看完想租屋的房源後，覺得喜歡，隔天告訴房仲有意願簽約，對方告知需付定半個月租金幫忙保留房源，於是先付定了（對方拍收據，上方表示成交則轉為服務費，由租屋者緣故取消簽約則不退）。後來才想到還未看合約內容，告知房仲想先了解合約，但對方說手上沒有合約內容，無法提供，只能先給公版，但跟正式簽約的內容有些許不同。 簽約當天才能知道合約內容，當天代管讓我自行審閱合約，內容多達11頁，也發現部分不合理的條款，向對方提出需帶回審閱至少三天，才能清楚判斷合約內容，但對方表示無法提供帶回，房仲也稱目前未遇到這種狀況，我可以看完再決定簽約，另外約時間也會造成他們的麻煩，因此未答應可否提供帶回審閱，就先中斷此次簽約了。 如果對方後續有傳電子檔合約，但我決定不想簽約，房仲能主張不退回定金嗎？
當事人看屋後表達租屋意願，應房仲要求支付半個月租金作為定金以保留房源，並收到載明「成交則轉為服務費，由租屋者緣故取消簽約則不退」之收據。嗣後當事人要求審閱合約內容，房仲僅提供公版合約且表示與正式合約有所不同。簽約當日，代管公司提供11頁合約供當場審閱，當事人發現不合理條款後要求攜回審閱至少三天，遭房仲及代管公司以「造成麻煩」為由拒絕。當事人因而中斷簽約程序。現擬了解若後續收到電子檔合約但決定不簽約，房仲是否能主張不退還定金。
（一）法定審閱期間之規定
依據消費者保護法第17條第1項規定：「中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。」內政部依此授權公告「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，明定租賃契約之審閱期間至少三日。
（二）本案違反審閱期間之情形
本案中，房仲及代管公司拒絕提供合理審閱期間，僅允許當事人於簽約現場審閱11頁合約內容，且拒絕讓當事人攜回審閱，此舉應已違反前述法定審閱期間之規定。當事人要求至少三天審閱期間，符合法律保障之最低標準，房仲及代管公司以「造成麻煩」為由拒絕，難謂合理。
（一）定金收據之法律性質
收據載明「成交則轉為服務費，由租屋者緣故取消簽約則不退」，此約定涉及定金之性質及沒收條件。依民法第153條第1項規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」本案中，當事人支付定金時，雙方對於租賃契約之主要內容（如租金、租期、特別條款等）尚未達成完整合意，僅係表達租屋意願並保留房源。
（二）契約是否成立之判斷
在當事人未獲得合理審閱期間、無法充分了解合約內容之情況下，雙方就租賃契約之必要之點（如合約具體條款內容）尚未達成合意，依民法第153條之法理，租賃契約應尚未成立。
（三）定金約定之效力檢視
依消費者保護法第12條規定：「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。」
收據上「由租屋者緣故取消簽約則不退」之約定，在房仲未提供法定審閱期間之情況下，可能構成違反平等互惠原則，且與消費者保護法保障審閱權之立法意旨顯相矛盾，應推定其顯失公平。
依消費者保護法第17條第4項規定：「違反第一項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之。」房仲未依公告提供至少三日審閱期間，此部分應屬違反公告之定型化契約條款，該條款應屬無效。
（一）取消簽約之原因
本案取消簽約之主要原因包括：
（二）可歸責性之判斷
上述情況顯示，取消簽約之主要原因應可歸責於房仲方未履行法定義務，而非當事人任意反悔。當事人要求合理審閱期間係行使法定權利，不應被視為「由租屋者緣故取消簽約」之情形。
（一）不當得利之成立要件
若認定租賃契約未成立或定金約定無效，房仲收取之定金即欠缺法律上原因。依民法第181條規定：「不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。」當事人應得依不當得利規定請求返還定金。
（二）受領人之返還義務
依民法第182條第2項規定：「受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償。」房仲若明知未提供審閱期間而收取定金，應負較重之返還責任。
（一）補正審閱期間之可能性
若房仲後續提供電子檔合約，可能主張已補正審閱期間之瑕疵。然而，此時當事人已因前述違法情事而對交易失去信任，且已發現合約存在不合理條款，仍有權決定不簽約。
（二）定金返還之判斷
即使房仲後續提供電子檔合約，仍不能改變其先前違反法定審閱期間之事實。當事人基於合約內容不合理而決定不簽約，應屬合理行使消費者權益，房仲主張不退還定金之理由仍不充分。
（一）立即保存之證據
（二）證據整理重點
建議製作時間軸，清楚記載：
（一）發函主張權利
建議以存證信函或律師函方式，向房仲公司及代管公司表達以下主張：
（二）溝通注意事項
（一）行政申訴途徑
若協商不成，建議向以下單位申訴：
（二）申訴應備文件
（一）調解程序
（二）支付命令
若金額在新台幣50萬元以下，可向法院聲請支付命令：
（三）民事訴訟
若調解不成或支付命令遭異議，可提起民事訴訟：
（一）短期處理（1至2週內）
（二）中期處理（2週至1個月）
（三）長期處理（視情況而定）
（一）有利因素
（二）可能面臨之挑戰
（三）注意事項
關於房仲是否能主張不退還定金之問題，考量本案具體情況，應可得出以下結論：
（一）房仲及代管公司未依消費者保護法第17條及相關公告規定提供至少三日之審閱期間，已違反法定義務。
（二）在未提供合理審閱期間之情況下，租賃契約之必要內容尚未達成合意，契約應尚未成立。
（三）收據上「由租屋者緣故取消簽約則不退」之約定，在房仲違反法定義務之情況下，可能構成消費者保護法第12條所稱之顯失公平條款，應屬無效。
（四）取消簽約之主要原因可歸責於房仲方未履行法定義務，而非當事人任意反悔，房仲主張不退還定金之理由應不充分。
（五）即使房仲後續提供電子檔合約，仍不能改變其先前違法之事實，當事人基於合約內容不合理而決定不簽約，應屬合理行使消費者權益。
基於上述分析，建議當事人可依不當得利或契約無效之法律關係，請求房仲返還定金。建議優先嘗試協商及調解途徑，若仍無法解決，再考慮循司法途徑處理。惟具體個案仍應視實際情況、證據完整性及法院審理結果而定，建議必要時諮詢專業律師，以維護自身權益。
本法律意見書僅供參考，不構成正式法律意見。實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。
您可以：
點擊下方「複製本頁連結」按鈕
加入法速答的官方LINE帳號
將連結傳送給我們，即可免費與法速答的專業法務進行諮詢！
重要聲明：僅供參考，非法律意見
本平台由AI提供的法律回答經專業律師優化，旨在為您提供快速的法律參考。然而，回答內容可能仍存有誤差，並不具法律效力。若您需要具體的法律服務或專業意見，請加入FastLaw法速答的 LINE 官方帳號 (ID: @361yejxh)，讓律師團隊提供進一步協助，以確保您的權益得到完善保障。
FastLaw法速答 - 您的線上法律諮詢平台，提供經由律師優化的AI回覆，即時解答各種法律問題。無論民事、刑事或家事案件，讓您快速掌握法律基礎觀念，並可進一步和律師團隊進行詳細諮詢。我們提供專業、準確、且值得信賴的法律知識支援。
© 喆律法律事務所 All Rights Reserved.
