本案涉及租賃契約中關於押金返還之約定條款效力問題。租賃契約約定「如未住滿一年，押金不予返還」，承租人質疑此約定之合法性。本案核心爭點在於此類押金沒收條款是否違反相關法律規定，以及承租人得否請求返還押金。
（一）押金之法律性質
押金屬於租賃契約之擔保性質，目的在於擔保承租人履行契約義務，包括支付租金、返還房屋時之損害賠償等。押金並非違約金性質，不應作為懲罰性質之扣款。
依民法第423條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」此條文確立租賃關係中雙方之基本權利義務，押金制度應在此框架下運作。
（二）押金返還之法律基礎
租賃關係終止後，出租人應返還押金，僅得就承租人違約所生之損害或積欠租金等合法事由予以扣除。押金返還請求權屬一般債權，依民法第125條規定：「請求權，因十五年間不行使而消滅。但法律所定期間較短者，依其規定。」承租人應於時效內主張權利。
（一）定型化契約條款之效力審查
本案租賃契約若屬定型化契約，該條款應受民法第247條之1規範。該條規定：「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。」
本案約定「未住滿一年不返還押金」，可能構成：
依該條款之情形，若顯失公平，該部分約定應屬無效。
（二）違反公序良俗之審查
民法第72條規定：「法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效。」押金制度之目的在於擔保，而非懲罰。若將「未住滿一年」作為沒收押金之理由，已偏離押金制度之本質，可能違反誠信原則及公平交易秩序。
（三）顯失公平之審查
民法第74條第1項規定：「法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。」
若承租人因急需租屋而簽訂此類條款，且該約定依當時情形顯失公平，承租人可能得聲請法院撤銷或減輕給付。惟此項聲請依同條第2項規定：「前項聲請，應於法律行為後一年內為之。」應注意時效限制。
依法律及實務見解，押金僅得於下列情形扣除：
「未住滿一年」本身並非承租人違約行為，不應構成扣除押金之合法事由。若出租人因承租人提前終止租約而受有損害，應依民法第227條關於債務不履行之規定請求賠償，而非直接沒收押金。
民法第227條第1項規定：「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」同條第2項規定：「因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」出租人若主張損害，應舉證證明損害之存在及範圍。
雖本案主要涉及租賃關係，但在判斷「顯失公平」時，可參考其他法律關於公平原則之規定：
（一）民法第359條於買賣瑕疵擔保之規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」此條文揭示「顯失公平」作為權利行使之限制，亦可反面推論，契約條款本身若顯失公平，應不生效力。
（二）民法第1082條關於收養終止後扶養費之規定：「因收養關係終止而生活陷於困難者，得請求他方給與相當之金額。但其請求顯失公平者，得減輕或免除之。」此條文說明法律重視公平原則，即使有請求權基礎，若顯失公平仍得調整。
（三）民法第1118條之1關於扶養義務之規定，亦揭示「顯失公平」作為調整法律關係之重要標準。
（一）發送存證信函
建議承租人以存證信函向出租人主張權利，內容應包括：
（二）保全證據
應妥善保存下列證據：
（一）與出租人溝通
建議先以和平方式與出租人溝通，說明相關法律規定，並提出合理之扣款項目（如確有積欠租金或造成損害），尋求雙方都能接受之解決方案。
（二）調解程序
若協商不成，可向鄉鎮市區公所申請調解。調解程序具有費用低廉、程序快速之優點，且調解成立後具有執行力。
若調解不成立，可考慮提起訴訟：
（一）小額訴訟（請求金額新臺幣十萬元以下）
（二）簡易訴訟（請求金額新臺幣十萬元以上五十萬元以下）
（三）通常訴訟（請求金額新臺幣五十萬元以上）
（一）主張條款無效
依民法第247條之1規定，主張「未住滿一年不返還押金」之約定，按其情形顯失公平，該部分約定無效。
（二）主張違反公序良俗
依民法第72條規定，主張該約定有背於公共秩序或善良風俗，應屬無效。
（三）計算合理扣款
若出租人主張有合法扣款事由（如積欠租金或房屋損害），應要求出租人舉證證明，並僅同意扣除合理且有證據支持之金額。
（一）時效問題
押金返還請求權之消滅時效為十五年，但仍建議儘速主張權利，避免證據滅失或時間經過導致舉證困難。
（二）專業諮詢
若案件金額較大或法律關係複雜，建議委任律師處理。可先利用法律扶助基金會或各地律師公會提供之免費法律諮詢服務。
（三）和解考量
訴訟過程中，若出租人願意返還部分押金，可考慮和解之可能性，衡量訴訟成本與時間成本後，選擇對自己最有利之方案。
關於租賃契約約定「未住滿一年，押金不予返還」之效力，依民法第247條之1規定，此類條款若按其情形顯失公平，該部分約定應屬無效。押金制度之目的在於擔保承租人履行契約義務，而非作為懲罰性質之扣款。「未住滿一年」本身並非承租人違約行為，不應構成沒收押金之合法事由。
考量本案情形，該約定條款可能加重承租人責任、使承租人拋棄權利，且對承租人有重大不利益，應認定為顯失公平而無效。承租人應有權請求返還押金，出租人僅得就合法事由（如積欠租金、房屋損害等）扣除相應金額。
建議承租人先以存證信函方式請求返還押金，若出租人拒絕，可透過調解或訴訟程序主張權利。依據相關法律規定及法理，承租人主張該條款無效並請求返還押金，應有相當之法律依據。
本意見書僅供參考，實際個案仍應視具體事實、證據及法院見解而定，建議諮詢專業律師以獲得更完整之法律協助。
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