房子名義在哥哥名下但母親有產權，母親想贈與給小兒子，哥哥卻控制分配，該怎麼辦？

壹、案件摘要

本案涉及不動產所有權歸屬及產權分配爭議。案件事實如下：

（一）房屋購買背景：因哥哥貸款利率較優，故以哥哥名義購買房屋。

（二）出資情形：頭期款由母親支付，貸款由母親與哥哥共同負擔。

（三）實際使用狀況：小兒子與母親同住並照顧母親及患有重度精神障礙的二姐。

（四）爭議核心：

• 哥哥承認母親擁有一半產權
• 母親欲將其產權移轉予小兒子
• 哥哥對產權分配比例有不同意見
• 擔心協議書效力不足

貳、法律分析

一、不動產物權歸屬認定

（一）登記名義與實際權利的區別

依民法第758條規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」雖房屋登記於哥哥名下，但登記僅具「推定力」而非「絕對效力」，可透過舉證推翻。

本案屬典型「借名登記」法律關係。最高法院99年台上字第1662號判決指出：「借名登記契約係指當事人約定，一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。」

（二）母親產權主張的法律依據

依據出資事實，母親可主張：

（1）實質共有關係

• 頭期款全額由母親支付
• 貸款由母親與哥哥共同負擔
• 依民法第271條：「債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任。」

（2）不當得利返還請求權

• 民法第179條：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」
• 哥哥若否認母親產權，可能構成不當得利

二、產權移轉方式的法律效力

（一）協議書的效力問題

關於大嫂擔心「協議書一方不承認就沒辦法」之疑慮，確有其道理。書面協議雖具備證據能力，但若未辦理產權登記，僅具「債權效力」，無法直接對抗第三人。若哥哥反悔，仍需透過訴訟強制執行。

（二）建議採用的法律程序

依民法第166條之1規定：「契約以負擔不動產物權之移轉、設定或變更之義務為標的者，應由公證人作成公證書。未依前項規定公證之契約，如當事人已合意為不動產物權移轉、設定或變更而完成登記者，仍為有效。」

建議處理步驟：

（1）先確認母親產權比例

• 蒐集出資證明（匯款紀錄、貸款繳納證明等）
• 必要時提起「確認所有權存在之訴」

（2）辦理公證

• 將產權分配協議送公證人公證
• 公證書具有較強的執行力（公證法第13條）
• 可載明「逕受強制執行」條款

（3）辦理產權登記

• 依土地登記規則辦理共有物分割登記
• 或辦理贈與登記（母親產權部分移轉予小兒子）

三、如何突破現況的法律途徑

（一）確認產權訴訟

若哥哥不配合，可採取以下法律行動：

（1）提起「確認所有權存在之訴」

• 請求法院確認母親對系爭房屋享有共有權
• 依民法第828條：「公同共有人之權利義務，依其公同關係所由成立之法律、法規或契約定之。」

（2）舉證責任 需準備以下證據：

• 頭期款支付證明（匯款單據、提款紀錄）
• 貸款繳納證明（銀行對帳單、繳款收據）
• 證人證詞（見證購屋過程者）
• 哥哥承認母親有產權的相關證據（錄音、通訊軟體對話紀錄等）

（二）不當得利返還請求

若確認母親有出資事實，可主張：

（1）民法第179條不當得利

• 哥哥無法律上原因取得完整產權
• 應返還相當於母親出資比例之利益

（2）請求權基礎

• 返還不當得利
• 或請求移轉登記予母親

（三）分割共有物

若確認為共有關係，依民法第823條：「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」

分割方式依民法第824條規定：

• 原物分配
• 變價分配
• 部分原物分配、部分變價分配

參、處理建議

一、短期策略（3個月內）

（一）證據蒐集與保全

立即行動事項：

（1）財務證據蒐集

• 向銀行申請歷年貸款繳納明細
• 整理頭期款支付證明
• 保存所有相關匯款紀錄

（2）對話證據保全

• 保存哥哥承認母親有產權的對話紀錄
• 通訊軟體對話截圖（LINE、WeChat等）
• 必要時進行錄音（需注意合法性）

（3）證人名單準備

• 購屋時在場親友
• 知悉出資情形的家族成員
• 銀行承辦人員

（二）協商前置作業

（1）委託律師發函

• 正式通知哥哥母親之產權主張
• 要求進行產權協商
• 建立法律程序啟動的預告

（2）家族協調會議

• 邀請公正第三方（如其他親友、長輩）
• 說明母親照顧需求及二姐安置費用
• 尋求合理分配方案

二、中期策略（3-6個月）

（一）調解程序

建議先行調解的理由：

• 節省訴訟成本
• 保持家族和諧
• 調解成立具強制執行力

調解途徑：

（1）鄉鎮市調解委員會

• 免費且快速
• 調解成立後送法院核定，與確定判決同效力

（2）法院調解

• 由法官主持
• 調解成立即具判決效力

（二）公證程序（若協商成功）

公證內容應包含：

（1）產權確認條款 確認系爭房屋之所有權，由哥哥持有50%，母親持有50%。

（2）產權移轉條款 母親同意將其持有之50%產權，無償移轉予小兒子。

（3）照顧義務條款 小兒子承諾負責照顧母親生活起居，並與哥哥共同分擔二姐之安置費用，各負擔50%。

（4）違約條款 任何一方違反本協議，應賠償他方新台幣若干元，並同意逕受強制執行。

三、長期策略（6個月以上）

（一）訴訟程序（協商不成時）

訴訟策略規劃：

（1）第一階段：確認之訴

• 訴訟標的：確認母親對系爭房屋有50%所有權
• 管轄法院：房屋所在地地方法院
• 訴訟費用：依標的價額計算（約房屋價值的1.1%）

（2）第二階段：移轉登記之訴

• 確認產權後，請求辦理共有登記
• 或直接請求將母親產權移轉登記予小兒子

（3）第三階段：強制執行

• 取得勝訴判決後
• 聲請強制執行，由法院代為辦理登記

（二）訴訟準備要點

起訴狀應載明事項：

（1）當事人資訊

• 原告：母親（或小兒子，視策略而定）
• 被告：哥哥

（2）訴之聲明

• 確認原告對坐落於特定地址之房屋，有50%之所有權存在
• 被告應將前項房屋50%所有權移轉登記予原告
• 訴訟費用由被告負擔

（3）事實及理由

• 詳述購屋經過
• 說明出資情形
• 引用借名登記法理
• 檢附所有證據

（三）預防性法律措施

保全程序：

（1）假處分聲請

• 若擔心哥哥處分房屋
• 可聲請「禁止處分假處分」
• 民事訴訟法第532條

（2）預告登記

• 若已有協議但未完成移轉
• 可先辦理預告登記
• 土地法第79條之1

四、特殊考量事項

（一）母親年齡與健康狀況

時效考量：

• 若母親年事已高，建議加速處理
• 可考慮「附負擔贈與」方式
• 確保母親生前完成產權移轉

醫療證明：

• 若需證明母親意思能力
• 應取得醫師診斷證明
• 證明母親具完全行為能力

（二）二姐權益保障

信託規劃建議：

（1）成立安養信託

• 將部分產權或變現金額
• 交付信託專款專用
• 確保二姐長期照顧費用

（2）監護宣告

• 若二姐為重度精神障礙
• 建議聲請監護宣告
• 由法院選定監護人管理財產

（三）稅務規劃

產權移轉稅負：

（1）贈與稅

• 每年免稅額244萬元
• 超過部分課徵10%至20%
• 可分年贈與節稅

（2）土地增值稅

• 一生一次自用住宅優惠稅率
• 需符合自住條件

（3）房地合一稅

• 繼承或受贈取得不課徵
• 但未來出售時需注意

肆、結論

一、核心法律意見

（一）關於哥哥的分配主張，考量母親有實質產權，您不需要完全聽從哥哥的分配。登記名義不等於實質所有權，可透過訴訟確認並實現權利。

（二）關於協議書效力問題，建議透過公證程序增強執行力，載明「逕受強制執行」條款，並完成產權登記才是最終保障。

（三）建議採取漸進式策略：先協商、再調解、最後訴訟，保留家族和諧的可能性，同時做好訴訟準備。

二、優先處理事項

最重要的三件事：

（1）立即蒐集並保全所有證據 這是一切法律主張的基礎，時間越久證據越難取得。

（2）盡快諮詢專業律師 評估個案勝訴機率，規劃最適法律策略，避免程序錯誤。

（3）啟動正式協商程序 透過律師函建立正式溝通，明確表達法律立場，給予對方合理協商空間。

三、風險提醒

（1）時效風險 不當得利請求權時效15年，但證據保全宜儘早進行。

（2）家族關係風險 訴訟可能影響家族和諧，建議先窮盡協商可能。

（3）經濟成本風險 訴訟費用、律師費用，需評估經濟負擔能力。

四、最後建議

基於您的案情，建議採取以下步驟：

（1）第一步：委託律師發函給哥哥，正式主張母親產權，要求協商。

（2）第二步：若哥哥願意協商，堅持辦理公證並完成產權登記。

（3）第三步：若協商不成，立即提起確認所有權存在之訴。

（4）第四步：同時規劃母親與二姐的長期照顧信託。

法律保護積極主張權利的人。您有充分的法律依據維護母親與自己的權益，不需要被動接受不合理的安排。

本法律意見書僅供參考，具體個案仍需依實際證據及法院認定為準。建議儘速諮詢執業律師，進行個案評估並釐清相關事實細節。

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