租客要提前退租，我能扣押金當違約金嗎？該怎麼簽終止契約？

壹、案件摘要

委託人為透天店面一樓之出租人，與承租人簽訂住宅租賃契約（使用內政部版本），契約中約定「不得任意終止租約」。承租人於民國113年1月7日通知出租人，因與他人糾紛導致生意受影響，欲提前於1月31日終止租約。委託人詢問：（一）是否可將押金作為違約金？（二）是否需簽訂提前終止租賃契約？（三）契約內容應如何擬訂？

貳、法律分析

一、押金扣抵違約金之適法性

（一）法律依據

1. 民法第179條（不當得利）規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」

2. 民法第432條規定：「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」

3. 民法第440條規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。」

（二）契約約定之效力

根據案情，雙方約定「不得任意終止租約」，此為不定期限制終止權之特約。承租人若未依法定事由或契約約定事由而提前終止，可能構成違約行為。

（三）押金性質與扣抵

1. 押金之法律性質：押金係為擔保承租人履行契約義務（如支付租金、返還租賃物、修繕損害等）而預先交付之金錢。

2. 扣抵違約金之合法性：

• 若租賃契約中有約定「承租人提前終止租約應支付違約金」，且明定「得以押金扣抵」，則出租人可直接扣抵。
• 若契約未明定違約金金額或扣抵方式，出租人仍可主張損害賠償請求權，並以押金抵充。

3. 參考法律規定：

• 民法第250條規定：「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」
• 民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」

（四）損害賠償範圍

出租人可主張之損害包括：

• 租金損失：自承租人提前終止日至找到新承租人期間之租金損失
• 重新招租成本：廣告費、仲介費等
• 其他可證明之損失

二、是否需簽訂提前終止租賃契約

（一）法律上之必要性

1. 避免爭議：雖然承租人已通知終止，但為明確雙方權利義務，建議簽訂書面協議。

2. 證據保全：書面協議可作為日後訴訟或爭議處理之證據。

3. 點交確認：透過書面協議確認租賃物返還狀態、押金扣抵金額等細節。

（二）不簽訂之風險

若未簽訂書面協議，可能產生以下風險：

• 承租人事後主張未同意終止
• 押金扣抵金額產生爭議
• 租賃物返還狀態不明確

三、提前終止契約之擬訂要點

（一）契約應記載事項

【租賃契約提前終止協議書】

立協議書人： 出租人：○○○（以下簡稱甲方） 承租人：○○○（以下簡稱乙方）

緣甲乙雙方於○年○月○日簽訂租賃契約，租賃標的為【地址】一樓店面。茲因乙方因素，雙方同意提前終止租賃契約，並約定如下：

一、終止日期： 本租賃契約於民國113年1月31日終止。

二、租金計算： 乙方應給付租金至113年1月31日止。

三、押金處理： （一）原押金金額：新台幣○○○元整 （二）扣抵項目：

1. 提前終止違約金：新台幣○○○元
2. 租賃物修繕費用：新台幣○○○元（如有）
3. 其他費用：新台幣○○○元（如有） （三）應返還金額：新台幣○○○元整 （四）返還期限：於點交完成後○日內返還

四、租賃物返還： （一）乙方應於113年1月31日前將租賃物返還甲方 （二）返還時應恢復原狀，自然耗損除外 （三）雙方應共同點交，確認租賃物狀態

五、其他約定： （一）乙方應結清水電瓦斯等費用 （二）乙方應將戶籍遷出（如有遷入） （三）雙方同意拋棄其他請求權

六、本協議書一式兩份，雙方各執一份為憑。

立協議書人： 甲方（出租人）：_____________ 身分證字號：_____________ 地址：_____________ 電話：_____________

乙方（承租人）：_____________ 身分證字號：_____________ 地址：_____________ 電話：_____________

中華民國113年○月○日

（二）重要條款說明

1. 終止日期：明確記載終止生效日

2. 違約金約定：

• 若原契約有約定違約金，依約定辦理
• 若無約定，可協商合理金額（通常為1至2個月租金）
• 依民法第252條，違約金過高時法院得酌減

3. 押金扣抵順序：

• 優先扣抵欠繳租金
• 其次扣抵違約金
• 再次扣抵修繕費用
• 剩餘部分返還承租人

4. 點交條款：明確約定點交時間、方式及標準

參、相關法條

一、民法相關規定

1. 民法第179條（不當得利）
2. 民法第250條（違約金約定）
3. 民法第251條（違約金酌減）
4. 民法第252條（違約金過高之酌減）
5. 民法第421條（租賃定義）
6. 民法第422條（不動產租賃契約）
7. 民法第423條（出租人交付義務）
8. 民法第425條（買賣不破租賃）
9. 民法第429條（租賃物修繕）
10. 民法第432條（承租人保管義務）
11. 民法第438條（承租人使用收益義務）
12. 民法第440條（租金遲延之終止權）
13. 民法第443條（轉租限制）
14. 民法第449條（租賃期限）
15. 民法第450條（租賃關係消滅）
16. 民法第455條（租賃物返還義務）
17. 民法第456條（請求權時效）

二、土地法相關規定

1. 土地法第100條：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」

2. 土地法第98條：「以現金為租賃之擔保者，其現金利息視為租金之一部。前項利率之計算，應與租金所由算定之利率相等。」

3. 土地法第99條：「前條擔保之金額，不得超過二個月房屋租金之總額。已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部份抵付房租。」

三、內政部住宅租賃契約應記載及不得記載事項

依內政部公告之「住宅租賃契約應記載及不得記載事項」，關於提前終止租約應有明確約定。

肆、建議處理方式

一、立即處理事項（優先順序）

（一）確認原契約內容（第1至3日）

1. 檢視原租賃契約：

• 確認是否有違約金條款
• 確認押金金額及用途約定
• 確認租金給付狀況
• 確認有無其他特別約定

2. 計算可扣抵金額：

• 違約金（如有約定）
• 未到期租金損失
• 重新招租成本
• 租賃物修繕費用（如有）

（二）與承租人協商（第4至7日）

1. 發函通知：

• 以存證信函或雙掛號通知承租人
• 載明：收到終止通知、違約事實、押金扣抵計算、要求簽訂終止協議

2. 面談協商：

• 說明法律依據及權利主張
• 協商違約金金額（若原契約未約定）
• 協商點交時間及方式
• 協商押金返還金額

（三）簽訂終止協議（第8至14日）

1. 準備協議書：依前述範本擬訂

2. 共同點交：

• 拍照存證
• 製作點交清單
• 確認租賃物狀態
• 確認水電瓦斯等費用結清

3. 押金處理：

• 扣抵違約金及其他費用後
• 剩餘金額於約定期限內返還

二、法律風險提醒

（一）違約金過高之風險

依民法第252條，若約定之違約金過高，法院得依職權酌減。建議：

• 違約金以1至2個月租金為宜
• 保留損害賠償證明（如重新招租廣告費收據）

（二）押金扣抵之舉證責任

出租人主張扣抵押金，應負舉證責任。建議：

• 保留所有相關單據
• 拍照記錄租賃物狀態
• 製作詳細點交清單

（三）強制執行之可能

若承租人拒絕返還租賃物或簽訂終止協議，出租人可能需：

• 提起民事訴訟請求返還租賃物
• 聲請假處分或假執行
• 強制執行取回租賃物

三、預防未來爭議之建議

（一）租賃契約應明確約定

1. 違約金條款：明定提前終止之違約金計算方式
2. 押金用途：明定押金可扣抵之項目及順序
3. 終止事由：明定雙方可終止契約之事由
4. 點交程序：明定點交之時間、方式及標準

（二）定期檢視租賃物狀況

建議每3至6個月檢視租賃物使用狀況，及早發現問題。

（三）保留完整文件

所有通知、協議、收據等文件應妥善保存，以備不時之需。

四、具體行動步驟

【時間軸建議】

第1至3日：

• 檢視原租賃契約
• 計算可扣抵金額
• 諮詢律師（如有需要）

第4至7日：

• 發函通知承租人
• 約定面談時間
• 準備終止協議書草稿

第8至14日：

• 與承租人面談協商
• 簽訂終止協議
• 約定點交時間

第15至31日：

• 共同點交租賃物
• 確認租賃物狀態
• 計算最終扣抵金額
• 返還剩餘押金

第32日後：

• 重新招租
• 保留所有文件備查

伍、結論

綜上所述，針對委託人之疑問，本意見書建議如下：

一、關於押金扣抵違約金

考量承租人提前終止租約可能涉及違約行為，出租人應可主張損害賠償，並以押金扣抵。但應注意：

1. 若原契約有約定違約金，依約定辦理
2. 若無約定，可協商合理金額（建議1個月租金）
3. 應保留損害賠償證明文件
4. 扣抵後剩餘金額應返還承租人

二、關於簽訂終止協議

建議簽訂書面終止協議，理由：

1. 明確雙方權利義務
2. 避免日後爭議
3. 作為法律證據
4. 確保點交順利進行

三、關於契約擬訂

應包含以下要點：

1. 終止日期及生效時間
2. 押金扣抵項目及金額
3. 租賃物返還方式及標準
4. 雙方權利義務之終止
5. 其他相關約定

備註：

1. 本意見書係依據委託人提供之資訊及現行法令作成
2. 如有其他未盡事宜或法令變更，請隨時補充或更新
3. 建議委託人保留所有相關文件，以備不時之需
4. 如承租人不配合，建議尋求律師協助處理

製作日期：中華民國113年1月 製作人：法律顧問

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