甲方房東，乙方租客，租屋合約規定，乙方中途退租須得甲方同意，且不得要求甲方返還兩個月押金，以及須賠償甲方一個月租金作為補償，這是否符合內政部制式租賃契約及相關法律規定？
本案涉及房屋租賃契約中關於提前終止租約之違約金條款的合法性問題。甲方（房東）與乙方（租客）簽訂之租賃契約約定：乙方中途退租須經甲方同意，且不得要求返還兩個月押金，另須賠償甲方一個月租金作為補償。本案爭點在於該約定是否符合內政部制式租賃契約及相關法律規定。
依據本案契約內容，乙方提前終止租約時需承擔：
合計相當於三個月租金之違約責任，此約定可能過高。
民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」
本案違約金總額達三個月租金，若經法院審酌後認定過高，承租人可能依此條文請求法院酌減至相當之數額。實務上，法院會綜合考量契約履行情況、當事人所受損害、違約情節等因素，判斷違約金是否過高。
押金（保證金）之法律性質應為擔保租賃關係所生債務之履行，包括：
將押金全數沒收作為違約金使用，可能混淆押金與違約金之法律性質。依據租賃契約法理，押金應於租期屆滿或租約終止時返還，扣除應扣款項後之餘額仍應返還承租人。若將押金作為違約金使用，實質上使違約金總額達三個月租金，可能違反比例原則。
契約約定「乙方中途退租須得甲方同意」，此條款可能產生以下問題：
若本契約屬定型化契約，依消費者保護法第12條第1項規定：「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。」
同條第2項規定，定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：
過度限制承租人終止權且課予過高違約金之條款，可能有違反誠信原則而無效之虞。
民法第425條第1項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」
同條第2項規定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」
此規定確立租賃契約之繼續性，保障承租人之居住權益。
民法第450條第1項規定：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」
同條第2項規定：「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」
同條第3項規定：「前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」
此規定說明租賃契約終止之方式，包括定期租賃與不定期租賃之終止規範。
依據「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」規定，關於提前終止租約之違約金，應記載事項第13點規定：
本案違約金總額達三個月租金，若經主管機關審查或法院認定，可能超過內政部規範之一個月租金上限。
本案違約金條款約定承租人提前終止租約時，需喪失兩個月押金並另行賠償一個月租金，合計三個月租金。此約定可能面臨以下法律風險：
將押金全數沒收作為違約金使用，可能產生以下法律疑慮：
此條款過度限制承租人之契約自由，若房東恣意不同意，承租人將陷入無法終止租約之困境，可能構成顯失公平之約定。
建議採取以下步驟：
建議將契約修正為符合法規之內容：
修正前：不得要求返還兩個月押金，且須賠償一個月租金
修正後：提前終止租約應賠償出租人合理之違約金（建議不超過一個月租金）
租約終止時，押金應於點交房屋後合理期間內返還，但得扣除承租人應負擔之費用及損害賠償後返還之。
承租人提前終止租約應於合理期間前通知出租人，並支付合理之違約金。
若堅持原條款，可能面臨：
建議雙方可協商採取以下合理方案：
本案契約條款可能不符合內政部制式租賃契約規定，主要疑慮包括：
考量本案契約條款可能涉及違約金過高、押金不當沒收及過度限制承租人權利等問題，建議雙方重新協商契約內容，修正為符合法規之約定，以避免日後爭議及訴訟風險。若無法達成協議，承租人可依法主張違約金酌減及押金返還。
本法律意見書僅供參考，具體個案仍應視完整契約內容及實際情況而定，建議尋求專業律師進行詳細諮詢。
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