分手後想解除房貸保人身份，銀行要求先解除預告登記，協議書該怎麼保護自己？

壹、案件摘要

委任人與前男友於交往期間共同購買不動產，該不動產登記於前男友名下，由前男友負責房貸，委任人擔任連帶保證人。雙方當時設定有預告登記及借名登記契約。現雙方已分手，前男友已返還委任人所支付之頭期款，委任人欲解除保證人身分，惟銀行要求須先解除預告登記始得更換保證人。雙方目前已擬訂協議書草稿，委任人尋求法律意見以確保權益。

貳、法律分析

一、預告登記之法律性質與效力

預告登記係為保全請求權而設，具有保全將來本登記請求權之效力。在本案中，委任人設定預告登記之目的，應係為保全基於借名登記契約所生之物權請求權。預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。

二、借名登記契約之法律關係

借名登記契約為無名契約，實務上承認其效力。在本案中，委任人基於借名登記契約可能享有請求返還不動產所有權之權利，而預告登記即為保全此項請求權。前男友作為借名人，依約定負責清償房貸，並應依委任人請求移轉登記。

三、連帶保證人之法律地位

依民法第272條規定：「數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限。」在本案中，委任人作為連帶保證人，應就前男友對銀行之房貸債務負連帶清償責任，包含本金、利息、違約金等從債務。

若主債務人不履行，銀行得逕向保證人請求清償。保證人清償後，雖得向主債務人求償，但仍有求償不能之風險。

四、解除預告登記與更換保證人之順序問題

銀行要求先解除預告登記，可能基於擔保品價值考量及法律風險評估。預告登記限制不動產處分，可能影響銀行抵押權實行。若委任人依借名登記契約請求移轉登記，將影響銀行債權，因此銀行希望確保擔保品所有權清楚無爭議。

然而，若先解除預告登記再更換保證人，期間存在以下風險：

（1）前男友可能反悔不配合更換保證人

（2）失去預告登記保護後，前男友可能處分不動產

（3）委任人仍負保證責任，但失去對不動產之保全

五、協議書應注意之法律要點

（一）違約金條款

依民法第250條規定：「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」

協議書中應明確約定違約金條款，以確保雙方履約。違約金計算建議可約定為房屋總價之5%-10%，或每月房貸金額之6-12倍。

依民法第251條規定：「債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金。」若一方已部分履行義務，法院可能酌減違約金。

依民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」因此違約金之約定應合理，避免過高而遭法院酌減。

（二）同時履行抗辯

本案涉及雙方互負債務之情形，應考慮同時履行原則。建議採取「同步辦理」或「條件成就」方式，避免一方履行後他方不配合之風險。

（三）明確性原則

協議書應具體載明解除預告登記與更換保證人之時程、約定違約責任及救濟方式，避免日後產生爭議。

參、處理建議

一、協議書擬定建議

（一）履行順序條款（建議採用同步辦理方案）

建議雙方同意於特定日期，共同至銀行辦理下列事項：

（1）委任人辦理解除預告登記之同意書簽署

（2）前男友同時辦理更換保證人手續

（3）銀行確認新保證人資格符合後，雙方於同日完成預告登記塗銷及保證人變更

若無法同步辦理，建議採取條件成就機制：

• 前男友應於協議書簽訂後特定期限內，覓得符合銀行資格之新保證人

• 待銀行書面同意新保證人資格後，依序辦理：委任人簽署解除預告登記同意書（但暫不送件）、前男友及新保證人完成保證人變更程序、銀行核發保證人變更完成證明書、委任人收到證明書後辦理預告登記塗銷

• 若前男友未完成保證人變更，委任人有權拒絕辦理預告登記塗銷

（二）擔保條款

建議設定履約保證金及違約金條款。依民法第250條規定，當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。前男友應於簽訂協議書時，交付一定金額予委任人作為履約保證金，待保證人變更完成且預告登記塗銷後，委任人應無息返還履約保證金。

任一方違反協議書約定，應給付他方違約金，且他方得解除協議書並請求損害賠償。

（三）借名登記契約處理條款

雙方應明確約定於預告登記塗銷完成時，原借名登記契約同時終止，雙方就系爭不動產不再有任何權利義務關係。同時確認前男友已返還委任人所支付之頭期款，委任人就系爭不動產之出資已全數取回，不再對系爭不動產主張任何權利。

（四）時程管制條款

協議書應明定各項程序之辦理期限，包括前男友覓得新保證人之期限、銀行審核新保證人之期限、完成保證人變更之期限、塗銷預告登記之期限等。總辦理期限建議不超過60-90日，逾期視為前男友違約。

二、執行階段建議

（一）與銀行協商策略

建議預約銀行主管面談，了解更換保證人之實際條件，確認新保證人資格要件。可提出折衷方案，例如僅塗銷影響銀行抵押權部分之預告登記、變更預告登記內容為不妨礙銀行抵押權、或由前男友提供其他財產作為擔保。

（二）執行流程建議

• 準備期：與前男友確認更換保證人意願及新保證人人選，請新保證人準備財力證明文件，擬定協議書並雙方確認內容，預約公證人辦理公證

• 協商期：與銀行預約面談，提供新保證人資料供銀行審核，確認銀行同意更換保證人之條件，取得銀行書面同意函

• 執行期：依協議書約定順序辦理，建議採同日辦理方式，上午至銀行辦理保證人變更並取得證明，下午至地政事務所辦理預告登記塗銷

• 確認期：確認預告登記已塗銷、保證書已註銷，返還履約保證金，雙方簽署債務清償證明書

三、公證建議

建議至民間公證人事務所辦理公證，公證具有執行力，若對方違約，可直接聲請強制執行，增加協議書之公信力。公證時雙方須親自到場，攜帶身分證、印章，準備協議書3份。

四、風險提醒

（一）最大風險：先解除預告登記

若先解除預告登記，可能產生前男友違約風險、前男友處分不動產風險、求償困難風險。因此強烈建議絕不接受先塗銷預告登記再更換保證人之方案，應堅持同步辦理或取得銀行證明後再塗銷。

（二）其他注意事項

應確認新保證人確實符合銀行資格，避免銀行最後不同意。協議書應明定完成期限，避免曠日廢時。所有協商過程建議以書面或通訊軟體留存紀錄，避免口頭約定產生爭議。

五、證據保留

即使完成所有程序，仍建議保留協議書正本、公證書、預告登記塗銷證明、保證人變更證明、頭期款返還證明、所有往來通訊紀錄等文件至少5年。

定期查詢不動產登記謄本，確認預告登記確實塗銷及無其他新增登記事項。向銀行確認保證責任解除，取得書面證明，確認個人信用報告已更新。

肆、結論

關於委任人欲解除連帶保證人身分並塗銷預告登記一事，考量銀行要求先解除預告登記可能涉及委任人權益受損之風險，建議採取以下處理方式：

（1）堅持同步辦理或條件成就機制，避免先行塗銷預告登記

（2）協議書務必公證，確保執行力

（3）明定違約金及履約保證金，依民法第250條規定約定違約責任

（4）保留所有證據，以備不時之需

與銀行協商時，應充分溝通了解真實需求，提出替代方案，尋求三方都能接受的解決方式。執行時應步步為營，以書面為證，同步進行以降低風險。

若委任人需要進一步協助，包括協議書草稿審閱修改、陪同與銀行協商、公證程序協助、後續執行追蹤等，建議另行付費委任專業律師處理。

本法律意見書僅供參考，實際情況仍需視具體事證及相關文件而定。建議委任人攜帶完整資料（借名登記契約、預告登記證明、房貸契約、保證書等）進行付費諮詢，以取得更精確之法律建議。

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