違建圍牆部分拆除會違法嗎？鄰居不拆我能單方拆自己部分嗎？

壹、案件摘要

本案涉及新竹市政府配合中央執行下水道污水接管工程，當事人為一排前後相鄰透天建築之所有權人。爭議焦點在於：

（一）後巷排水溝上方圍牆總厚度20公分，由兩塊磚塊砌成，已被新竹市政府認定為違建建物。因部分住戶不願拆除，當事人詢問是否可單方拆除屬於自己部分的10公分圍牆。

（二）左右鄰居兩側各有4公分圍牆，亦經市政府認定為違建建物，當事人詢問是否可單方拆除。

本案核心問題為：在違建物已經主管機關認定之情況下，當事人是否有權單方拆除自己所有或共有之違建部分，以及此舉可能涉及之法律責任。

貳、法律分析

一、建築物拆除之法律規範

（一）拆除執照制度

依建築法第25條第1項規定：「建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。但合於第七十八條及第九十八條規定者，不在此限。」

依建築法第28條規定，建築執照分為四種，其中第四款明定：「拆除執照：建築物之拆除，應請領拆除執照。」

依建築法第29條規定，拆除執照係「免費發給」。

上開規定顯示，建築物之拆除原則上應申請拆除執照，此為建築管理之基本要求。然而，本案涉及之圍牆已被市政府認定為違建，其拆除是否仍需申請拆除執照，應視具體情況而定。

（二）違建物拆除之特殊性

雖然建築法第25條規定建築物拆除應申請執照，但違建物之拆除可能有不同考量。實務上，主管機關對於違建物之拆除，通常會依職權執行或命所有人自行拆除，此時可能不需另行申請拆除執照。

然而，即使是違建物，在主管機關正式執行拆除前，所有權人或使用人仍對該建物享有一定權利。私人若擅自拆除他人所有之違建，仍可能涉及侵權責任。

二、民事責任分析

（一）所有權之權能與限制

民法第765條規定：「所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。」

依此規定，若當事人能證明該10公分圍牆確屬其單獨所有，原則上應有權自行處分（包括拆除）。然而，此項權利仍須「於法令限制之範圍內」行使，亦即仍應遵守建築法關於拆除執照之規定。

（二）共有物之處分限制

民法第819條規定：「各共有人，得自由處分其應有部分。共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。」

若後巷20公分圍牆係由相鄰住戶共同出資興建，則應屬共有物。拆除共有物之實體部分，實務上認為屬於「處分」或「變更」行為，原則上需全體共有人同意。

然而，若能明確區分各自所有之部分（如各自砌築10公分），且拆除自己部分不影響他人部分之結構安全，則可能有不同解釋空間。

（三）界牆之特殊規定

民法第774條規定：「相鄰之土地所有人，得各以其土地之一部分，供建築界牆之用。界牆之建築費用及修繕費用，由相鄰人平均負擔之。」

左右兩側4公分圍牆，若屬界牆性質，依上開規定應推定為相鄰土地所有人共有。在此情況下，單方拆除可能構成侵害共有物，應負損害賠償責任。

（四）侵權行為責任

民法第184條第1項前段規定：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」

若當事人拆除之圍牆部分屬於他人所有或共有，且未經他人同意，可能構成侵權行為，應負損害賠償責任。

民法第767條規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」

相鄰住戶若認為其所有權受侵害，可能依此規定請求回復原狀或損害賠償。

三、刑事責任分析

刑法第354條規定：「毀棄、損壞前二條以外之他人之物或致令不堪用，足以生損害於公眾或他人者，處二年以下有期徒刑、拘役或一萬五千元以下罰金。」

若當事人拆除之圍牆部分屬於他人所有，且未經他人同意，可能構成毀損罪。即使該圍牆係違建，在主管機關正式執行拆除前，仍受刑法保護。

然而，若能證明拆除之部分確屬自己所有，且拆除行為係配合公共工程之必要措施，則應不構成犯罪。

四、行政責任分析

（一）未申請拆除執照之責任

依建築法第25條規定，建築物拆除應申請執照。若當事人未申請拆除執照即自行拆除，可能面臨行政處罰。

然而，考量本案圍牆已被認定為違建，且拆除係配合公共工程，主管機關應不致對此予以處罰。建議當事人於拆除前向市政府確認是否需申請拆除執照。

（二）違建物所有人之義務

違建物所有人負有自行拆除之義務。若主管機關已認定為違建並命其拆除，所有人應配合辦理。若不配合，主管機關得依職權強制拆除。

五、本案具體情況評估

（一）後巷20公分圍牆（各10公分）

權屬判斷：

若該圍牆確係由兩側住戶各自砌築10公分，則各自擁有其砌築部分之所有權。在此情況下，當事人對其10公分部分應有處分權。

然而，若係共同出資興建，則屬共有物，單方拆除應需全體共有人同意。

拆除之合法性：

（1）若能證明該10公分確屬當事人單獨所有，且拆除不影響相鄰10公分之結構安全，則拆除行為應屬合法。

（2）惟仍應注意建築法關於拆除執照之規定，建議先向市政府確認是否需申請執照。

（3）拆除前應善盡通知義務，以存證信函通知相鄰住戶，說明拆除範圍及理由。

風險評估：

（1）若相鄰住戶主張係共同興建，可能產生民事糾紛。

（2）若拆除導致相鄰部分結構不穩或倒塌，可能需負損害賠償責任。

（3）建議委請結構技師評估拆除後之安全性，必要時採取支撐措施。

（二）左右兩側4公分圍牆

權屬判斷：

左右兩側圍牆若屬界牆性質，依民法第774條規定，應推定為相鄰土地所有人共有。

4公分厚度之圍牆，實務上難以明確區分所有權歸屬，通常應認定為共有。

拆除之風險：

（1）單方拆除可能構成侵害共有物，應負民事損害賠償責任。

（2）可能構成刑法毀損罪。

（3）法律風險明顯高於後巷圍牆之情況。

建議處理方式：

強烈建議不要單方拆除，應優先與左右鄰居協商，或請市政府依職權處理。

參、處理建議

一、最優先建議：請求市政府依職權處理

理由：

（1）本案圍牆已被市政府認定為違建，主管機關有權依職權執行拆除。

（2）由公權力統一處理，可避免私人間之法律糾紛。

（3）不會產生刑事或民事責任風險。

（4）可一次解決所有問題，包括不願配合之住戶。

具體作法：

（1）向新竹市政府建設處或工務處提出陳情，說明部分住戶不配合拆除之情形。

（2）請求市政府依建築法規定，統一執行違建拆除。

（3）強調配合污水接管工程之公益性及急迫性。

（4）必要時可尋求民意代表協助。

二、次要建議：協商一致拆除

作法：

（1）召開住戶協調會，說明配合公共工程之必要性。

（2）說明違建物應拆除之法律義務。

（3）尋求全體住戶共識，共同拆除。

（4）若能達成協議，可避免後續糾紛。

三、自行拆除方案（需審慎評估）

僅針對後巷10公分圍牆，且需符合以下條件：

（1）能明確證明該10公分係當事人單獨興建所有。

（2）拆除不會影響相鄰10公分之結構安全。

（3）已善盡通知義務。

（4）已向市政府確認是否需申請拆除執照。

建議步驟：

（1）蒐集權屬證明文件（如興建時之照片、收據、證人證詞等）。

（2）委請結構技師評估拆除後之安全性。

（3）以存證信函通知相鄰住戶，說明拆除計畫、範圍及理由，給予合理期限回應。

（4）向市政府確認是否需申請拆除執照。

（5）拆除前後拍照存證，保留所有通知文件及回應紀錄。

（6）施工時僅拆除確屬自己之10公分部分，避免損及相鄰部分，必要時採取支撐措施。

風險提醒：

即使採取上述措施，仍可能面臨相鄰住戶之民事求償或刑事告訴。建議審慎評估風險後再決定是否自行拆除。

四、左右兩側4公分圍牆之處理

強烈建議不要單方拆除。

建議作法：

（1）優先與左右鄰居協商，說明配合工程需要，尋求同意共同拆除。

（2）若協商不成，請市政府依職權拆除。

（3）若該4公分圍牆不影響污水接管工程進行，可暫時保留，待日後處理。

五、時程規劃建議

短期（1-2週內）：

（1）向新竹市政府建設處或工務處諮詢，確認污水接管工程時程及拆除必要性。

（2）確認是否需申請拆除執照。

（3）與相鄰住戶進行初步溝通。

中期（1個月內）：

（1）若協商順利，共同拆除。

（2）若協商不成，正式發函請市政府協助執行拆除。

（3）蒐集權屬證明文件。

長期：

（1）配合市政府執行拆除。

（2）若市政府未積極處理，可考慮提起行政訴訟請求作為。

（3）必要時尋求民意代表協助。

肆、結論

關於後巷10公分圍牆之拆除，考量當事人可能對該部分享有所有權，且拆除係配合公共工程之必要措施，應屬合法。惟仍建議優先請市政府依職權統一處理，以避免私人間之法律糾紛及可能之刑事、民事責任風險。

關於左右兩側4公分圍牆，考量其可能屬界牆性質而為共有物，單方拆除可能涉及侵權行為及刑法毀損罪，法律風險較高，強烈建議不要單方拆除，應透過協商或請求公權力處理。

整體而言，最安全且建議之處理方式為：請新竹市政府依職權統一拆除所有違建圍牆。此方式可避免私人間法律糾紛，由公權力執行具正當性，可一次解決所有問題，且不會有刑事或民事責任風險。

本意見書係基於當事人提供之資訊進行初步分析，實際處理時仍需視具體事證、市政府態度及相鄰住戶反應而定。建議在採取任何行動前，先與市政府充分溝通，並保留所有往來紀錄。如有需要，建議進一步諮詢執業律師，以確保權益獲得充分保障。

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