持分土地被劃為道路用地卻沒人用，我能自己使用或出售嗎？

壹、案件摘要

當事人持有道路用地之應有部分（持分），該土地非因繼承取得，且目前無實際通行之事實。當事人詢問如何正確使用該持分土地。

貳、法律分析

一、持分土地之法律性質

依民法第817條規定：「數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為共有人。」持分道路用地屬於「分別共有」關係，各共有人對土地全部有使用收益權，但應按應有部分比例行使。

二、道路用地之使用限制

（一）都市計畫法之限制

道路用地若屬於都市計畫指定之公共設施用地，依都市計畫法第50條規定：「公共設施保留地在未取得前，得申請為臨時建築使用。」在公共設施保留地未取得前，得申請為臨時建築使用，但應符合建築法規定。

（二）使用權能之限制

1. 不得妨礙道路功能：若該土地已實際作為道路使用，縱使為私有土地，亦不得妨礙公眾通行。依公路兩側公私有建築物與廣告物禁建限建辦法第3條第1項第2款規定：「計畫道路用地」屬於禁建範圍。

2. 建築限制：道路用地原則上不得申請建築執照興建永久性建築物。

三、持分共有人之權利

（一）使用收益權

依民法第818條規定：「各共有人，得按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」各共有人得按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權，但應依共有物之使用目的及性質為之。

（二）管理權

依民法第820條規定：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。

（三）分割請求權

依民法第823條規定：「各共有人，除法律另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」各共有人除法律另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。

四、道路用地之估價與財產認定

（一）估價方式

依不動產估價技術規則第97條規定：「公共設施用地及公共設施保留地之估價，以比較法估價為原則。無買賣實例者，得比較其與毗鄰土地使用分區及使用強度差異，及土地價值減損情況，並斟酌毗鄰土地平均價格為基礎推算之。」公共設施用地及公共設施保留地之估價，以比較法估價為原則。

（二）財產價值計算之特殊規定

1. 住宅補貼申請時之財產計算：依住宅補貼對象一定所得及財產標準第5條第2款第2目第1小目規定：「原住民保留地及道路用地之土地價值」不予採計。第6條第2款第2目亦規定：「原住民保留地及道路用地之土地價值，不予採計。」

2. 捐贈扣除額計算：依個人以非現金財產捐贈列報扣除金額之計算及認定標準第2條第1項第1款但書規定：「依都市計畫法指定之公共設施保留地及經政府闢為公眾通行道路之土地，依捐贈時公告土地現值百分之十六計算之。」

3. 社會福利給付之財產計算：依國民年金法第31條第2項第1款規定：「土地之部分或全部被依法編為公共設施保留地，且因政府財務或其他不可歸責於地主之因素而尚未徵收及補償者」應予扣除。

五、參考不動產役權相關規定

依民法第851條規定：「稱不動產役權者，謂以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用為目的之權。」若當事人另有其他不動產需要通行，可考慮：

1. 袋地通行權：依民法第787條規定：「土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用時，除因土地所有人之任意行為所生者外，土地所有人得通行周圍地以至公路。」

2. 協議設定不動產役權：與其他共有人協議，就該道路用地設定通行之不動產役權。依民法第859條之4規定：「不動產役權，亦得就自己之不動產設定之。」

六、共同管道系統之影響

若該道路用地涉及共同管道系統之設置，依共同管道法第14條第1項規定：「共同管道系統以劃設於道路用地範圍為原則，如因工程之必要，得穿越公、私有土地之上空、地下或附著於建築物、工作物。但應擇其損害最少之處所及方法為之，並以協議方式補償。」同條第2項規定：「前項私有土地因共同管道系統之穿越，致不能為適當使用時，土地所有權人得於施工之日起至完工後一年內請求徵收土地所有權，主管機關不得拒絕。」

參、處理建議

一、確認土地現況

1. 調閱地籍資料：確認共有人人數、各共有人應有部分比例。
2. 實地勘查：確認該道路用地是否已實際供公眾通行使用。
3. 查詢都市計畫：確認該土地之都市計畫使用分區及使用限制，並向內政部國土管理署都市計畫組或地方政府都市計畫主管機關查詢是否列為公共設施保留地。

二、依土地現況採取不同策略

（一）若土地已實際作為道路使用

1. 申請徵收補償：

• 依土地徵收條例規定，向主管機關申請徵收或價購。
• 若符合既成道路要件，可主張徵收補償。

2. 減免地價稅：

• 依土地稅法第6條規定，無償供公眾通行之道路用地，免徵地價稅。
• 向稅捐機關申請減免地價稅。

（二）若土地未實際作為道路使用

1. 與共有人協議使用方式：

• 召開共有人會議，依民法第820條規定，以多數決方式決定管理方法。
• 可協議作為停車場、臨時建築等合法使用。

2. 申請變更使用分區：

• 若符合都市計畫變更條件，可向都市計畫主管機關申請變更使用分區。
• 依內政部土地重劃工程處辦事細則第5條第5款規定，可辦理「公共設施保留地專案通盤檢討之市地重劃工程」。

3. 請求分割共有物：

• 依民法第823條規定請求分割。
• 但道路用地因使用目的，實務上可能不易分割。

4. 出售持分：

• 將持分出售予其他共有人或第三人。
• 其他共有人有優先購買權（土地法第34條之1）。

三、具體行動建議

短期建議（1-3個月）

1. 蒐集完整地籍資料及都市計畫資料
2. 實地勘查並拍照存證
3. 諮詢地政士或不動產估價師，評估土地價值
4. 申請地價稅減免（若符合條件）

中期建議（3-6個月）

1. 聯繫其他共有人，瞭解其意願
2. 評估是否申請徵收補償
3. 若無徵收可能，研議其他合法使用方式
4. 必要時委託律師協助處理

長期建議（6個月以上）

1. 若協議不成，考慮提起分割共有物訴訟
2. 持續追蹤都市計畫變更可能性
3. 評估出售持分之可行性

四、注意事項

1. 避免違法使用：不得擅自在道路用地上興建永久性建築物，以免觸犯建築法規及公路兩側公私有建築物與廣告物禁建限建辦法。

2. 保存相關證據：保留土地取得文件、繳稅證明等資料。

3. 定期追蹤：持續關注政府徵收計畫及都市計畫變更資訊。

4. 尋求專業協助：建議委託律師、地政士等專業人士協助處理，以維護自身權益。

5. 財產價值認定：若涉及住宅補貼申請或社會福利給付，道路用地之土地價值可能不予採計，建議向相關主管機關確認。

肆、結論

關於持分道路用地之使用，考量其受到都市計畫法及民法共有規定之雙重限制，建議當事人首先確認土地現況。若已實際供公眾通行，應積極爭取徵收補償或地價稅減免；若未實際使用，則可與其他共有人協議合法使用方式，或考慮出售持分。無論採取何種方式，均應注意遵守相關法令規定，必要時尋求專業法律協助。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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