房東樓上火災導致停業兩個月，能要求賠償營業損失嗎？

壹、案件摘要

委託人承租建築物一樓店面經營，房東居住於二、三樓。因二樓發生電線走火，救災過程導致一樓店面髒亂，且電力公司停止供電，致使委託人停業兩個月。委託人詢問是否可要求賠償營業損失。

貳、法律分析

一、租賃關係之法律性質

依民法第421條規定，租賃契約係指當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。本案委託人與房東間成立租賃契約，房東負有交付租賃物並維持其合於約定使用收益狀態之義務。

二、出租人之義務

（一）維持租賃物使用收益之義務

依民法第423條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」

本案中，房東應維持一樓店面處於可供營業使用之狀態。因二樓電線走火導致一樓髒亂及停電，致使租賃物無法維持合於約定使用收益之狀態，房東應負有回復義務。

（二）修繕義務

民法第429條第1項規定：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」

因二樓電線走火導致一樓髒亂及停電，屬於租賃物需要修繕之情形，原則上應由出租人負擔修繕義務。

三、租金減免或免除之請求權

（一）民法第435條規定

「租賃關係存續中，租賃物如有減失一部，承租人得按減失之部分，請求減少租金。」

本案因停電導致無法營業，租賃物之使用收益已部分減失，委託人應得請求減少或免除停業期間之租金。

四、損害賠償請求權之分析

（一）對房東之侵權行為責任請求

依民法第184條第1項規定：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。」

本案若二樓電線走火係因房東疏於維護管理所致，房東因過失不法侵害委託人之營業權，委託人可能得依侵權行為規定請求損害賠償。惟委託人需證明：

1. 房東對於二樓電線之維護管理有過失
2. 電線走火與房東之過失行為間有因果關係
3. 委託人因此受有損害（營業損失）

（二）對房東之債務不履行責任請求

依民法第227條規定：「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」

房東未能維持租賃物於合於約定使用收益之狀態，可能構成債務不履行。委託人因此所受之損害（營業損失），可能得請求賠償。惟需注意，若房東能證明其無過失（如電線老化非其所能預見），可能免除賠償責任。

（三）損害賠償範圍

依民法第213條規定：「負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。」

依民法第216條規定：「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。」

本案委託人之損害賠償範圍可能包括：

1. 所受損害：清理費用、設備修復費用、商品損失等直接損害
2. 所失利益：停業兩個月期間依通常情形可得預期之營業利益

（四）舉證責任

委託人需證明：

1. 確實因停電而停業兩個月
2. 營業損失之具體金額（可提供過往營業紀錄、報稅資料等）
3. 損害與二樓電線走火間有因果關係
4. 房東對於電線走火之發生有故意或過失

五、不當得利返還請求權之探討

本案另可考量房東是否構成不當得利。若房東因未盡修繕義務而仍收取全額租金，可能構成無法律上原因而受有利益。

依民法第180條規定：「給付，有左列情形之一者，不得請求返還：一、給付係履行道德上之義務者。二、債務人於未到期之債務因清償而為給付者。三、因清償債務而為給付，於給付時明知無給付之義務者。四、因不法之原因而為給付者。但不法之原因僅於受領人一方存在時，不在此限。」

依民法第181條規定：「不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。」

依民法第182條第2項規定：「受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償。」

若委託人於停業期間仍支付租金，而房東明知租賃物無法供委託人使用收益，仍受領租金，可能構成不當得利，委託人應得請求返還。

參、處理建議

一、立即處理事項

（一）保全證據

1. 拍照存證：一樓店面髒亂情況、受損狀況
2. 保存文件：

• 電力公司停電通知或相關文件
• 消防單位火災證明
• 停業期間之相關證明

3. 營業損失證明：

• 過去營業紀錄（建議至少前一年同期）
• 報稅資料
• 帳冊、發票等財務文件

（二）發函通知房東

建議以存證信函方式通知房東，內容應包括：

1. 說明火災發生經過及造成之損害
2. 要求房東進行修繕並恢復供電
3. 主張停業期間租金減免
4. 保留請求損害賠償之權利

二、協商階段

（一）與房東協商

1. 租金減免：要求停業兩個月期間免收租金
2. 修繕責任：要求房東負責清理及修復
3. 營業損失：提出合理賠償金額
4. 預防措施：要求改善電線等設施，避免再次發生

（二）計算損害金額

1. 直接損失：

• 清理費用
• 設備修復費用
• 商品損失

2. 間接損失（營業損失）：

• 以過去營業紀錄為基礎
• 扣除可節省之變動成本
• 計算兩個月之淨利損失

三、調解程序

若協商不成，建議先向鄉鎮市調解委員會聲請調解：

（一）調解之優點

1. 就近處理，不必遠赴法院
2. 免收費用
3. 調解成立經法院核定後，與確定判決有同一效力
4. 可作為強制執行名義

（二）調解準備

1. 備妥所有證據資料
2. 計算具體求償金額
3. 準備調解方案（如分期給付等）

四、訴訟程序

若調解不成立，可考慮提起民事訴訟：

（一）訴訟請求項目

1. 請求減免租金（民法第435條）
2. 請求損害賠償（民法第227條、第184條）：

• 清理修復費用
• 營業損失

3. 遲延利息（自請求日起算）

（二）訴訟策略

1. 主張競合：同時主張債務不履行及侵權行為
2. 舉證重點：

• 火災原因與房東管理疏失之關聯
• 營業損失之具體金額及計算方式
• 因果關係之證明

五、其他建議

（一）租約檢視

1. 檢查租約中關於修繕、損害賠償之約定
2. 確認是否有免責條款
3. 注意租約終止之相關規定

（二）保險理賠

1. 確認是否有投保營業中斷險
2. 向保險公司申請理賠
3. 保險理賠不影響向房東求償之權利

（三）預防未來爭議

1. 建議要求房東進行全面電路檢查
2. 考慮是否繼續承租
3. 若繼續承租，建議於租約中明定類似情況之處理方式

肆、結論

關於委託人可否要求賠償營業損失，考量本案涉及租賃關係中出租人之義務及可能之侵權行為，建議如下：

一、法律上可行性

委託人可能得請求賠償營業損失，法律依據包括：

1. 民法第227條債務不履行責任
2. 民法第184條侵權行為責任
3. 民法第435條租金減免請求權
4. 民法第181條、第182條不當得利返還請求權

二、勝訴可能性評估

有利因素：

• 火災發生於房東使用之二樓
• 導致一樓無法使用，出租人未盡維持義務
• 停電兩個月，損害明確

不利因素：

• 需證明房東有過失（如疏於維護電線）
• 營業損失金額需有充分證據支持
• 若屬不可抗力，房東可能主張免責

三、建議處理順序

1. 第一階段：保全證據、發函通知（1週內完成）
2. 第二階段：與房東協商（2至4週）
3. 第三階段：聲請調解（1至2個月）
4. 第四階段：提起訴訟（必要時）

四、預期結果

基於類似案例經驗，建議採取務實態度：

• 最佳結果：獲得全額營業損失賠償及租金減免
• 合理結果：獲得部分賠償（50%至70%）及租金減免
• 保底結果：至少應獲得停業期間租金減免

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。相關法規如有變動，請以最新規定為準。

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