與前男友還在一起時一起買房子，因為房子是登記他的名字，房貸由他負責，當初為了順利貸款，由我擔任保人，同時我們也有設定預告登記及借名登記。現在分手了，我所付的頭期款，他也全數歸還了，所以金錢方面沒有問題。但現在想請他換掉保人，銀行表示需要先解除預告登記，才能更換，為了保證我的權益跟確保真的會更換保人，因此需要擬定協議書，想請問內容要如何制定比較好？
委任人與前男友於交往期間共同購買不動產，該不動產登記於前男友名下，由前男友負責償還房屋貸款，委任人擔任貸款保證人。雙方並設定預告登記及借名登記契約。現雙方已分手，前男友已返還委任人所支付之頭期款，金錢糾紛已解決。目前委任人欲解除保證人責任，惟銀行要求須先解除預告登記始能更換保證人。委任人擔心解除預告登記後，前男友不履行更換保證人之承諾，故需擬定協議書以保障權益。
依據民法第739條規定：「稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債務時，由其代負履行責任之契約。」保證人之責任範圍依同法第740條規定，應包括主債務所生之利息、違約金、損害賠償及其他從屬於主債務之負擔。
本案中，委任人作為保證人，若欲解除保證責任，應循合法途徑，透過與債權人（銀行）及主債務人（前男友）之三方協議為之。在更換保證人程序完成前，委任人仍需承擔保證責任。
民國99年修正之民法第739條之1明定：「除法律另有規定外，本節所規定之保證人之權利，不得預先拋棄。」此修法旨在保護保證人，避免保證人承擔過重責任。
保證人享有之權利包括：
本案中，委任人作為保證人，在更換保證人程序完成前，仍需承擔保證責任。因此，確保前男友確實履行更換保證人之義務至關重要。
預告登記係依土地法第79條之1規定，為保全關於土地權利移轉或使其消滅之請求權而為之登記。預告登記經登記後，未經預告登記權利人同意，登記名義人不得為妨害預告登記請求權之處分。
本案中，委任人設定預告登記之目的，應係為保全其對該不動產之權利（可能基於借名登記契約）。解除預告登記將使委任人喪失對該不動產之保全效力，若前男友事後不履行更換保證人之承諾，委任人可能面臨雙重風險： （1）繼續承擔保證責任 （2）喪失對不動產之保全權利
借名登記契約係指當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。此類契約在實務上承認其效力。
本案中，若委任人與前男友間確有借名登記契約，則委任人對該不動產仍有實質權利。然而，頭期款既已返還，借名登記之基礎關係可能已不存在，此部分需進一步釐清。
雖本案當事人並非夫妻關係，但民法關於夫妻財產制之規定，對於本案協議書之擬定仍具參考價值：
依民法第1007條規定：「夫妻財產制契約之訂立、變更或廢止，應以書面為之。」
依民法第1008條規定：「夫妻財產制契約之訂立、變更或廢止，非經登記，不得以之對抗第三人。前項夫妻財產制契約之登記，不影響依其他法律所為財產權登記之效力。第一項之登記，另以法律定之。」
依民法第1008條之1規定：「前二條之規定，於有關夫妻財產之其他約定準用之。」
上述規定強調財產相關契約應以書面為之，且重要事項應辦理登記以對抗第三人。本案協議書之擬定，應參考此原則，採書面形式，並考慮辦理公證以增強效力。
協議書應明確記載：
建議採分階段履行方式：
第一條（履行順序及期限）
第二條（違約責任）
為確保前男友履行義務，建議增設以下擔保機制：
第三條（履約保證）
或採用：
第三條（抵押權設定） 甲方同意於本協議書簽訂後○日內，就標的物為乙方設定最高限額新臺幣○○元之抵押權，以擔保本協議書之履行。於甲方完成更換保證人程序，且乙方配合完成解除預告登記後，乙方應配合辦理抵押權塗銷登記。
第四條（銀行同意）
第五條（通知義務）
第六條（協力義務）
建議將協議書辦理公證，依公證法規定，經公證之私文書，有與公文書同等之證明力。若前男友未履行協議內容，可直接持公證書向法院聲請強制執行，無須另行提起訴訟。
公證時應注意：
建議時程安排：
委任人應注意以下風險：
新保證人資格不符：若前男友提供之新保證人不符合銀行要求，可能導致更換程序延宕。建議於協議書中約定，新保證人應符合銀行規定之資格條件。
前男友財務惡化：若前男友於更換保證人期間財務狀況惡化，銀行可能不同意更換。建議於協議書中約定，若因可歸責於前男友之事由致無法更換保證人，前男友應負擔相應責任。
預告登記解除後之風險：預告登記一旦解除，委任人即喪失對不動產之保全效力。建議於解除前確認： （1）頭期款已全數返還 （2）借名登記關係已終止 （3）對該不動產已無其他權利主張
不動產貸款保證人更換暨預告登記解除協議書
立協議書人：
緣甲、乙雙方前因○○○關係，共同出資購買坐落於○○之不動產，登記於甲方名下，並向○○銀行貸款，由乙方擔任保證人。茲因雙方關係變更，甲方已返還乙方出資款項，雙方同意終止借名登記關係，並由甲方負責更換貸款保證人。為保障雙方權益，特訂立本協議書，條款如下：
本協議書一式三份，甲、乙雙方各執一份，另一份送請公證人公證存查。
立協議書人：
中華民國 年 月 日
不應先解除預告登記：預告登記是委任人目前唯一的保障，應堅持「先完成更換保證人，後解除預告登記」之順序。
協議書應辦理公證：透過公證取得執行名義，可大幅降低日後訴訟成本。
設定履約保證機制：透過保證金或抵押權設定，確保前男友履行義務。
明確約定違約責任：包括違約金及損害賠償範圍，提高前男友履約誘因。
保留完整證據：所有文件及通訊紀錄應妥善保存，以備不時之需。
保證人之責任相當重大，在保證關係未正式解除前，委任人仍需承擔全部保證責任。因此，絕不可在確認新保證人保證契約生效前，即解除預告登記。
若前男友堅持要求先解除預告登記，建議委任人：
本法律意見書僅供參考，實際情況仍應依個案事實及最新法規判斷。建議委任人於簽訂協議書前，諮詢專業律師，以確保權益獲得完整保障。
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