我要租屋下定金前房東說租補要加錢且合約要分為兩份讓他低於15000可以避稅，後來才發現是違法的，我因此不想租了，想要回定金，但房東不肯。
當事人欲承租房屋，於支付定金前，出租人（房東）提出兩項要求：
當事人發現此作法涉及違法後決定不承租，並要求返還定金，惟出租人拒絕返還。
依民法第248條規定：「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。」定金具有證約之性質，於交付時推定契約成立。
然而，本案情形特殊，涉及出租人要求從事可能違法之行為，應就契約是否有效成立另為分析。
依民法第153條第1項規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」契約之成立須當事人就必要之點意思表示一致。
本案中：
當事人對於租賃之必要條件（真實租金金額、合法納稅義務）是否達成真正合意，尚有疑義。
考量出租人要求簽訂不實租約以規避稅負，此要求可能違反稅捐稽徵法之強制規定。若當事人依此要求簽訂契約，該租賃契約可能因違反民法第71條而無效。
依民法第113條規定：「無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效，或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任。」
本案中：
依民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」
若租賃契約無效或未成立，出租人收受定金即無法律上原因，應負不當得利返還責任。
若出租人已將定金無償讓與第三人，依民法第183條規定：「不當得利之受領人，以其所受者，無償讓與第三人，而受領人因此免返還義務者，第三人於其所免返還義務之限度內，負返還責任。」第三人亦應負返還責任。
依民法第125條規定：「請求權，因十五年間不行使而消滅。但法律所定期間較短者，依其規定。」不當得利返還請求權之消滅時效為15年。
若涉及損害賠償請求權，依民法第197條第1項規定：「因侵權行為所生之損害賠償請求權，自請求權人知有損害及賠償義務人時起，二年間不行使而消滅，自有侵權行為時起，逾十年者亦同。」
建議當事人應儘速主張權利，避免證據滅失或時效消滅之風險。
若出租人實際簽訂不實租約並據以申報，可能涉及稅捐稽徵相關法律責任，惟此部分非本案當事人所需承擔。
建議以存證信函方式通知出租人：
建議立即蒐集並保全以下證據：
若出租人收到存證信函後仍拒絕返還，建議先嘗試調解：
若調解不成立或出租人拒絕調解，可考慮提起民事訴訟：
若出租人態度惡劣且確有違法事實，可考慮：
考量本案出租人要求簽訂不實租約以規避稅負，此要求可能違反稅捐稽徵法之強制規定。若依此要求簽訂之租賃契約，依民法第71條規定，應屬無效。契約既可能無效，出租人收受定金即無法律上原因，依民法第179條不當得利規定，應返還定金予當事人。
建議當事人先以存證信函請求返還定金，載明相關法律依據（民法第71條、第113條、第179條），並限期返還。若出租人拒絕，再依案件金額及證據充分程度，評估是否進行調解或提起民事訴訟。
同時應注意保全相關證據（特別是出租人要求簽訂不實租約之對話紀錄），以利後續權利主張。依民法第125條規定，不當得利返還請求權之消滅時效為15年，惟仍建議儘速處理，避免證據滅失。
本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並建議諮詢合格律師進行個案評估。
注意事項：
您可以：
點擊下方「複製本頁連結」按鈕
加入法速答的官方LINE帳號
將連結傳送給我們，即可免費與法速答的專業法務進行諮詢！
重要聲明：僅供參考，非法律意見
本平台由AI提供的法律回答經專業律師優化，旨在為您提供快速的法律參考。然而，回答內容可能仍存有誤差，並不具法律效力。若您需要具體的法律服務或專業意見，請加入FastLaw法速答的 LINE 官方帳號 (ID: @361yejxh)，讓律師團隊提供進一步協助，以確保您的權益得到完善保障。
FastLaw法速答 - 您的線上法律諮詢平台，提供經由律師優化的AI回覆，即時解答各種法律問題。無論民事、刑事或家事案件，讓您快速掌握法律基礎觀念，並可進一步和律師團隊進行詳細諮詢。我們提供專業、準確、且值得信賴的法律知識支援。
© 喆律法律事務所 All Rights Reserved.
