您好。我跟現房東花150萬頂讓一間補習班，合約是116/2/28到期，但我提早解約，依照合約於一個月前告知，只租到115/1/31，依照合約我要付一個月違約金。有二個月16萬押金在房東那…… 一月房租我未付，違約金也在押金中扣除…… 房東寫這些給我～～～ 房客你可以繼續避不見面，避不交代如何依法完成解約退租的手續！ 這些對話我都已在符合律師要求房東的友善告知！蒐證給律師！1/20（二）後我們也不用談了！請洽我的律師！沒有解除依法清空、退租點交、合約解除，我的律師主張依 1.房東損失賠償 2.依法房租合約持續到合約合法解除或租約到期。 ～～～ 請問房東所述在法律上為實嗎？感恩您～
委任人（承租人）於民國114年間向房東承租補習班營業場所，租約原訂於116年2月28日到期。委任人提前一個月通知房東，欲於115年1月31日提前終止租約，並依約支付一個月違約金。目前爭議點在於：
依據民法第450條規定：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」本案中：
（一）提前終止通知義務
委任人已依約於一個月前通知房東，欲於115年1月31日終止租約，此通知程序若符合契約約定，應屬有效之終止意思表示。
（二）違約金之性質
雙方約定之一個月違約金屬於「違約罰」性質，委任人既已同意支付，房東從押金中扣除應有法律依據。
依據民法第455條規定：「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」
（一）點交義務之內容
承租人應負以下義務：
（二）未完成點交之法律效果
若承租人未依約完成點交，租賃關係在法律上可能尚未完全終止。房東主張「租約持續有效」在實務上有其依據，但仍應視具體情況判斷。
依據民法第226條規定：「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」
房東可能主張之損失項目包括：
惟房東需就實際損失負舉證責任。
承租人使用至1月31日，依法應支付1月份全月租金，房東從押金中扣除應有法律依據。
若承租人已搬離但未完成點交，是否仍需支付租金，實務見解不一。關鍵在於「是否已實際返還租賃物」及「房東是否因此受有損害」。
本案雖涉及租賃關係，但提供之法條主要涉及寄託、承攬、贈與等其他契約類型，與本案租賃爭議較無直接關聯。租賃關係之規範主要適用民法第421條至第455條之規定。
（一）儘速完成點交
建議委任人採取以下行動：
（二）書面溝通
建議與房東協商押金扣除項目：
（一）優先建議：調解
考量本案爭議金額及性質，建議向鄉鎮市調解委員會聲請調解：
調解重點應包括：
（二）次要方案：訴訟
若調解不成，可能面臨：
（一）對委任人不利之情況
（二）對委任人有利之情況
（一）第一步：立即行動（1至3天內）
（二）第二步：協商溝通（收到回覆後）
（三）第三步：爭議處理（若協商不成）
（一）關於「依法房租合約持續到合約合法解除或租約到期」
此主張在法律上有其依據。若未完成點交，租賃關係可能尚未完全終止。惟實際損害應以房東實際損失為限，不得無限擴張。
（二）關於「房東損失賠償」
房東有權請求實際損失，但需由房東舉證證明損失項目與金額。已支付之違約金可能涵蓋部分損失。
建議採取「積極配合、保留證據、尋求調解」之策略：
若委任人積極配合完成點交，押金扣除1月租金及違約金後，可能無剩餘或少許剩餘，並可避免額外之損害賠償責任，順利終止租賃關係。
若持續拖延，可能需支付2月份以後之租金或相當金額，並可能需負擔額外之損害賠償，增加訴訟風險與成本。
本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整。建議委任人儘速採取行動，避免損失擴大。如有需要，可進一步諮詢合格律師或尋求法律扶助。
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