房屋滲水瑕疵賣方已告知，衣櫃拆除費用賣方該賠嗎？違約訴訟怎麼辦？

壹、案件摘要

當事人購買房屋一棟，賣方於交易時已告知浴室牆面至臥室有滲水問題。驗屋時發現臥室木作衣櫃因滲水需拆除，當事人要求賣方給付拆除費用，賣方表示裝潢物不負擔責任但願自行拆除。雙方曾就衣櫃遮蔽滲水處之情形拍照並簽名確認，且有補充條例約定。現賣方疑似有違約之虞,當事人尋求法律救濟途徑。

貳、法律分析

一、民事責任

(一)物之瑕疵擔保責任

依民法第354條第1項規定:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。」

本案中,賣方已明確告知「浴室牆面至臥室滲水」問題,關鍵在於賣方告知的範圍是否包含「木作衣櫃因滲水受損需拆除」。若賣方僅告知「滲水」事實,但未明確告知「衣櫃受損程度」及「需拆除」之必要性,則當事人對於「衣櫃需拆除」此一損害範圍可能不知情,賣方應就此部分損害負瑕疵擔保責任。

(二)已告知瑕疵之免責範圍

依民法第355條第1項規定:「買受人於契約成立時,知其物有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人不負擔保之責。」同條第2項規定:「買受人因重大過失,而不知有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人如未保證其無瑕疵時,不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者,不在此限。」

本案分析要點:

• 若賣方僅告知「滲水」但未告知「衣櫃受損程度」,當事人對衣櫃需拆除之損害範圍應不知情
• 若賣方以衣櫃遮蔽滲水嚴重處,可能構成「故意不告知其瑕疵」,依民法第355條第2項但書規定,仍應負擔保責任

(三)瑕疵擔保之效力

依民法第359條規定:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」

依民法第360條規定:「買賣之物,缺少出賣人所保證之品質者,買受人得不解除契約或請求減少價金,而請求不履行之損害賠償;出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」

本案中,當事人可能行使下列權利:

1. 解除契約(若瑕疵重大,無法達成契約目的)
2. 請求減少價金(扣除拆除費用、修繕費用及衣櫃重置費用)
3. 請求損害賠償(若賣方故意不告知或保證品質)

(四)瑕疵通知與時效

依民法第356條規定:「買受人應按物之性質,依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時,應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者,除依通常之檢查不能發見之瑕疵外,視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵,至日後發見者,應即通知出賣人,怠於為通知者,視為承認其所受領之物。」

依民法第365條規定:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」

建議當事人應立即以書面(存證信函或律師函)通知賣方瑕疵存在,並於通知後六個月內行使權利,以免權利消滅。

(五)債務不履行責任

若賣方承諾自行拆除後未履行,可能構成債務不履行:

依民法第226條第1項規定:「因可歸責於債務人之事由,致給付不能者,債權人得請求賠償損害。」

依民法第227條規定:「因可歸責於債務人之事由,致為不完全給付者,債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者,債權人並得請求賠償。」

若賣方承諾自行拆除後反悔或遲延履行,當事人得依上開規定請求損害賠償。

(六)契約補充條款之效力

本案關鍵證據為「衣櫃蓋住滲水處圖片有簽名」及「補充條例」,需檢視補充條例具體內容:

• 若約定「賣方就滲水問題不負修繕責任」,可能免除瑕疵擔保責任
• 若約定「賣方應負責處理滲水相關損害」,賣方應負完全責任
• 若未明確約定衣櫃拆除責任歸屬,應依民法規定判斷

賣方主張「裝潢物不負擔責任」,需視契約是否明確排除裝潢物之瑕疵擔保。若衣櫃係因賣方隱瞞之滲水問題導致損壞,且衣櫃損壞係滲水之必然結果,賣方應負責任,不得主張免責。

二、刑事責任

本案較偏向民事糾紛,除非有明確證據證明賣方故意詐欺,否則不易構成刑事責任。若賣方故意以衣櫃遮蔽嚴重滲水,使當事人陷於錯誤而購買,可能涉及刑法第339條詐欺罪,惟實務上舉證困難。

三、侵權行為責任

依民法第184條第1項規定:「因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人者亦同。」

若賣方故意隱瞞衣櫃受損程度,可能構成侵權行為,當事人得依此請求損害賠償。

參、處理建議

一、立即性措施(1週內完成)

(一)保全證據

1. 完整拍照存證:滲水現況(含衣櫃內部受損情形)、衣櫃與牆面接觸處之損壞�況、周邊受影響區域
2. 整理書面資料:買賣契約書、補充條例、簽名確認之照片、與賣方往來通訊紀錄
3. 委請專業驗屋公司或土木技師出具鑑定報告,載明滲水原因、範圍及修繕必要性
4. 取得拆除及修繕費用估價單

(二)發函催告

建議以存證信函或律師函方式,向賣方催告履行義務,內容應包括:

1. 說明瑕疵發現經過
2. 依民法第354條、第359條規定,主張賣方應負物之瑕疵擔保責任
3. 限期賣方完成衣櫃拆除、修繕滲水問題,並賠償相關損害
4. 保留解除契約、請求減少價金或損害賠償等法律追訴權

二、協商階段(1-2個月)

(一)釐清補充條例內容

確認補充條例對於「滲水問題」之約定範圍,是否包含「裝潢物損害」之處理方式,以及賣方「自行拆除」之承諾是否有書面紀錄。

(二)提出具體方案

• 方案一:賣方完成拆除、修繕滲水並賠償衣櫃重置費用
• 方案二:賣方給付拆除費、修繕費及衣櫃重置費,由當事人自行處理
• 方案三:協議減少價金(扣除所有修繕及重置費用)

(三)調解途徑

若協商不成,建議先循調解程序:

1. 鄉鎮市調解委員會:免費、快速,調解成立具有執行力
2. 法院調解:由法官主持,較具公信力,調解成立與確定判決有同一效力

三、訴訟階段(必要時)

(一)民事訴訟

訴訟標的:

• 主位聲明:請求賠償損害(拆除費+修繕費+衣櫃重置費)
• 備位聲明:請求減少價金

請求權基礎:

• 民法第354條、第359條(物之瑕疵擔保)
• 民法第360條(瑕疵擔保之損害賠償)
• 民法第226條、第227條(債務不履行)

訴訟策略:

• 主張賣方僅告知「滲水」但未告知「衣櫃受損需拆除」
• 主張賣方承諾自行拆除後未履行,構成債務不履行
• 提出鑑定報告證明損害範圍及金額

(二)證據準備

1. 不動產買賣契約書正本
2. 補充條例正本
3. 簽名確認之照片
4. 驗屋報告
5. 專業鑑定報告
6. 與賣方往來通訊紀錄
7. 拆除及修繕費用估價單

四、時效提醒

依民法第365條規定,瑕疵擔保請求權於買受人依第356條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。但出賣人故意不告知瑕疵者,不適用六個月期間限制。

建議:

1. 立即以書面通知賣方瑕疵存在(發存證信函)
2. 於通知後六個月內提起訴訟或聲請調解

五、和解建議

基於訴訟成本、時間及風險考量,建議和解金額範圍:

• 最佳方案:賣方負擔拆除費100%+修繕費100%+衣櫃重置費80%
• 可接受方案:賣方負擔拆除費100%+修繕費100%+衣櫃重置費50%
• 底線方案:賣方負擔拆除費100%+修繕費80%

肆、結論

本案中,賣方已告知滲水問題,證明其知悉瑕疵存在,且有照片簽名及補充條例,證明雙方已就瑕疵達成認知。若賣方僅告知「滲水」但未告知「衣櫃受損需拆除」,衣櫃需拆除之損害可能超出賣方告知範圍,賣方應負瑕疵擔保責任。

賣方曾承諾自行拆除,可主張其承認責任,若賣方未履行,構成債務不履行,當事人得依民法第226條、第227條規定請求損害賠償。

建議處理步驟:

1. 立即保全證據並取得專業鑑定
2. 發送存證信函催告賣方履行
3. 若賣方回應,進行協商或聲請調解
4. 調解不成立後,考慮提起民事訴訟

考量本案有明確證據支持當事人主張,且賣方已承認部分責任,協商成功機率應屬可期。若訴訟,基於法律依據明確及證據充分,勝訴機率亦高。建議先協商,協商不成再訴訟,以節省時間與成本。

本意見書僅供參考,實際處理仍應視具體情況及證據內容調整策略,並建議委任專業律師協助處理,以確保權益。

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