我想問當初2房東有跟我簽無償贈予 裝潢 沒有跟提要拆除裝潢 最後換我跟大房東直接承租 如今要退租大房東求我拆除裝潢會產生費用 我有義務要拆嗎
本案涉及租賃關係轉換後的裝潢拆除爭議。當事人原與二房東簽訂租賃契約，二房東曾簽署「無償贈予裝潢」文件，且未約定退租時需拆除裝潢。嗣後當事人改與大房東直接簽訂租賃契約，現因退租，大房東要求拆除裝潢並將產生費用。爭點在於當事人是否負有拆除裝潢之義務。
依民法第406條規定：「稱贈與者，謂當事人約定，一方以自己之財產無償給與他方，他方允受之契約。」二房東簽署「無償贈予裝潢」文件後，贈與契約應已成立，裝潢所有權可能已移轉予當事人。既為「無償贈予」且未約定拆除義務，當事人取得裝潢所有權後，原則上應無須於退租時拆除。
應檢視與大房東簽訂之租賃契約是否有約定退租時拆除裝潢之條款。若新契約未明確約定拆除義務，不能當然認定當事人負有拆除責任。依土地法第100條規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。」該條文雖未直接規範裝潢拆除問題，但可推知租賃關係之權利義務應以契約約定為準，出租人不得任意增加承租人之義務。
裝潢雖經二房東無償贈予，所有權可能屬當事人，但裝潢附著於大房東所有之房屋，可能涉及動產與不動產之附合問題。若裝潢已構成房屋之「重要成分」，大房東可能取得裝潢所有權。
若裝潢構成附合，大房東取得所有權時，當事人可能得依民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」主張不當得利返還請求權，要求大房東補償裝潢之價值。
依民法第181條規定：「不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。」若裝潢無法返還，大房東應償還其價額。
依民法第182條規定：「不當得利之受領人，不知無法律上之原因，而其所受之利益已不存在者，免負返還或償還價額之責任。受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償。」若大房東明知裝潢係當事人所有而要求拆除，可能應負較重之返還責任。
租賃關係終止時，承租人應返還租賃物。但對於增設之工作物（裝潢），承租人是否負有拆除義務，應視契約約定及法律規定而定。
若租賃契約未約定退租時須拆除裝潢或回復原狀，當事人應無此契約義務。承租人可選擇不取回裝潢，將之留置於租賃物。
若與大房東之租賃契約「未約定」退租時須拆除裝潢，當事人應無此契約義務。契約自由原則下，當事人之權利義務應以契約約定為準，不得任意增加。
二房東已無償贈予裝潢，顯示裝潢可能係供房屋使用。此情形下，當事人選擇留置裝潢於房屋，應符合贈與之目的，更無拆除義務。
若租賃契約無約定須回復原狀，大房東不得任意要求拆除。依土地法第100條規定，出租人收回房屋受到限制，不得任意變更租賃條件或增加承租人義務。
若大房東因取得裝潢而受有利益，當事人可能得依民法第179條、第181條及第182條規定，主張不當得利返還請求權，要求大房東補償裝潢價值。
依民法第183條規定：「不當得利之受領人，以其所受者，無償讓與第三人，而受領人因此免返還義務者，第三人於其所免返還義務之限度內，負返還責任。」若大房東將裝潢無償讓與他人，該第三人亦可能負返還責任。
依民法第266條規定：「因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付全部不能者，他方免為對待給付之義務；如僅一部不能者，應按其比例減少對待給付。前項情形，已為全部或一部之對待給付者，得依關於不當得利之規定，請求返還。」若因裝潢問題導致租賃關係無法正常履行，可能涉及給付不能之問題。
建議仔細檢視與大房東簽訂之租賃契約，確認是否有約定退租時須拆除裝潢或回復原狀之條款。若無此約定，當事人應無拆除義務。
建議保存「無償贈予裝潢」之書面文件，並確認原租賃契約中關於裝潢之約定。此文件可證明裝潢所有權歸屬，作為主張權利之依據。
建議對現場裝潢狀況進行完整拍照存證，記錄裝潢之種類、範圍及狀態，以備日後爭議時使用。
建議以存證信函或律師函方式，向大房東表明：
(1) 與大房東之租賃契約可能並未約定退租時須拆除裝潢
(2) 裝潢係二房東無償贈予，當事人可能享有所有權
(3) 當事人選擇不取回裝潢，將之留置於租賃物
(4) 若大房東堅持拆除，建議由大房東自行負擔費用，或補償裝潢價值
考量租賃契約可能未約定拆除義務，且裝潢係無償取得，建議優先主張不拆除。可向大房東說明裝潢對房屋可能有加值效果，提供裝潢清單供大房東參考，並強調拆除反而可能造成房屋損害。
若大房東堅持拆除，可提出：
建議僅拆除容易移除且不損害房屋結構之裝潢，保留已附合或拆除將損害房屋之部分。
若契約確有回復原狀義務，可協商由雙方分擔費用。主張大房東因取得裝潢可能受有利益，應負擔部分費用。
可要求大房東補償裝潢價值，依民法第179條、第181條及第182條規定主張不當得利返還。
若協商不成，大房東採取法律行動時：
可提出租賃契約證明無拆除條款，主張契約自由原則，當事人無拆除義務。
可提出二房東「無償贈予裝潢」文件，主張對裝潢可能享有所有權或使用權。
可主張承租人對增設工作物有選擇權，無強制拆除義務。
若大房東取得裝潢，可依民法第179條、第181條及第182條規定請求補償裝潢價值，主張不當得利返還請求權。
若大房東態度強硬，建議尋求律師協助。律師可協助審查契約、發函及代理訴訟。
可向鄉鎮市調解委員會聲請調解。調解成立具有執行力，且費用較低。
若符合消費者保護法適用範圍，可向消保官申訴。
關於當事人是否負有拆除裝潢之義務，考量以下因素：
若與大房東之租賃契約未明確約定退租時須拆除裝潢，當事人應無此契約義務。依土地法第100條規定，出租人收回房屋受到限制，不得任意變更租賃條件。
依民法第406條規定，二房東已將裝潢無償贈予當事人，裝潢所有權可能已移轉。當事人選擇留置裝潢於房屋，應符合贈與之目的。
若大房東因取得裝潢而受有利益，當事人可能得依民法第179條、第181條及第182條規定，主張不當得利返還請求權，要求大房東補償裝潢價值。
若與大房東之契約確有「回復原狀」或「拆除裝潢」條款，當事人可能負有拆除義務。建議仔細檢視契約內容。
若裝潢已構成房屋重要成分，大房東可能主張取得所有權，但應補償價值。
若進入訴訟程序，需考量時間及費用成本。建議優先協商解決。
建議以書面向大房東說明法律立場，爭取不拆除或由大房東負擔費用。
建議完整保存所有契約文件及通訊記錄，以備日後爭議時使用。
若大房東態度強硬或提起訴訟，建議立即委任律師處理。
若拆除費用不高，可考量直接拆除以避免爭議，但應先與律師討論。
本法律意見書僅供參考，實際處理仍應依個案具體情況及完整契約內容為準。建議當事人儘速攜帶完整契約文件諮詢專業律師，以確保權益。
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