租屋糾紛 房仲帶看完，我覺得滿意想簽約，但對方不提供合約審閱，堅持簽約當天即可看合約內容，且當天決定簽約，否則無法退定。（由代管負責簽約，但房仲、代管皆無合約在手上，只願意給公版，非正式簽約當天的內容供參考，類似但不同） 怕錯過房源也有心想簽，房仲說先付定（半個月租金，有拍收據，上面有寫簽約成功轉為仲介服務費，未成則全額沒收），於是付定金6500，但當天發現合約多項違法，還有部分問題房仲帶看未告知，且房仲帶看時和代管簽約當天都沒有主動介紹，都要提問，也無所謂代管導讀合約，全讓自己閱讀內容，我提出合約需帶回審閱，應該給三天審閱期，房仲和代管表示沒辦法提供，且另外約簽約時間很麻煩，並稱這都是公司機密不可帶回審閱。因此處理方式不恰當，決定不簽約，想知道定金部分只能認賠嗎？
當事人透過房仲看屋後有意承租，房仲要求先支付定金新台幣6,500元（半個月租金），並收取收據載明「簽約成功轉為仲介服務費，未成則全額沒收」。然而，房仲及代管公司拒絕提供合約審閱期，堅持當天看約當天簽，且以「公司機密」為由不提供合約帶回審閱。當事人於簽約當天發現合約內容有多項違法條款，且房仲未告知重要資訊，遂決定不簽約。現詢問定金應否認賠。
依消費者保護法第1條第1項規定：「為保護消費者權益，促進國民消費生活安全，提昇國民消費生活品質，特制定本法。」本案中，房仲公司及代管公司屬於企業經營者，當事人為消費者，租賃契約及仲介契約均屬定型化契約，應受消費者保護法規範。
依消費者保護法第11條之1第1項規定：「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。」本案房仲及代管公司拒絕提供審閱期，堅持當天看約當天簽，已明顯違反此項規定。
依消費者保護法第11條之1第3項規定：「違反第一項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。」業者拒絕提供審閱期之行為，應使該定型化契約條款不構成契約內容。
另依消費者保護法第11條之1第2項規定：「企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。」業者以「公司機密」為由拒絕提供合約審閱，實質上剝奪消費者之審閱權，此種約定應屬無效。
依消費者保護法第17條之1規定：「企業經營者與消費者訂立定型化契約，主張符合本節規定之事實者，就其事實負舉證責任。」若業者主張已提供審閱期或符合相關規定，應由業者負舉證責任。
依消費者保護法第11條第1項規定：「企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則。」
依消費者保護法第12條第1項規定：「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。」
依消費者保護法第12條第2項規定：「定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。」
本案收據載明「簽約成功轉為仲介服務費，未成則全額沒收」，此條款可能涉及下列問題：
（1）違反平等互惠原則：業者違法拒絕提供審閱期在先，消費者因發現違法條款而拒簽屬合理行為，全額沒收與實際損害可能不成比例，應屬違反平等互惠原則。
（2）限制消費者權利：此條款實質上限制消費者審慎評估契約內容之權利，加重消費者之義務，可能構成顯失公平。
考量業者違反審閱期規定之情形，「未簽約全額沒收」條款應可能因違反消費者保護法第12條而無效。
依消費者保護法第13條第1項規定：「企業經營者應向消費者明示定型化契約條款之內容；明示其內容顯有困難者，應以顯著之方式，公告其內容，並經消費者同意者，該條款即為契約之內容。」
依消費者保護法第13條第2項規定：「企業經營者應給與消費者定型化契約書。但依其契約之性質致給與顯有困難者，不在此限。」
業者僅提供公版參考，拒絕提供正式簽約當天之合約內容，可能違反明示義務。
依消費者保護法第14條規定：「定型化契約條款未經記載於定型化契約中而依正常情形顯非消費者所得預見者，該條款不構成契約之內容。」
若業者於簽約當天始提出與公版不同之條款，且該等條款依正常情形顯非消費者所得預見，該條款應不構成契約內容。
本案中，當事人與業者尚未簽訂正式租賃契約，僅支付定金並取得收據。考量業者違反審閱期規定，且拒絕提供合理簽約條件，租賃契約及仲介契約應可能尚未成立。
本案收據載明之「定金」，實質上可能屬於預約金或斡旋金性質，目的在確保承租意願，保留房源。由於正式租賃契約尚未成立，此筆款項之法律性質應非民法上之定金。
若契約未成立，業者收取定金後無法律上原因保有該款項，當事人可能得依不當得利規定請求返還。惟實際判斷仍須視具體情況及業者是否有合理支出而定。
依消費者保護法第1條第2項規定：「有關消費者之保護，依本法之規定，本法未規定者，適用其他法律。」房仲業務應受不動產經紀業管理條例規範，負有告知重要事項之義務。
本案房仲帶看時未主動告知房屋重要資訊，且無所謂代管導讀合約，可能違反告知義務。此種情形可能影響消費者之決定，當事人因此拒絕簽約應屬合理。
依消費者保護法第11條第2項規定：「定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。」若收據內容或相關約定有疑義，應為有利於當事人之解釋。
依消費者保護法第16條規定：「定型化契約中之定型化契約條款，全部或一部無效或不構成契約內容之一部者，除去該部分，契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者，該契約全部無效。」
考量業者違反審閱期規定，且「未簽約全額沒收」條款可能無效，若除去該部分對業者顯失公平，則整體約定之效力仍須審慎評估。
建議當事人以書面方式（建議採存證信函）向房仲公司及代管公司請求返還定金，內容應包含：
（1）事實陳述：支付定金之時間、金額及收據內容，業者拒絕提供審閱期之具體情形，發現合約違法及資訊未告知之事實。
（2）法律依據：業者違反消費者保護法第11條之1（未提供審閱期）、第12條（條款可能顯失公平）等規定。
（3）請求內容：請求於文到七日內返還定金6,500元，並指定匯款帳戶。
（4）保留證據：保留存證信函收據及所有往來紀錄。
建議當事人蒐集並保全下列證據：
（1）書面證據：定金收據正本（拍照備份）、與房仲及代管之對話紀錄（LINE、簡訊等）、合約內容（若有拍照或取得）、廣告文宣、房屋資訊。
（2）錄音錄影：若有錄音錄影，妥善保存並整理時間軸及重點內容。
（3）證人：若有同行友人，可作為證人，記錄證人聯絡方式。
建議當事人向各縣市政府消費者服務中心或行政院消費者保護會（1950消費者服務專線）申訴，說明業者違反契約審閱期規定、定型化契約條款可能顯失公平等情形，請求協助調解返還定金。此管道免費、快速，且有公權力介入，可能促成和解。
建議當事人向直轄市、縣市政府地政局（處）檢舉房仲可能違反告知義務、未善盡仲介責任等情形。此舉可能對業者進行裁罰，增加協商籌碼。
若業者有系統性違法行為（如普遍不提供審閱期），可考慮向公平會檢舉不公平競爭行為。
若協商不成，建議當事人向鄉鎮市區調解委員會聲請調解。調解程序免費、快速（通常1至2個月），調解成立與法院判決有同等效力，適合金額較小之糾紛。
若調解不成，可考慮提起小額訴訟（10萬元以下）。小額訴訟程序簡便、一審終結、裁判費較低（1,000元）。訴訟請求可包含：請求返還定金6,500元、自起訴日起至清償日止之法定遲延利息、訴訟費用由被告負擔。
當事人之談判籌碼包含：業者明顯違反消費者保護法、法律依據明確、業者須考量訴訟成本（時間、律師費）、商譽影響、主管機關裁罰風險等。
建議當事人優先爭取全額返還定金6,500元。若業者堅持扣除部分費用，應評估訴訟成本後決定是否接受，建議至少爭取返還80%以上。若仍有租屋需求，亦可考慮要求轉為其他物件之仲介服務，但需確保業者改善服務品質。
建議當事人未來租屋時注意下列事項：
（1）堅持審閱期：任何契約都應要求審閱期，不接受「當場簽約」壓力。
（2）書面化所有約定：口頭承諾要求寫入契約，保留所有文件紀錄。
（3）使用政府版契約：參考內政部「住宅租賃契約書範本」，避免業者自訂不公平條款。
（4）查證合法性：確認經紀業許可證，查詢經紀人員證照。
（5）清楚收費標準：事先確認仲介費計算方式，了解退費機制。
關於定金應否認賠，考量業者違反消費者保護法第11條之1規定，拒絕提供法定審閱期，且收據載明之「未簽約全額沒收」條款可能因違反消費者保護法第12條而無效，當事人應可能得請求返還定金。
建議當事人採取積極行動，透過發送存證信函、向消費者保護官申訴、向地政局檢舉等方式，爭取返還定金。若業者仍拒絕，再考慮調解或訴訟途徑。以本案情況，當事人有相當理由主張返還定金，不應輕易認賠。
惟實際處理仍應視具體情況調整，包含業者之回應、調解結果、訴訟成本評估等因素。建議當事人保留完整證據，必要時諮詢消費者保護官或合格律師，以維護自身權益。
本意見書僅供參考，實際法律關係之認定仍須由主管機關或法院依具體事證判斷。
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