老屋違建廚房拆除後，鄰房漏水我要賠償嗎？鄰居排水毀損私地怎麼求償？

壹、案件摘要

本案涉及相鄰不動產間之違建拆除、排水、圍牆傾斜及排煙管設置等多項爭議。當事人擁有屋齡40年之房屋，後方廚房為石棉瓦加蓋之違建，現因右側鄰居（轉角處）檢舉而擬拆除。主要爭議包括：

（一）拆除自有違建後是否需為鄰房防水負責 （二）鄰房排水長期流入當事人私地造成下陷之求償問題 （三）鄰房違建限期改善之法律途徑 （四）鄰房圍牆傾斜並於當事人私地灌漿之求償 （五）鄰房排煙管設於當事人私地之處理方式

貳、法律分析

一、違建拆除後之防水責任問題

（一）法律原則

依據中華民國憲法第15條規定：「人民之生存權、工作權及財產權，應予保障。」當事人對自有財產享有完整之所有權保護。

（二）具體分析

（1）當事人拆除自有違建之權利

當事人對自有違建物有處分權，基於安全考量拆除危險建物，具有正當性。依民法第1044條關於財產所有權之精神，當事人各自管理、使用、收益及處分其財產，拆除行為本身並未侵害他人權利。

（2）鄰房防水責任歸屬

鄰房自行加蓋鐵皮作防水，未經當事人同意，該防水措施依附於當事人違建物上。依民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」鄰房利用當事人建物作為防水依附，若有法律上原因，該原因亦因當事人拆除而不存在。

（3）侵權責任之判斷

依民法第184條第1項規定：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。」當事人拆除自有違建，並非不法行為，不符合侵權行為之「不法」要件。鄰房若因此漏水，應屬其自身違建防水不當所致。

（三）初步結論

當事人應無須為鄰房防水負責。建議於拆除前以書面方式通知鄰房，告知拆除時程，請其自行處理防水問題，以善盡通知義務。

二、鄰房排水造成私地下陷之求償

（一）法律依據

（1）侵權行為責任

依民法第184條第1項規定：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」若鄰房設置排水設施，將水全面排入當事人私地，造成土地下陷之實際損害，且排水行為與損害間有因果關係，鄰房明知或可得而知仍為之，應可能構成侵權行為。

（2）不當得利

依民法第179條規定，鄰房無法律上原因使用當事人土地作為排水用途，致當事人受有土地下陷之損害，應可能構成不當得利。依民法第181條規定：「不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。」

（3）受領人之責任

依民法第182條第2項規定：「受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償。」當事人於約3年前即告知上述情勢，鄰房應已知無法律上原因而使用當事人土地。

（二）求償範圍

可能包括：

• 土地修復費用（回填、整地等）
• 土地價值減損
• 相當於租金之不當得利
• 其他相關損失

（三）時效問題

依民法第197條第1項規定：「因侵權行為所生之損害賠償請求權，自請求權人知有損害及賠償義務人時起，二年間不行使而消滅，自有侵權行為時起，逾十年者亦同。」建議儘速主張權利，避免時效消滅。

另依民法第197條第2項規定：「損害賠償之義務人，因侵權行為受利益，致被害人受損害者，於前項時效完成後，仍應依關於不當得利之規定，返還其所受之利益於被害人。」即使侵權行為請求權時效完成，仍可能依不當得利請求返還。

（四）建議作法

（1）蒐集證據

• 拍攝排水流向照片或錄影
• 測量土地下陷範圍及深度
• 請專業技師鑑定損害程度及修復費用
• 保留3年前告知之證據

（2）發函請求改善

• 以存證信函限期改善排水設施
• 明確記載損害事實及求償金額
• 保留合理期限供對方回應

（3）法律途徑 若不改善，可考慮向法院提起民事訴訟請求：

• 排除侵害（改善排水）
• 損害賠償
• 預防侵害（禁止繼續排水至私地）

三、鄰房違建限期改善之法律途徑

（一）行政檢舉途徑

可向當地建管機關（縣市政府工務局或建設局）檢舉鄰房違建，檢具照片、地籍圖等證據，要求拆除或限期改善。建管機關應依建築法相關規定處理。

（二）民事救濟途徑

若鄰房違建侵害當事人權益，可考慮向法院提起民事訴訟，請求排除侵害或防止侵害。惟此部分涉及具體違建態樣及侵害程度，建議補充相關事實後再行評估。

四、鄰房圍牆傾斜及於私地灌漿之求償

（一）法律分析

（1）財產權侵害

依憲法第15條規定，當事人之財產權應予保障。鄰房未經同意於當事人私地灌漿，可能侵害當事人之土地所有權。

（2）不當得利

依民法第179條規定，鄰房因使用當事人土地而獲利（支撐圍牆），無法律上原因而受利益，致當事人受損害，應可能構成不當得利。依民法第181條規定，應返還其利益或償還其價額。

（3）侵權行為

依民法第184條第1項規定，若灌漿造成土地損害，且鄰房有故意或過失，應可能構成侵權行為，當事人得請求損害賠償。

（二）建議處理

（1）發函要求

• 限期拆除水泥土塊
• 將圍牆修復至安全狀態
• 賠償土地使用之不當得利及相關損害

（2）法律途徑 若不履行，可考慮訴請法院判決後聲請強制執行。

五、排煙管設於私地之處理

（一）法律定性

（1）財產權侵害

排煙管設置於當事人私地，未經同意，可能侵害當事人之土地所有權。

（2）不當得利

依民法第179條規定，鄰房無法律上原因使用當事人土地設置排煙管，應可能構成不當得利。

（二）處理方式

（1）當事人權利

當事人得拆除自有木板，無須顧慮鄰房排煙管。排煙管若因此無法使用，應屬鄰房自行承擔之風險。

（2）建議作法

• 拆除前以書面方式通知鄰房
• 告知拆除時程，請其自行遷移排煙管
• 若鄰房不處理，當事人仍可逕行拆除
• 拆除後若鄰房排煙管懸空或掉落，應非當事人責任

（3）後續處理

若鄰房繼續將排煙管設於當事人私地，可考慮請求排除侵害，並請求損害賠償（如土地使用之不當得利等）。

參、處理建議

一、立即處理事項

（一）證據保全（最優先）

（1）拍攝現場照片或錄影

• 違建現況（含石棉瓦、鐵皮加蓋）
• 中間牆壁脫離主建物之危險狀態
• 鄰房鐵皮與當事人建物間之空隙
• 排水流向及土地下陷處
• 圍牆傾斜及水泥土塊位置
• 排煙管設置位置及排放方向

（2）測量記錄

• 土地下陷範圍及深度
• 鄰房鐵皮超越界線之範圍
• 水泥土塊占用私地之面積

（3）書面證據

• 3年前告知之證據（若有）
• 地籍圖謄本
• 建物所有權狀
• 土地所有權狀

（二）專業鑑定

（1）結構安全鑑定

• 委請土木技師或結構技師鑑定中間牆壁危險程度
• 取得專業意見作為拆除正當性之依據

（2）損害評估

• 委請專業技師評估土地下陷修復費用
• 評估土地價值減損
• 作為求償金額之依據

二、發函通知

建議以存證信函方式通知鄰房，內容應包括：

（1）告知將拆除自有違建及拆除時程 （2）請鄰房自行處理防水問題，說明當事人無須負防水責任 （3）請求改善排水設施，並賠償土地下陷損害 （4）請求拆除圍牆水泥土塊並修復圍牆，賠償土地使用之不當得利 （5）請求遷移排煙管，否則當事人將逕行拆除依附之木板 （6）告知如未於期限內改善，將依法提起民事訴訟及向建管機關檢舉違建

建議檢附相關證據資料，如結構安全鑑定報告、損害評估報告、現場照片、地籍圖謄本等。

三、同步進行事項

（一）向建管機關檢舉

向當地縣市政府工務局或建設局檢舉鄰房違建，檢附照片、地籍圖等證據，要求拆除或限期改善。建議定期查詢處理進度，必要時可申請訴願。

（二）調解程序（建議優先考慮）

可向鄉鎮市區公所聲請調解，調解程序費用低廉且簡便快速，調解成立與法院判決有同一效力。調解請求事項可包括：

• 鄰房改善排水設施
• 賠償土地下陷損害
• 拆除圍牆水泥土塊
• 遷移排煙管
• 確認當事人拆除違建後無須負防水責任

四、訴訟準備（若調解不成立）

（一）民事訴訟

可考慮提起下列訴訟：

• 確認之訴：確認當事人拆除違建後無須為鄰房防水負責
• 給付之訴：請求賠償土地下陷損害、不當得利
• 排除侵害之訴：請求拆除水泥土塊、遷移排煙管、改善排水
• 防止侵害之訴：禁止繼續排水至私地、禁止繼續使用私地

訴訟費用包括裁判費（依請求金額計算）及律師費（依案件複雜度而定），建議委任律師處理以提高效率。

（二）時效注意

依民法第197條規定，侵權行為損害賠償請求權自知有損害及賠償義務人時起二年間不行使而消滅，建議儘速主張權利。

五、拆除違建之執行步驟

（一）拆除前

（1）再次通知鄰房，明確告知拆除日期，請其自行處理防水、排煙管等問題 （2）委請專業拆除業者，確保安全拆除，避免損及鄰房合法建物 （3）錄影存證，記錄拆除前現況、拆除過程及拆除後現況

（二）拆除時注意事項

（1）僅拆除自有違建部分，不得損及鄰房合法建物 （2）若鄰房鐵皮、排煙管因此無法使用，應非當事人責任 （3）保留拆除下來的材料作為證據

（三）拆除後

（1）妥善處理石棉瓦等有害廢棄物，依環保法規處理 （2）持續記錄，若鄰房有漏水等情形，拍照存證，證明非當事人造成

六、風險提示

（一）有利因素

（1）法律明確保護財產權 （2）鄰房多項行為可能構成侵權或不當得利 （3）證據保全完整則有利於主張權利

（二）不利因素

（1）訴訟可能耗時較長 （2）即使勝訴，強制執行仍需時間 （3）訴訟可能影響鄰居關係

（三）建議

（1）優先考慮調解方式解決 （2）完整保留證據 （3）考慮委任律師專業協助 （4）分階段處理，先處理急迫事項（如拆除危險違建）

肆、結論

綜合上述分析，考量當事人之財產權應受憲法第15條保障，且鄰房多項行為可能涉及民法第179條不當得利及第184條侵權行為等規定，建議當事人採取以下策略：

（一）當事人拆除自有違建，應無須為鄰房防水負責，惟建議於拆除前善盡通知義務。

（二）關於鄰房排水造成土地下陷、圍牆傾斜於私地灌漿、排煙管設於私地等情形，可能涉及不當得利或侵權行為，建議優先以調解方式請求改善及賠償，若調解不成立再考慮提起民事訴訟。

（三）關於鄰房違建，建議向建管機關檢舉，要求拆除或限期改善。

（四）建議立即進行證據保全及專業鑑定，以利後續主張權利。

（五）考量民法第197條時效規定，建議儘速主張權利，避免請求權消滅。

本意見書僅供參考，具體個案仍建議委任律師詳細評估後處理，實際處理應視具體情況調整。

本法律意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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