎
當事人前半年與房東簽訂書面租賃契約，租期屆滿後透過LINE通訊軟體與房東約定續租半年，房東表示同意。嗣後當事人因個人因素需提前終止租約，已提前一個月告知房東，惟房東主張扣留押金。當事人詢問房東是否有權扣留押金。
（一）原租約為書面契約
依民法第422條規定：「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」本案前半年租期既已簽訂書面契約，該租賃契約合法成立。
（二）續約方式之效力
後半年續約雖僅透過LINE通訊軟體約定，惟依民法第153條第1項規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」LINE對話紀錄可作為雙方意思表示一致之證明，續約契約應屬有效成立。
惟因續約期限為半年（未逾一年），且未以書面訂立，倘若原書面契約未明確約定續約條件，依民法第422條規定，本次續約可能視為不定期限之租賃。
（一）租賃契約終止之要件
若本案續約仍屬定期租賃（期限半年），原則上當事人應履行至租期屆滿。提前終止可能涉及違約責任，除非契約另有約定或符合法定終止事由。
若本案續約因未簽訂書面而視為不定期租賃，依民法相關規定，當事人得隨時終止契約，但應依習慣先期通知。不動產租金以月為支付期限者，應至少於一個月前通知。
本案當事人已提前一個月告知房東，若續約屬不定期租賃，應已符合法定通知期間，終止契約可能合法有效。
（二）押金返還義務
依民法第99條第1項規定：「附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力。」（註：本條文內容與押金定義不符，實務上押金係指擔保承租人履行契約義務之給付，於債務完全履行後應予返還。）
押金之功能在於擔保承租人履行租賃契約義務，包括：
（三）房東扣留押金之要件
房東僅能在下列情形扣留押金：
（一）有利於當事人之情形
（二）房東可能主張之理由
（三）法律評析
本案關鍵在於續約之性質認定：
若續約視為不定期租賃：當事人已依法提前一個月通知，合法終止契約，房東原則上不得扣留押金（除非有積欠租金或損害賠償事由）
若續約仍屬定期租賃：提前終止可能構成違約，房東可能得依契約約定扣留押金或請求違約金
考量本案續約未簽訂書面契約，且期限未逾一年，依民法第422條規定，可能視為不定期租賃。當事人已提前一個月通知，應符合法定終止要件，房東原則上不得扣留押金。
惟實務上仍須審酌：
（一）保全證據
（二）與房東協商
建議以存證信函或LINE訊息明確表示：
（一）調解程序
若協商不成，可向鄉鎮市調解委員會或法院聲請調解：
（二）民事訴訟
（三）支付命令
若房東無爭執事由，可聲請支付命令：
（一）有利因素
（二）不利因素
（三）勝訴可能性評估
基於現有資訊，若符合下列條件，主張返還押金之可能性較高：
第一階段：溝通協商（1至2週）
第二階段：調解程序（1個月）
第三階段：訴訟程序（3至6個月）
綜上所述，本案當事人與房東之續約因未簽訂書面契約，依民法第422條規定可能視為不定期限租賃。當事人已提前一個月告知房東終止租約，若續約確屬不定期租賃，終止行為應屬合法有效，可能不構成違約。
考量當事人已依法提前通知，且續約未簽訂書面契約，房東原則上不得扣留押金，除非有下列情形：
建議當事人先以友善方式與房東溝通，說明法律依據並請求返還押金。若協商不成，可循調解或訴訟途徑解決。基於現有資訊判斷，當事人主張返還押金之法律立場應屬合理，惟實際結果仍須視具體事證及契約內容而定。
本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。
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