租屋合約「未住滿一年押金沒收」條款有效嗎？噪音擾鄰能合法提早退租嗎？

壹、案件摘要

當事人因租屋處噪音問題不堪其擾，欲提前終止租賃契約退租。租賃契約中約定「未住滿一年押金不予退還」，當事人詢問：

1. 該押金不退還條款是否有效？
2. 噪音問題是否構成合法退租事由？

貳、法律分析

一、「未住滿一年押金不予退還」條款之效力分析

（一）押金之法律性質

押金係承租人為擔保租賃關係所生債務之履行（如租金給付、房屋損害賠償等），於租賃契約成立時交付予出租人之金錢，具有擔保性質，應於租賃關係終止、承租人返還房屋且無欠租或損害賠償責任時返還。

（二）該條款可能違反民法相關規定

1. 關於定型化契約條款之限制

• 若本案租賃契約屬定型化契約，依民法第247條之1規定：「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。」
• 「未住滿一年押金不予退還」之約定，無論承租人是否有違約或損害賠償責任，一律沒收押金，可能加重承租人責任並限制其權利行使，且與押金擔保性質不符，按其情形若顯失公平，應屬無效。

2. 關於租賃專法之規定

• 依租賃住宅市場發展及管理條例第7條規定，租賃契約若有違反相關法令規定之約定，該約定無效。
• 前述押金條款若違反民法第247條之1規定，依租賃專法應屬無效。

3. 參考內政部「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」

• 不得約定事項中明定不得約定免除或限縮出租人之義務或責任。
• 雖未明文禁止「未住滿一年不退押金」，但此約定實質上可能免除出租人返還押金之義務，若按其情形顯失公平，應認定無效。

（三）小結

「未住滿一年押金不予退還」條款若屬定型化契約條款，且按其情形顯失公平，依民法第247條之1規定，應屬無效。出租人僅得就承租人實際造成之損害或欠租，自押金中扣除，不得以未住滿一年為由全數沒收押金。

二、噪音問題是否構成合法退租事由

（一）出租人之義務

1. 民法第423條（租賃物之交付及保持義務）

• 該條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」
• 出租人負有保持租賃物適合居住使用之義務，若房屋存在噪音問題影響居住安寧，出租人應負責改善。

2. 民法第424條（租賃物瑕疵之終止權）

• 該條規定：「租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。」
• 本條明定租賃物若有危及安全或健康之瑕疵，承租人得終止契約。

（二）承租人之終止權

1. 民法第424條之適用

• 若噪音問題嚴重影響居住安寧，且已危及承租人之健康（如造成失眠、精神壓力等），可能符合民法第424條規定之「危及健康」要件，承租人得終止契約。
• 惟應注意本條要件為「危及安全或健康」，需有相當程度之嚴重性。

2. 民法第227條（不完全給付）

• 該條規定：「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」
• 若噪音問題可歸責於出租人（如建築結構不良、未盡管理義務等），承租人得主張不完全給付，依民法第256條規定解除契約。
• 民法第256條規定：「債權人於有第二百二十六條之情形時，得解除其契約。」

3. 實務操作建議

• 承租人應先以書面（建議以存證信函）通知出租人噪音問題，要求改善，並保留通知證據及出租人回應（或未回應）之紀錄。
• 蒐集噪音證據，如錄音、錄影噪音情形，記錄發生時間、頻率，並可向環保局申請噪音檢測，取得官方檢測報告。
• 若噪音超過「噪音管制標準」規定之標準，更有利主張。

（三）小結

噪音問題若嚴重影響居住安寧，且已危及承租人健康，可能符合民法第424條規定，承租人得終止契約。若噪音問題可歸責於出租人，且出租人經催告後仍不改善，承租人亦得依民法第227條、第256條規定解除契約。惟應注意先行通知出租人改善並保留證據，以利日後主張。

參、處理建議

一、立即行動

1. 以存證信函通知出租人

• 載明噪音問題具體情形（時間、頻率、影響程度）。
• 要求出租人於合理期限內（建議7日至14日）改善。
• 保留存證信函副本及郵局收據。

2. 蒐集噪音證據

• 錄音、錄影噪音情形，標註日期時間。
• 向環保局申請噪音檢測，取得官方報告。
• 若有其他住戶或鄰居可作證，請其提供書面證明。
• 若噪音已影響健康，可就醫取得診斷證明。

二、協商或調解

1. 與出租人協商

• 若出租人願意改善，給予合理時間觀察改善成效。
• 若出租人同意提前終止契約並返還押金，應以書面協議為憑。

2. 申請租賃爭議調解

• 若協商不成，可向當地鄉鎮市區公所或縣市政府申請租賃爭議調解（租賃住宅市場發展及管理條例第19條）。
• 調解免費且快速，成立後具強制執行力。

三、終止契約並請求返還押金

1. 以書面通知終止契約

• 載明終止事由（噪音問題、出租人未改善、租賃物不適居住或危及健康）。
• 依民法第424條或第227條、第256條規定主張終止權或解除權。
• 通知應送達出租人（建議以存證信函為之）。

2. 請求返還押金

• 於返還房屋時，應會同出租人點交房屋狀況，製作書面紀錄並拍照存證。
• 若無欠租或損害賠償責任，請求出租人全額返還押金。
• 若出租人主張「未住滿一年不退押金」，應明確告知該條款若顯失公平應屬無效，並保留法律追訴權。

四、訴訟途徑

若出租人拒絕返還押金，可向法院提起給付押金返還之訴：

1. 訴訟標的：請求返還押金及法定遲延利息。
2. 訴訟理由：

• 「未住滿一年押金不予退還」條款若顯失公平，依民法第247條之1規定應屬無效。
• 噪音問題嚴重影響居住或危及健康，出租人未改善，承租人依法終止或解除契約。
• 承租人無欠租或損害賠償責任，出租人應返還押金。

3. 證據：

• 租賃契約書。
• 存證信函（通知出租人改善噪音問題、終止契約）。
• 噪音證據（錄音、錄影、環保局檢測報告、診斷證明）。
• 房屋點交紀錄及照片。

肆、結論

1. 關於「未住滿一年押金不予退還」條款，若屬定型化契約條款且按其情形顯失公平，依民法第247條之1規定，應屬無效。建議當事人主張該條款無效，並請求出租人返還押金。

2. 考量噪音問題可能嚴重影響居住安寧或危及健康，若出租人經催告後仍不改善，當事人可能得依民法第424條規定終止契約，或依民法第227條、第256條規定解除契約。

3. 建議當事人先以書面通知出租人改善，並蒐集噪音證據（包括錄音、錄影、環保局檢測報告、診斷證明等），若協商不成可申請調解或提起訴訟，以保障自身權益。

4. 押金應於租賃關係終止、房屋返還且無欠租或損害賠償責任時返還，若出租人拒絕，可循法律途徑請求返還。

本法律意見書僅供參考，具體個案仍應視實際情況、證據及法院實務見解而定，建議尋求專業律師進一步評估並協助處理。

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