房東沒提前六個月通知就漲房租，房客可以拒絕嗎？

壹、案件摘要

本案涉及房屋租賃契約續約時之租金調漲爭議。房東欲於租約續約時調漲租金每月新台幣2,000元，惟房客主張房東未於六個月前告知，故不得調漲租金。本案爭點在於租約續約時調漲租金是否需要提前六個月告知，以及相關法律規定之適用。

貳、法律分析

一、租賃契約續約之法律性質

（一）定期租賃契約屆滿後之續約

依民法第422條規定：「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」本案若原租賃契約為定期租賃且期限屆滿，雙方若明示同意續約並重新約定條件，應屬於訂立新契約，而非單純之契約延續。

若租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，依相關規定可能視為以不定期限繼續契約。此時原契約條件原則上繼續適用，除非雙方另有約定。

（二）新舊契約之區別

1. 若屬不定期租賃之延續：原契約條件繼續適用，除非雙方另有約定
2. 若屬重新訂約：雙方可就租金等條件重新協商，不受原契約拘束

二、租金調整之相關規定

（一）契約自由原則

依民法第153條規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。」

依民法第421條規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之。」租金數額原則上由雙方自由約定，除非有特別法律限制。

（二）六個月前告知之誤解澄清

房客主張「未於六個月前告知不得調漲租金」之說法，經查相關法律規定，六個月前告知之規定係指終止租約之程序要件，而非調漲租金之要件。租金調整應回歸契約自由原則及雙方合意之基礎。

三、本案法律適用分析

（一）租約續約時之租金調整

若本案租約屆滿，雙方重新協商續約條件時，房東有權提出新的租金條件。此時房客可選擇接受或拒絕，若拒絕則租約不續約。此情形下，不適用六個月前告知之規定，而應回歸契約自由原則。

（二）不定期租賃之租金調整

若原租約已轉為不定期租賃，房東欲調漲租金時，應與房客協商達成合意。依民法第153條規定，契約之成立或變更需當事人意思一致。若房客不同意調漲，房東不得片面調漲租金，但可依相關規定終止租約（需符合法定事由）。

（三）出租人之義務

依民法第423條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」出租人負有維持租賃物堪用狀態之義務。

依民法第427條規定：「就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔。」出租人應負擔租賃物之稅捐。

依民法第429條規定：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。」租賃物之修繕原則上由出租人負擔。

參、處理建議

一、釐清租約現況

（一）確認目前租約類型

建議雙方首先確認：

1. 原租賃契約是否為定期租賃
2. 租約到期日為何
3. 是否已轉為不定期租賃
4. 續約方式為重新訂立新約或原契約之延續

（二）檢視契約內容

建議檢視原租賃契約中關於租金調整、續約條件等相關約定，以釐清雙方權利義務。

二、房東立場之建議

（一）定期租約屆滿情形

若為定期租約屆滿，房東有權於租約屆滿時提出新的租金條件，建議：

1. 以書面通知房客新租金及其他續約條件
2. 給予房客合理考慮時間（建議至少一個月）
3. 說明調漲理由（如市場行情、物價上漲、房屋維護成本增加等）
4. 若房客不接受，租約屆滿後即終止

（二）不定期租賃情形

若為不定期租賃，建議：

1. 與房客協商租金調整，尋求雙方可接受之方案
2. 若無法達成共識，可考慮依法定事由終止租約或維持原租金繼續出租
3. 避免片面調漲租金，以免產生爭議

（三）調漲租金之合理性考量

建議房東：

1. 參考周邊租金行情，確保調幅合理
2. 考量承租人之經濟負擔能力
3. 提供具體調漲理由及成本分析
4. 考慮分階段調漲或其他折衷方案

三、房客立場之建議

（一）確認法律權利

建議房客理解：

1. 六個月前告知係指終止租約，非調漲租金之要件
2. 若為定期租約屆滿，房東有權提出新租金條件
3. 房客可選擇接受或拒絕續約
4. 若為不定期租賃，房東不得片面調漲租金

（二）協商策略

建議房客：

1. 與房東溝通，了解調漲原因及成本考量
2. 提出合理的租金調整方案
3. 參考市場行情進行議價
4. 若調漲幅度過高，可請求分階段調整或延長租期以換取較低調幅

（三）不接受調漲之選擇

若房客不接受調漲：

1. 若為定期租約屆滿，可選擇不續約並另覓他處
2. 若為不定期租賃，可拒絕調漲，但需注意房東可能依法定事由終止租約
3. 評估搬遷成本與租金調漲之經濟影響

四、雙方協商建議

（一）友善溝通

建議雙方本於誠信原則進行溝通：

1. 房東說明調漲理由及成本考量
2. 房客表達經濟負擔及市場比較
3. 理性討論，尋求雙方可接受之方案

（二）折衷方案

可考慮之折衷方案包括：

1. 分階段調漲（如第一年調漲1,000元，第二年再調漲1,000元）
2. 延長租約期限以換取較低調幅
3. 調整其他租賃條件作為補償
4. 房東承擔部分修繕或改善費用

（三）書面約定

無論達成何種協議，務必：

1. 以書面契約明確記載新租金、調整時間、租期等
2. 雙方簽名確認，各執一份
3. 保留相關通知函件及協商紀錄

肆、結論

關於本案房屋租賃續約時之租金調漲爭議，經分析相關法律規定後，提出以下結論：

（一）房客主張「未於六個月前告知不得調漲租金」之說法，於法無據。六個月前告知係指終止租約之規定，非調漲租金之要件。

（二）若為定期租約屆滿，房東有權提出新租金條件，房客可選擇接受或拒絕續約，此為契約自由原則之體現。依民法第153條規定，契約之成立需當事人意思一致，租金調整應屬雙方重新協商之範疇。

（三）若為不定期租賃，租金調整需雙方合意，房東不得片面調漲，但可依法定事由終止租約。

（四）考量本案可能涉及租賃關係之延續及雙方權益平衡，建議雙方本於誠信原則協商，在合理範圍內達成共識，維持良好租賃關係，避免訴訟耗費時間與金錢成本。

（五）建議當事人保留所有相關文件（租賃契約、繳租紀錄、通知函等），並於必要時諮詢專業律師，以維護自身權益。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體契約內容、租賃類型及相關事證調整，並諮詢合格律師。

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