租約到期還沒找到新住處，房客能再住多久？

壹、案件摘要

本案涉及社區精神機構承租房屋，租約到期後因尚未找到合適遷移地點，詢問可繼續使用之期限問題。承租人為提供精神復健服務之社區機構，因場所需符合特定法規要求，遷移需要較長準備時間。

貳、法律分析

一、租賃契約期滿之法律效果

（一）定期租賃與不定期租賃之區別

依民法第422條規定：「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」本案若租賃期限逾一年且已以書面訂立，應屬定期租賃；若未以書面訂立，則視為不定期租賃。

依民法第450條規定：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」定期租賃於期限屆滿時，租賃關係原則上即告消滅，承租人應返還租賃物。

（二）租約到期後繼續使用之法律效果

依民法第451條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」

本案若租約到期後，承租人仍繼續使用房屋，且出租人未立即表示反對，依上開規定，應視為雙方以不定期限繼續租賃契約。此時租賃關係並未消滅，而是轉換為不定期租賃。

二、不定期租賃之終止

（一）終止權之行使

不定期租賃雖無固定期限，但雙方當事人均得隨時終止契約。依民法第450條第2項規定，不定期租賃之終止，應依習慣先期通知。一般實務上，房屋租賃之終止通知期間約為一個月至三個月。

（二）出租人收回房屋之限制

關於城市房屋租賃，雖土地法第100條對出租人收回房屋設有限制規定，惟查所提供之法律條文中並未包含土地法第100條之完整內容，僅提供土地法第90條至第99條。依現有條文，土地法第三章「房屋及基地租用」主要規範房屋租金上限、租賃擔保金等事項。

依土地法第97條規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之。」此規定主要在保護承租人免受過高租金之負擔。

三、社區精神機構之特殊考量

社區精神機構涉及公益性質及弱勢族群服務，其遷移需要：

• 尋找符合精神衛生法規及建築法規要求之場所
• 向衛生主管機關辦理設立許可變更
• 妥善安置現有服務對象
• 確保服務不中斷，維護精神病人權益

此類機構之遷移通常需要較長準備期間，宜與出租人充分溝通，爭取合理寬限時間。

參、處理建議

一、立即性措施

（一）與出租人協商

1. 建議立即主動聯繫出租人，說明機構之公益性質及遷移實際困難
2. 強調服務對象為精神復健者，遷移需要審慎規劃以確保服務品質
3. 請求給予合理寬限期，建議至少三至六個月
4. 可提議適度調整租金或提供其他合理對價，作為延長使用之條件
5. 若能達成協議，建議以書面方式確認延長使用之期間及條件

（二）確認現有租約狀態

1. 檢視原租約是否為書面契約及其具體內容
2. 確認租約到期日及到期後是否仍繼續使用
3. 了解出租人是否已表示反對繼續使用之意思
4. 若租約到期後仍繼續使用且出租人未表示反對，可能已成立不定期租賃

二、法律保障途徑

（一）主張不定期租賃之保護

若租約到期後承租人仍繼續使用且出租人未立即表示反對，依民法第451條規定，應視為以不定期限繼續契約。此時出租人若欲終止租約，應依習慣先期通知，通常為一至三個月。

（二）爭取合理搬遷期間

考量社區精神機構之特殊性及公益性質，若出租人堅持收回房屋，建議主張需要合理之搬遷準備期間。可向出租人說明：

1. 需尋找符合法規要求之替代場所
2. 需辦理主管機關許可變更程序
3. 需妥善安置服務對象，避免影響其權益
4. 請求給予至少三至六個月之搬遷期間

三、尋求外部協助

（一）向主管機關尋求協助

1. 聯繫當地衛生局，說明機構面臨之困境
2. 請求協助尋找適合之替代場所或提供相關資源
3. 必要時請主管機關協助與出租人溝通

（二）尋求社會資源

1. 聯繫相關社會福利團體或基金會
2. 尋求民意代表協助
3. 透過媒體說明機構困境，爭取社會支持

四、長期規劃建議

（一）加速尋找替代場所

1. 同時評估多個備選地點
2. 提前了解各地點之法規限制及許可申請程序
3. 預估搬遷所需時間及成本

（二）未來租約簽訂注意事項

1. 爭取較長租期，建議至少三至五年
2. 明確約定提前終止租約應給予之通知期間，建議至少六個月
3. 考慮約定優先續約權
4. 明確約定租金調整機制
5. 約定因不可歸責於承租人之事由需提前終止時之處理方式

五、時間評估

關於可繼續使用之期間，需視具體情況而定：

（一）若已成立不定期租賃

若租約到期後仍繼續使用且出租人未表示反對，依民法第451條規定，可能已成立不定期租賃。此時出租人若欲終止租約，應依習慣先期通知，通常為一至三個月。

（二）若出租人已表示反對

若出租人已明確表示反對繼續使用，承租人應盡速返還房屋。惟考量實際搬遷需要時間，建議與出租人協商給予合理之搬遷期間，通常為一至三個月。

（三）透過協商爭取之期間

若能與出租人達成協議，考量社區精神機構之特殊性，建議爭取三至六個月之寬限期。此期間應足以尋找適合之替代場所並完成搬遷。

肆、結論

關於租約到期後可繼續使用之期間，建議採取以下步驟：

1. 立即與出租人聯繫，說明機構性質及困難，爭取至少三個月以上之寬限期
2. 確認租約狀態，若已成立不定期租賃，可主張出租人應先期通知
3. 加速尋找替代場所，同時進行多方評估，避免時間壓力
4. 尋求主管機關協助，請求提供資源或協助溝通
5. 必要時諮詢專業律師，確保權益並妥善處理法律程序

考量社區精神機構涉及弱勢族群權益及公益服務，建議積極與出租人溝通，強調機構之社會價值，爭取合理之搬遷準備時間。同時應加速尋找替代場所，並向衛生局、社會局等主管機關尋求協助，可能獲得額外資源支持。

本意見書僅供參考，具體個案仍需視實際契約內容、雙方溝通情況及相關事實而定，建議諮詢專業律師進行詳細評估，以確保機構權益並妥善處理搬遷事宜。

您可以：

1. 點擊下方「複製本頁連結」按鈕

2. 加入法速答的官方LINE帳號

3. 將連結傳送給我們，即可免費與法速答的專業法務進行諮詢！