叔伯贈與750萬土地，贈與稅284萬何時付？用他益信託能省稅嗎？

壹、案件摘要

當事人擬接受二等親叔伯贈與價值750萬元之土地，預估土地增值稅約284萬元。當事人詢問：

1. 土地增值稅之繳納時點
2. 該土地因瑕疵無法申請農業用地作農業使用證明之影響
3. 贈與稅與土地增值稅之負擔
4. 是否適合採用他益信託方式處理
5. 他益信託之法律效果

貳、法律分析

一、土地增值稅之課徵與繳納

（一）土地增值稅之課徵時點與納稅義務人

依據土地稅法第28條規定：

「已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。但因繼承而移轉之土地，各級政府出售或依法贈與之公有土地，及受贈之私有土地，免徵土地增值稅。」

本條文明確規定，土地所有權移轉時應課徵土地增值稅，但「受贈之私有土地」免徵土地增值稅。然而，此處所稱「免徵」係指受贈人免徵，並非贈與人免徵。

依據土地稅法第1條規定：

「土地稅分為地價稅、田賦及土地增值稅。」

土地增值稅屬於土地稅之一種，於土地所有權移轉時課徵。

重要結論：

• 贈與土地時，土地增值稅應由**贈與人（叔伯）**負擔
• 繳納時點為辦理土地所有權移轉登記時
• 須先繳納土地增值稅，地政機關才會辦理所有權移轉登記
• 非僅買賣才需繳納，贈與同樣需要繳納土地增值稅

（二）土地增值稅之計算基礎

依據土地稅法第31條第1項規定：

「土地漲價總數額之計算，應自該土地所有權移轉或設定典權時，經核定之申報移轉現值中減除下列各款後之餘額，為漲價總數額： 一、規定地價後，未經過移轉之土地,其原規定地價。規定地價後，曾經移轉之土地，其前次移轉現值。 二、土地所有權人為改良土地已支付之全部費用，包括已繳納之工程受益費、土地重劃費用及因土地使用變更而無償捐贈一定比率土地作為公共設施用地者，其捐贈時捐贈土地之公告現值總額。」

土地增值稅係以土地漲價總數額為課稅基礎，依土地漲價幅度適用不同稅率。

（三）土地增值稅之稅率

依據土地稅法第33條第1項規定：

「土地增值稅之稅率，依下列規定： 一、土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額未達百分之一百者，就其漲價總數額徵收增值稅百分之二十。 二、土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額在百分之一百以上未達百分之二百者，除按前款規定辦理外，其超過部分徵收增值稅百分之三十。 三、土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額在百分之二百以上者，除按前二款規定分別辦理外，其超過部分徵收增值稅百分之四十。」

本案土地增值稅約284萬元，應係依上述稅率計算而得。

（四）農業用地免徵土地增值稅之規定

本案關鍵問題在於土地因瑕疵無法取得農業用地作農業使用證明。依現行法規，作農業使用之農業用地移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。然而，本次提供之法條中未包含相關免稅規定條文，故無法就此部分進行詳細分析。

重要提醒：

• 若土地確為農業用地但有瑕疵無法取得農業使用證明
• 則可能無法適用免徵土地增值稅優惠
• 必須按一般稅率課徵284萬元土地增值稅

二、贈與稅之課徵

（一）贈與稅之法律性質

贈與稅屬於遺產及贈與稅法規範範疇，與土地增值稅係不同稅目。土地贈與時，可能同時涉及：

1. 土地增值稅（由贈與人負擔）
2. 贈與稅（由贈與人負擔）

兩者為不同稅目，分別課徵。

（二）贈與稅之計算

依遺產及贈與稅法相關規定（本次未提供該法條文），贈與稅之計算方式為：

• 贈與土地公告現值：750萬元
• 減除免稅額：244萬元
• 課稅贈與淨額：506萬元
• 適用稅率計算贈與稅

預估贈與稅約50.9萬元（實際金額應以稽徵機關核定為準）

三、他益信託之法律分析

（一）信託與土地增值稅

依據土地稅法第28條之3規定：

「土地為信託財產者，於左列各款信託關係人間移轉所有權，不課徵土地增值稅： 一、因信託行為成立，委託人與受託人間。 二、信託關係存續中受託人變更時，原受託人與新受託人間。 三、信託契約明定信託財產之受益人為委託人者，信託關係消滅時，受託人與受益人間。 四、因遺囑成立之信託，於信託關係消滅時，受託人與受益人間。 五、因信託行為不成立、無效、解除或撤銷，委託人與受託人間。」

重要分析：

本條文規定特定信託關係人間移轉土地不課徵土地增值稅，但本案為他益信託（委託人為叔伯，受益人為當事人），並不符合第三款「受益人為委託人」之要件。

（二）他益信託之土地增值稅課徵

依據土地稅法第31條之1第1項規定：

「依第二十八條之三規定不課徵土地增值稅之土地，於所有權移轉、設定典權或依信託法第三十五條第一項規定轉為受託人自有土地時，以該土地第一次不課徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。但屬第三十九條第二項但書或第三項但書規定情形者，其原地價之認定，依其規定。」

重要結論：

1. 他益信託成立時：

• 叔伯（委託人）將土地移轉予受託人時，因不符合土地稅法第28條之3各款要件，應課徵土地增值稅
• 土地增值稅約284萬元仍須繳納

2. 信託關係消滅時：

• 受託人將土地移轉予當事人（受益人）時，因不符合土地稅法第28條之3第三款要件（受益人非委託人），可能再次課徵土地增值稅

3. 贈與稅部分：

• 依遺產及贈與稅法規定，他益信託成立時視為贈與行為
• 贈與稅約50.9萬元仍須繳納

（三）他益信託之優缺點評估

優點：

• 可約定信託條件，分期或附條件給付信託利益
• 受託人可專業管理土地
• 可能提供一定程度之財產保護功能

缺點：

• 無法節省土地增值稅（仍須繳納284萬元）
• 無法節省贈與稅（仍須繳納約50.9萬元）
• 增加信託設立及管理成本
• 受託人管理費用
• 信託登記規費
• 可能產生雙重課稅風險（信託成立時及消滅時）

四、受益人與受託人之法律地位

重要釐清：

• 受益人：享有信託利益的人（本案為當事人）
• 受託人：管理信託財產的人（可為銀行、信託公司或個人）
• 委託人：設立信託並移轉財產之人（本案為叔伯）

受益人≠受託人：

• 受益人享有信託利益，但信託財產名義上登記在受託人名下
• 受託人依信託契約管理財產，但利益歸受益人
• 受託人負有善良管理人注意義務

五、申報移轉現值之審核

依據土地稅法第30條第1項規定：

「土地所有權移轉或設定典權，其申報移轉現值之審核標準，依下列規定： 一、申報人於訂定契約之日起三十日內申報者，以訂約日當期之公告土地現值為準。 二、申報人逾訂定契約之日起三十日始申報者，以受理申報機關收件日當期之公告土地現值為準。 三、遺贈之土地，以遺贈人死亡日當期之公告土地現值為準。 四、依法院判決移轉登記者，以申報人向法院起訴日當期之公告土地現值為準。 五、經法院或法務部行政執行署所屬行政執行分署（以下簡稱行政執行分署）拍賣之土地，以拍定日當期之公告土地現值為準。但拍定價額低於公告土地現值者，以拍定價額為準；拍定價額如已先將設定抵押金額及其他債務予以扣除者，應以併同計算之金額為準。 六、經政府核定照價收買或協議購買之土地，以政府收買日或購買日當期之公告土地現值為準。但政府給付之地價低於收買日或購買日當期之公告土地現值者，以政府給付之地價為準。」

本案贈與土地應適用第一款或第二款規定，以訂約日或收件日當期之公告土地現值為準。

參、處理建議

一、稅負繳納時點與金額

（一）土地增值稅（284萬元）

繳納時點：

• 辦理土地所有權移轉登記之前必須繳納
• 流程：贈與人申報→稽徵機關核定→繳納→憑完稅證明辦理移轉登記
• 非僅買賣才需繳納，贈與同樣需要繳納

納稅義務人：

• 法定為**贈與人（叔伯）**負擔
• 但實務上可由雙方協議由受贈人代繳

（二）贈與稅（約50.9萬元）

繳納時點：

• 贈與行為發生後30日內申報
• 稽徵機關核定後繳納

納稅義務人：

• 贈與人（叔伯）

二、農業用地免稅問題

建議處理步驟：

（1）確認土地瑕疵性質

• 諮詢地政士或農業主管機關
• 了解無法取得農用證明之具體原因
• 評估是否可能補正

（2）評估補正可能性

• 若為程序問題，設法補正可能節省284萬元
• 若為實質不符農用要件，則可能無法適用免稅

（3）考慮替代方案

• 若土地可分割，考慮分年贈與
• 每年利用244萬免稅額
• 但每次移轉仍需繳土地增值稅

三、他益信託評估

不建議採用他益信託，理由如下：

（1）無節稅效果

• 土地增值稅：依土地稅法第28條之3規定，他益信託不符合不課徵要件，仍須繳納284萬元
• 贈與稅：信託成立時仍須課徵約50.9萬元
• 可能產生雙重課稅風險

（2）增加額外成本

• 信託設立費用
• 受託人管理費（通常為信託財產價值0.2%~0.5%/年）
• 信託登記規費

（3）適用情境

• 若當事人年紀較輕，擔心財產管理能力
• 若有債務問題，需要財產保護
• 若需要專業管理土地收益
• 以上情況才考慮信託

四、最佳處理建議

（一）直接贈與方案（建議採用）

步驟：

1. 確認土地公告現值及增值稅額
2. 與叔伯協商稅負分擔（建議書面約定）
3. 準備土地增值稅款284萬元
4. 向地政機關申報土地移轉
5. 繳納土地增值稅
6. 辦理所有權移轉登記
7. 30日內申報贈與稅
8. 繳納贈與稅約50.9萬元

總稅負：約334.9萬元

（二）替代方案評估

方案一：買賣契約

• 優點：可分期付款，減輕資金壓力
• 缺點：
• 當事人需支付土地增值稅284萬元
• 當事人需支付契稅（土地現值2%）約15萬元
• 叔伯需申報財產交易所得稅
• 總稅負可能更高

方案二：分年贈與（若土地可分割）

• 第一年：贈與244萬以內，免贈與稅
• 第二年：贈與244萬以內，免贈與稅
• 第三年：贈與剩餘部分
• 缺點：每次移轉都需繳土地增值稅（若按比例計算，總額相同）

五、具體行動建議

（一）立即處理事項

（1）諮詢專業人士

• 委託地政士評估土地增值稅精確金額
• 諮詢會計師計算贈與稅
• 確認是否有其他節稅空間

（2）確認農地免稅可能性

• 向農業主管機關或地政機關查詢土地瑕疵詳情
• 評估補正可能性
• 若能取得農用證明，可能節省284萬元

（3）資金準備

• 準備土地增值稅284萬元（移轉前需繳納）
• 準備贈與稅約51萬元
• 準備相關規費約數千元

（二）與贈與人協商事項

（1）稅負分擔

• 雖法定由贈與人負擔，但可協商
• 建議簽訂書面協議明確約定
• 常見做法：受贈人負擔全部或部分稅款

（2）移轉時程

• 確認雙方方便的辦理時間
• 預留充足的稅款準備時間

（三）風險提醒

（1）土地瑕疵問題

• 了解土地瑕疵具體內容
• 評估對未來使用或處分的影響
• 考慮是否影響土地價值

（2）稅務風險

• 確實申報，避免漏報受罰
• 保留完整交易文件
• 注意申報期限

（3）資金壓力

• 評估自身資金能力
• 考慮是否需要貸款
• 土地移轉後可考慮土地貸款

肆、結論

關於二等親叔伯贈與750萬元土地涉及土地增值稅及贈與稅事宜，建議如下：

1. 土地增值稅284萬元必須在辦理所有權移轉登記前繳納，非僅買賣才需繳納，贈與同樣需要繳納。依土地稅法第28條規定，土地所有權移轉時應課徵土地增值稅。

2. 他益信託無法節省土地增值稅及贈與稅。依土地稅法第28條之3規定，他益信託不符合不課徵土地增值稅之要件，反而可能增加成本及產生雙重課稅風險，不建議採用。

3. 受益人與受託人是不同角色。受益人享有信託利益，受託人負責管理信託財產，兩者法律地位不同。

4. 建議採直接贈與方式，總稅負約335萬元（土地增值稅284萬元+贈與稅約51萬元），流程較簡單且成本較低。

5. 最重要的是確認土地瑕疵問題。若土地確為農業用地且能取得農業使用證明，可能適用免徵土地增值稅優惠，可節省284萬元，建議優先處理此事項。

6. 考量土地有瑕疵無法取得農業用地證明，可能涉及土地增值稅無法免徵之情形，建議先向農業主管機關或地政機關確認瑕疵性質及補正可能性，再決定最適處理方式。

備註：本意見書僅供參考，實際稅額及處理方式應委託地政士、會計師進行詳細評估，並視具體情況調整。涉及稅務申報事宜，建議諮詢合格律師或稅務專業人士，以確保權益。

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