房屋多人持分，代理人沒委託書能出租嗎？口頭約定有效嗎？

壹、案件摘要

本案涉及房屋租賃代理權問題。租屋方代理人主張因房屋為多人持分共有，故無法出示委託書，欲代理出租該房屋。本案核心爭點在於：（1）共有房屋出租之代理權限；（2）缺乏書面委託書之法律效力；（3）口頭約定之效力。

貳、法律分析

一、共有房屋出租之法律性質

（一）共有物之管理與處分

依據民法第820條規定：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」

房屋出租應屬「管理行為」，原則上需要：

• 共有人過半數同意
• 且其應有部分合計過半數
• 或應有部分合計逾三分之二（人數不計）

（二）代理權之取得

民法第167條規定：「代理權係以法律規定或本人之授與而發生。」本案中：

• 法定代理：不適用於成年人之財產管理
• 意定代理：需本人（全體或符合多數決之共有人）授權

二、缺乏書面委託書之法律效果

（一）代理權授與之方式

民法對於代理權之授與，原則上不以書面為必要，口頭授權亦可成立。但實務上有以下考量：

（1）舉證責任問題

• 代理人需證明其確有代理權
• 口頭授權難以舉證
• 發生爭議時，代理人處於不利地位

（2）租賃契約公證之要求

依公證法第101條規定：「公證人認證私文書，應使當事人當面於私文書簽名，或承認為其簽名，並於認證書內記明其事由。」辦理租約公證時，公證人應依公證法第101條第5項規定：「公文書或私文書有增刪、塗改、損壞或形式上顯有可疑之點者，應記明於認證書內，必要時，並得為查證。」

公證人會核對身分證明，確認非冒名簽約，並要求提供授權書（委託代理時）。

（二）無權代理之風險

民法第170條規定：「無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力。前項情形，法律行為之相對人，得定相當期限，催告本人確答是否承認，如本人逾期未為確答者，視為拒絕承認。」

本案可能涉及之風險：

• 若代理人實際上無代理權，租賃契約對屋主可能不生效力
• 承租人可能面臨：
• 租約無效
• 被真正所有權人要求搬遷
• 僅能向無權代理人請求損害賠償

三、多人持分共有之特殊考量

（一）全體共有人是否同意

即使是口頭授權，仍需確認： （1）是否符合民法第820條之多數決要求 （2）授權之共有人是否達法定門檻 （3）其他共有人是否知情並同意

（二）實務常見問題

（1）部分共有人擅自出租

• 未達多數決門檻
• 其他共有人可主張租約無效
• 承租人權益受損

（2）代理人身分不明

• 可能是其中一位共有人
• 可能是第三人
• 需確認其與全體共有人之關係

四、口頭約定之效力

（一）原則：口頭授權有效

民法並未規定代理權授與必須以書面為之，故口頭約定原則上應有效。

（二）例外：特殊情況需書面

（1）不動產物權變動：需書面且登記（本案為租賃，非物權變動） （2）法律特別規定：如保證契約需書面 （3）當事人約定：若共有人間約定需書面授權

（三）實務建議

雖然口頭約定應有效，但極不建議接受，理由如下： （1）舉證困難 （2）真實性存疑 （3）權限範圍不明 （4）無法辦理公證 （5）後續爭議風險高

五、公證制度之保障功能

（一）公證人之審查義務

依公證法第1條規定：「公證事務，由法院或民間之公證人辦理之。地方法院及其分院應設公證處；必要時，並得於管轄區域內適當處所設公證分處。民間之公證人應於所屬之地方法院或其分院管轄區域內，司法院指定之地設事務所。」

公證人辦理租約公證時，應依公證法第101條規定審查文書真正性，並依第105條規定製作認證書，記載認證之意旨及相關事項。

（二）公證人之迴避義務

公證法第10條規定：「公證人有下列各款情形之一者，不得執行其職務：一、為請求人或就請求事項有利害關係者。二、為請求人或其代理人或就請求事項有利害關係者之配偶、前配偶、未婚配偶、四親等內之親屬或同居之家長、家屬者。其親屬或家長、家屬關係終止後，亦同。三、為請求人或其代理人之法定代理人者。四、就請求事項現為或曾為代理人或輔佐人者。」

此規定確保公證程序之公正性，保障當事人權益。

（三）認證文書之程序

依公證法第104條規定：「請求認證文書，應提出文書之繕本或影本。」

公證法第106條規定：「公證人得在認證之文書上以直接註記之方式為認證，記載前條第一項規定之事項，由其簽名並蓋職章或鋼印。依前項方式為第一百零一條第一項之認證者，並應依前條第二項之規定為記載。但請求書或認證之文書上已有記載者，不在此限。」

公證人會嚴格審查相關文件，包括房屋權狀、授權書等，確保非冒名簽約。

參、處理建議

一、承租人應採取之措施

（一）要求提供書面文件（必要）

（1）房屋權狀影本

• 確認所有權人為何人
• 確認是否為共有
• 確認持分比例

（2）全體共有人之書面授權書

• 載明授權代理人姓名
• 載明授權範圍（出租房屋）
• 載明租賃條件（租金、期限等）
• 全體共有人親自簽名蓋章
• 或至少符合民法第820條多數決之共有人簽署

（3）共有人之身分證明文件

• 核對授權書簽名
• 確認身分真實性

（4）代理人身分證明

• 確認代理人身分
• 核對授權書記載

（二）確認代理權限（重要）

（1）直接聯繫共有人

• 取得共有人聯絡方式
• 電話或當面確認授權事實
• 確認租賃條件是否經共有人同意

（2）要求共有人到場

• 最理想方式
• 至少符合多數決之共有人到場
• 當場簽訂租賃契約

（3）查詢不動產登記資料

• 至地政事務所申請建物登記謄本
• 確認所有權人及持分比例

（三）辦理租約公證（強烈建議）

依公證法規定，租約公證之優點：

（1）公證人會嚴格審查

• 依公證法第101條規定核對文書真正性
• 確認所有權人身分
• 要求提供授權書
• 確保非冒名簽約

（2）保障承租人權益

• 確認非二房東
• 長租有保障（5年以上或不定期）
• 適用買賣不破租賃原則

（3）強制執行效力

• 糾紛時可直接聲請強制執行
• 無需經過訴訟程序

辦理方式：

• 地方法院公證處（依公證法第1條設立）
• 民間公證人事務所（時間較彈性）

二、代理人主張之檢視

（一）「多人持分故無委託書」之說法應審慎評估

（1）持分共有與委託書無關

• 共有不影響授權書之製作
• 符合多數決之共有人仍可出具授權書
• 此說法可能是規避提供授權書

（2）可能情況分析

情況一：代理人本身為共有人之一

• 若其持分未達多數決門檻，可能無權單獨出租
• 仍需其他共有人授權
• 應提供其他共有人之授權書

情況二：代理人為第三人

• 更需要全體或多數共有人之書面授權
• 口頭約定風險極高
• 不應輕易接受此種安排

情況三：代理人實為二房東

• 可能本身承租後轉租
• 可能無權代理所有權人
• 承租人權益可能完全無保障

（二）口頭約定之效力評估

理論上：

• 口頭授權在法律上應可成立
• 若事後共有人承認，租約應有效

實務上：

• 舉證困難，承租人處於不利地位
• 無法辦理公證，失去保障
• 發生糾紛時，可能面臨：
• 租約被認定無效
• 被要求搬遷
• 押金難以取回
• 僅能向代理人求償（可能求償無門）

三、何種情況下可接受無書面委託書

（一）理論上可能之情況（但仍不建議）

（1）代理人為唯一或持分過半之共有人

• 查詢登記謄本確認
• 其本人到場簽約
• 出示身分證明及權狀

（2）全體共有人當場口頭同意

• 全體共有人到場
• 當場表示同意出租
• 最好錄音或錄影存證
• 但仍建議簽署書面授權書

（3）短期租賃且租金低廉

• 風險相對較小
• 但仍不建議
• 至少應取得共有人聯絡方式

（二）實務上不應接受之情況（本案應屬之）

（1）代理人無法出示任何授權文件 （2）無法聯繫到共有人本人 （3）代理人以各種理由推託 （4）無法提供房屋權狀等證明文件

四、具體行動建議

（一）立即採取之措施

（1）暫停簽約

• 不要急於簽訂租賃契約
• 不要支付任何款項

（2）要求提供文件

• 明確告知需要書面授權書
• 要求提供房屋權狀影本
• 要求提供共有人聯絡方式

（3）自行查證

• 至地政事務所申請建物登記謄本
• 確認所有權人及持分狀況

（二）若代理人拒絕配合

建議考量放棄承租，理由如下： （1）代理權存疑，風險可能過高 （2）可能涉及詐欺或無權代理 （3）後續糾紛難以處理 （4）權益可能無法獲得保障

（三）若決定繼續承租（不建議）

至少應採取以下措施： （1）取得共有人聯絡方式並確認 （2）考量降低押金金額（降低損失風險） （3）考量縮短租期（如改為月租） （4）保留所有對話紀錄（LINE、簡訊、錄音等） （5）審慎評估是否辦理戶籍遷入 （6）隨時準備因應可能之變化

五、法律風險提醒

（一）承租人可能面臨之風險

（1）租約無效

• 真正所有權人不承認
• 已付租金及押金難以取回

（2）被要求搬遷

• 真正所有權人主張權利
• 搬遷費用及損失自行承擔

（3）求償困難

• 代理人可能無資力
• 代理人可能失聯
• 訴訟費時費力

（二）刑事責任風險

若代理人涉及詐欺： （1）應立即報警 （2）保留所有證據 （3）請求檢察官偵辦

但刑事責任與民事求償分別處理，即使代理人被判刑，承租人仍可能無法取回款項。

肆、結論

關於租屋方代理人無法出示委託書，並主張因產權為多人持分而無委託書可出示之情形，建議如下：

（1）口頭授權理論上應有效，但實務上極不建議接受

（2）多人持分不構成無法出具委託書之理由

（3）代理人之說法應審慎評估，可能涉及規避或其他風險

（4）考量本案風險可能較高，強烈建議不要輕易承租

若仍決定承租，務必：

• 取得書面授權書
• 確認共有人身分及同意
• 辦理租約公證（依公證法規定由公證人審查）
• 考量降低押金及縮短租期

市場上有許多合法且有保障之租屋選擇，不應因一時便利而承擔過高風險。建議另尋其他房屋承租，選擇願意配合提供完整文件及辦理公證之出租人，以確保自身權益。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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