7樓冷水管漏到我家，公寓大廈管理條例第12條「可歸責事由」怎麼認定？我該分攤嗎？

壹、案件摘要

本案涉及公寓大廈樓上住戶（7樓）之冷水管線漏水，導致樓下住戶（6樓）房間與廁所連接牆壁產生壁癌之糾紛。經抓漏師傅及7樓自行委請之三組師傅鑑定，判斷漏水點位於接近天花板處，該管線應屬7樓專有部分之冷水管（非公共管線）。雙方對於維修費用分攤產生爭議：7樓住戶主張依《公寓大廈管理條例》第12條規定應由雙方共同負擔；6樓住戶則認為該管線既屬7樓專用，且漏水非因6樓可控制之因素，應由7樓負擔全部費用。

貳、法律分析

一、適用法條之判斷

（一）公寓大廈管理條例第10條與第12條之適用關係

依《公寓大廈管理條例》第10條第1項規定：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」本條明確規範專有部分之修繕責任歸屬於該區分所有權人。

同條例第12條規定：「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」

本案關鍵在於判斷：該冷水管線究屬「專有部分設備」（適用第10條）或「樓地板內之管線」（適用第12條）？

（二）管線性質之認定

依題示事實，該冷水管具有以下特徵：

• 專屬供應7樓使用
• 非屬全體住戶共用之公共管線
• 位置雖在6樓與7樓之間的樓地板內

實務上對於管線歸屬之判斷，應綜合考量：

1. 功能性歸屬：該管線服務對象為何？
2. 管理控制權：何方對該管線具有實際控制與使用權？
3. 受益歸屬：該管線之設置主要為何方利益？

本案該冷水管既專屬7樓使用，功能上應屬7樓專有部分之附屬設備。雖其位置在樓地板內，但此係建築構造之技術性安排，不影響其「專有部分設備」之性質。

（三）法條適用之優先順序

當管線同時符合第10條「專有部分」與第12條「樓地板內管線」之形式要件時，應依以下原則判斷：

1. 專屬性優先原則：若管線專屬特定住戶使用，應優先適用第10條
2. 共用性補充原則：僅在管線屬共用性質時，始適用第12條
3. 但書例外原則：即使適用第12條，仍應檢視是否有「可歸責事由」

本案該管線既屬7樓專用，應優先適用第10條第1項規定，由7樓負擔修繕費用。

二、「可歸責事由」之認定

（一）但書規定之解釋

縱使認為本案應適用第12條，該條但書規定：「但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」此處「可歸責事由」之範圍為何，攸關責任歸屬。

（二）可歸責事由之範圍

「可歸責」不應限縮解釋為僅指「故意或過失之人為行為」，尚應包括：

1. 直接人為因素：

• 裝潢、施工不當
• 不當使用或操作
• 人為破壞

2. 管理維護義務之違反：

• 明知設備老舊而未更新
• 未盡合理檢查維護義務
• 長期疏於保養致生損害

3. 危險領域理論：

• 設備屬於何方專有部分或使用範圍
• 該方對設備具有管理控制權
• 該方因使用該設備而受益

（三）老化是否屬可歸責事由

關於管線因老化導致漏水，是否構成「可歸責事由」，實務上有不同見解：

肯定見解（本意見書傾向採納）：

1. 管理維護義務說：

• 區分所有權人對其專有部分之設備負有管理維護義務
• 管線老化屬可預見之正常損耗，應定期檢查更換
• 未盡維護義務致生損害，應構成「可歸責」
• 此見解符合《公寓大廈管理條例》第6條第1項第1款規定：「住戶應遵守下列事項：一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。」

2. 危險控制理論：

• 7樓對該管線具有實際控制權與受益權
• 6樓無從知悉或預防該管線之損壞
• 由具控制權之一方負擔風險較為合理

3. 利益歸屬原則：

• 該管線專為7樓使用而設
• 7樓因使用該管線而受益
• 依「利益所在，責任所歸」原則，應由7樓負責

否定見解（7樓可能主張）：

1. 老化屬自然損耗，非人為可控制
2. 但書應限縮解釋為故意或過失之積極行為
3. 地震等不可抗力導致損害，不應由單方負擔

本意見書分析：

管線老化並非突發、不可預見之事件，而是漸進、可預期之過程。區分所有權人對其專有部分設備負有管理維護義務，此義務包括：

• 定期檢查設備狀況
• 評估設備使用年限
• 適時更新老舊設備
• 預防損害發生

若區分所有權人明知或可得而知設備老舊，卻未採取必要維護措施，致生損害於他人，應認為違反管理維護義務，構成「可歸責事由」。此解釋方符合公寓大廈管理之立法目的，亦符合公平正義原則。

三、民法相關規定之補充適用

（一）侵權行為責任

若7樓未盡管理維護義務，致6樓受有損害，可能涉及民法侵權行為責任。惟民法第110條規定：「無代理權人，以他人之代理人名義所為之法律行為，對於善意之相對人，負損害賠償之責。」、第113條規定：「無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效，或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任。」等條文，主要規範法律行為之效力與責任，與本案事實行為所生之損害賠償較無直接關聯。

本案若涉及侵權行為，應回歸一般侵權行為規定（民法第184條等，惟本案未提供該條文）處理。

（二）緊急避險與自助行為

民法第149條至第152條規定緊急避險、自助行為等阻卻違法事由。若6樓因漏水持續擴大，在無法及時獲得7樓同意或法院救濟之情況下，自行進行必要之緊急修繕，可能適用民法第150條：「因避免自己或他人生命、身體、自由或財產上急迫之危險所為之行為，不負損害賠償之責。但以避免危險所必要，並未逾越危險所能致之損害程度者為限。」或第151條：「為保護自己權利，對於他人之自由或財產施以拘束、押收或毀損者，不負損害賠償之責。但以不及受法院或其他有關機關援助，並非於其時為之，則請求權不得實行或其實行顯有困難者為限。」之規定。

惟依第152條規定：「依前條之規定，拘束他人自由或押收他人財產者，應即時向法院聲請處理。前項聲請被駁回或其聲請遲延者，行為人應負損害賠償之責。」若6樓採取自助行為，仍應即時向法院聲請處理。

四、相鄰關係與容忍義務

依《公寓大廈管理條例》第6條第1項第2款規定：「住戶應遵守下列事項：……二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。」

同條第2項規定：「前項第二款至第四款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害。」

本案7樓若需進入6樓進行修繕，6樓負有容忍義務，不得拒絕。但7樓應擇損害最少之方法為之，並應修復或補償所生損害。

參、處理建議

一、法律定性建議

綜合前述分析，本案應認定：

1. 管線性質：該冷水管屬7樓專有部分之附屬設備
2. 適用法條：應優先適用《公寓大廈管理條例》第10條第1項
3. 責任歸屬：修繕費用應由7樓負擔
4. 但書適用：縱使適用第12條，因管線老化應屬7樓未盡管理維護義務之「可歸責事由」，依但書規定仍應由7樓負擔

二、協商建議

（一）溝通策略

建議6樓採取以下溝通策略：

1. 理性說明：

• 以書面方式（如存證信函）向7樓說明法律依據
• 強調該管線專屬7樓使用之事實
• 說明管理維護義務之法律意涵

2. 提供證據：

• 提供多方鑑定報告
• 說明漏水點位置與管線歸屬之關係
• 記錄壁癌擴大過程

3. 尋求共識：

• 建議雙方共同委請公正第三方（如建築師、土木技師）進行鑑定
• 若7樓仍有疑慮，可建議由管委會或區公所協調

（二）調解程序

若協商不成，建議循以下途徑：

1. 鄉鎮市區公所調解：

• 向戶籍地或不動產所在地之鄉鎮市區公所聲請調解
• 調解成立後，與法院確定判決有同一效力
• 程序簡便、費用低廉

2. 縣市政府建管單位申訴：

• 向縣市政府工務局或建管單位申訴
• 請求主管機關協調處理

3. 管委會協調：

• 若社區有管委會，可請求管委會協調
• 依《公寓大廈管理條例》第6條第3項規定：「住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。」

三、訴訟準備

若協商、調解均不成立，可考慮提起訴訟：

（一）訴訟類型

1. 給付之訴：請求7樓給付修繕費用及損害賠償
2. 確認之訴：確認維修責任歸屬於7樓

（二）請求權基礎

1. 主位聲明：依《公寓大廈管理條例》第10條第1項、第12條但書
2. 備位聲明：依民法侵權行為相關規定（如第184條等）

（三）證據準備

1. 鑑定報告：

• 6樓委請之抓漏師傅鑑定報告
• 7樓委請之三組師傅鑑定意見
• 必要時聲請法院囑託專業機構鑑定

2. 現場證據：

• 漏水點照片、影片（含時間戳記）
• 壁癌產生及擴大過程之照片
• 挖開牆壁後之現場照片

3. 溝通紀錄：

• 與7樓溝通之對話紀錄、錄音
• 存證信函
• 調解紀錄

4. 損害證明：

• 修繕估價單
• 財產損失清單（如家具、裝潢受損）
• 鑑定費用收據

（四）保全程序

1. 保全證據：

• 於起訴前或訴訟中聲請保全證據
• 聲請法院會同專業技師現場勘驗

2. 假處分：

• 若7樓拒絕修繕，漏水持續擴大
• 可聲請定暫時狀態假處分
• 准許6樓自行修繕，費用由7樓負擔

四、損害賠償範圍

6樓可請求之項目可能包括：

1. 修繕費用：

• 管線修復費用
• 牆壁修復費用
• 防水工程費用
• 重新粉刷、裝潢費用

2. 財產損害：

• 家具、物品毀損
• 裝潢損壞

3. 必要費用：

• 鑑定費用
• 訴訟必要費用（如律師費，視法院認定）

4. 其他損失：

• 若需暫時搬遷，合理之搬遷及租屋費用

五、風險評估

（一）有利因素

1. 管線歸屬明確（專屬7樓使用）
2. 多方鑑定結果一致
3. 法律規定明確（第10條第1項）
4. 管理維護義務之法理基礎充分

（二）不利因素

1. 7樓可能堅持適用第12條前段，主張共同負擔
2. 「可歸責事由」之認定可能因個案而異
3. 若無法充分證明7樓有管理疏失，可能被認定應共同負擔
4. 訴訟程序耗時，緩不濟急

（三）建議策略

1. 優先協商：提出完整法律分析，促使7樓了解法律風險
2. 保留證據：完整保存所有證據，以備不時之需
3. 尋求調解：透過公正第三方協調，節省時間成本
4. 必要時訴訟：若協商、調解均不成立，堅持法律立場提起訴訟

六、預防措施建議

為避免類似糾紛，建議：

1. 建立管理規約：明確規範管線維護責任歸屬
2. 定期檢查：建議管委會定期檢查老舊管線
3. 投保保險：投保住宅火災及地震基本保險，並附加第三人責任險
4. 保存紀錄：保存日常維護保養紀錄，以備查證

肆、結論

綜合前述分析，本案漏水管線既屬7樓專有部分之設備，依《公寓大廈管理條例》第10條第1項規定：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」應由7樓負擔全部修繕費用。

縱使認為應適用第12條，因該管線老化應屬7樓未盡管理維護義務之「可歸責事由」，依該條但書規定：「但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」仍應由7樓單獨負擔修繕費用。

考量本案漏水管線可能涉及7樓專有部分設備之管理維護責任，建議6樓住戶：

1. 優先以書面方式（如存證信函）向7樓說明法律依據，請求其負擔全部修繕費用
2. 保全所有證據，包括鑑定報告、現場照片、溝通紀錄等
3. 若協商不成，尋求鄉鎮市區公所調解或縣市政府建管單位協助
4. 必要時循法律途徑解決，提起民事訴訟請求損害賠償

本案法律關係應屬明確，6樓住戶之權利應受保障。惟具體個案仍應視實際情況調整，建議諮詢專業律師，以維護自身權益。

注意事項：

1. 本意見書僅供參考，不構成正式法律意見
2. 具體個案處理仍應諮詢合格律師
3. 法律規定可能變動，應以最新法規為準
4. 實務見解可能因個案而異，應視具體情況調整策略

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