共有房屋變價分割訴訟中，我能用訴訟金額買下另一半的持分嗎？

壹、案件摘要

當事人與他人共同持有房屋，現遭他方訴請變價分割，當事人欲了解是否可在調解程序中主張以訴訟標的金額買下他方之應有部分。

貳、法律分析

一、共有物分割之法律性質與程序

（一）共有物分割請求權

依民法第823條規定：「各共有人，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」共有人原則上得隨時請求分割共有物，以消滅共有關係。

（二）強制調解事項

依民事訴訟法第403條第1項第3款規定：「下列事件，除有第四百零六條第一項各款所定情形之一者外，於起訴前，應經法院調解：……三、不動產共有人間因共有物之管理、處分或分割發生爭執者。」本案涉及不動產共有物分割爭議，應屬強制調解事項，他方訴請變價分割前應先經法院調解程序。

二、共有物分割之方法

（一）分割方法之順序

依民法第824條第1項規定：「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。」

共有物分割方法依序為：

（1）協議分割：由共有人間協議決定分割方法

（2）裁判分割：無法達成協議時，得向法院提起分割共有物訴訟

（二）裁判分割之方式

裁判分割包括：

（1）原物分配：以原物分配於各共有人

（2）原物分配於部分共有人：各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人

（3）變賣分配：原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人

三、調解程序中之權利主張

（一）調解之法律性質

依民事訴訟法第404條第1項規定：「不合於前條規定之事件，當事人亦得於起訴前，聲請調解。」調解程序本質上仍屬於「協議」性質，雙方當事人可在調解委員協助下，就分割方法自由協商。

（二）調解程序之彈性

依民事訴訟法第406-1條規定：「調解程序，由簡易庭法官行之。但依第四百二十條之一第一項移付調解事件，得由原法院、受命法官或受託法官行之。調解由法官選任調解委員一人至三人先行調解，俟至相當程度有成立之望或其他必要情形時，再報請法官到場。但兩造當事人合意或法官認為適當時，亦得逕由法官行之。當事人對於前項調解委員人選有異議或兩造合意選任其他適當之人者，法官得另行選任或依其合意選任之。」

調解程序具有高度彈性，當事人可在調解委員或法官協助下，就分割方法、價格、付款方式等條件充分協商。

（三）購買他方應有部分之可行性

在調解程序中，當事人應可主張以合理價格買下他方之應有部分，此屬於協議分割之一種方式。具體理由如下：

（1）符合民法第824條協議分割精神：共有人間得自由協議分割方法，包括由一方取得全部所有權，給付他方相當之對價

（2）調解之彈性：調解程序較訴訟更具彈性，雙方可就價格、付款方式等條件充分協商

（3）兼顧各方利益：若當事人願意以合理價格取得全部所有權，此可能為兼顧各方利益之妥適方法

四、價格認定之考量

（一）訴訟標的金額之性質

關於「訴訟標的金額」作為買賣價格是否合理，需注意：

（1）訴訟標的金額通常係原告起訴時自行估算，未必等同於房屋實際市價

（2）該金額僅為訴訟程序中計算裁判費之依據，不當然代表房屋之真實價值

（二）合理價格之建議

建議處理方式：

（1）可委請不動產估價師進行專業估價

（2）參考鄰近地區實價登錄資料

（3）考量房屋現況、屋齡、地段等因素

（4）雙方協商合理價格

（5）若他方不同意該價格，可提出其他價格方案，或建議共同委請估價師鑑定

五、調解不成立之後續處理

（一）調解成立之效力

依民事訴訟法第397條第2項規定：「前項規定，於和解、調解或其他與確定判決有同一效力者準用之。」調解成立者，與確定判決有同一效力。

（二）調解不成立之處理

若調解不成立，案件可能進入訴訟程序，法院將依民法第824條裁判分割。在訴訟程序中，當事人仍可主張願意取得全部所有權，法院得依民法第824條第2項第1款但書，將原物分配於部分共有人（即當事人），但需給付他方相當之對價。

參、處理建議

一、積極參與調解程序

（1）明確表達購買意願：在調解程序中清楚表明願意買下他方應有部分之意願

（2）提出合理價格：

• 不宜僅以「訴訟標的金額」為唯一依據
• 建議委請專業估價師鑑定房屋市價
• 準備相關市場行情資料佐證

（3）協商付款條件：

• 一次付清或分期付款
• 付款時間點
• 是否提供擔保

二、調解期日之配合

依民事訴訟法第408條規定：「法官於必要時，得命當事人或法定代理人本人於調解期日到場；調解委員認有必要時，亦得報請法官行之。」

依民事訴訟法第409條規定：「當事人無正當理由不於調解期日到場者，法院得以裁定處新臺幣三千元以下之罰鍰；其有代理人到場而本人無正當理由不從前條之命者亦同。前項裁定得為抗告，抗告中應停止執行。」

建議當事人應準時出席調解期日，避免遭受罰鍰處分，並把握協商機會。

三、若調解不成立之因應

（1）進入訴訟程序：法院將依民法第824條裁判分割

（2）訴訟中仍可主張：

• 在訴訟程序中，仍可主張願意取得全部所有權
• 法院得依民法第824條第2項第1款但書，將原物分配於部分共有人（即當事人）
• 但需給付他方相當之對價

（3）準備相關證據：

• 證明有資力購買
• 證明分配予當事人可能較符合經濟效益
• 提出合理之補償金額

四、注意事項

（1）時效問題：共有物分割請求權不受時效限制，但應儘速處理以免爭議擴大

（2）稅務規劃：取得他方應有部分可能涉及土地增值稅、契稅等，應事先規劃

（3）資金準備：確保有足夠資金支付對價，避免調解成立後無法履行

（4）保留彈性：若他方堅持變價分割，可考慮在拍賣程序中優先應買

肆、結論

關於當事人是否可在調解程序中主張以訴訟標的金額買下他方應有部分，考量本案涉及不動產共有物分割爭議，依民事訴訟法第403條第1項第3款規定應屬強制調解事項，當事人應可在調解程序中主張以合理價格買下他方之應有部分，此屬於協議分割之正當方式。

惟「訴訟標的金額」未必等同實際市價，建議：

（1）委請專業估價師鑑定房屋市價

（2）準備充分資金證明

（3）在調解程序中積極協商

（4）若調解不成，訴訟中仍可主張相同權利

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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