合資買房只掛女友名字，我出資一半沒產權怎麼保護自己？

壹、案件摘要

當事人與女友合資購買預售屋，雙方各出資50%，但房屋所有權及貸款人均登記於女友名下。當事人擔心未來若感情生變，其出資權益恐無法獲得保障，尋求法律上之保護措施。

貳、法律分析

一、不動產物權取得之法律原則

依據民法第758條規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」此為不動產物權變動之「登記生效主義」。

本案中，雖當事人實際出資50%，但因房屋登記於女友名下，依民法第759條之1規定：「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。」法律上推定女友為唯一所有權人，當事人與女友間僅存在「債權關係」，而非「物權關係」。

二、現行法律關係之定性

（1）借名登記契約關係：當事人出資但登記於女友名下，雙方間應成立「借名登記契約」，屬於債權契約。

（2）不當得利請求權：若未來關係生變，當事人可依民法第179條主張不當得利，請求返還出資款項。但需舉證證明出資事實及金額。

（3）舉證責任風險：實務上，當事人需證明確有出資之事實、出資金額為何，以及雙方有合資購屋之合意。

三、婚姻關係對財產權益之影響

本案若當事人與女友未來結婚，依民法第1017條第1項規定：「夫或妻之財產分為婚前財產與婚後財產，由夫妻各自所有。不能證明為婚前或婚後財產者，推定為婚後財產；不能證明為夫或妻所有之財產，推定為夫妻共有。」

（1）若採用法定財產制（分別財產制）：

• 該預售屋因登記於女友名下，應屬女友之婚前財產
• 當事人之出資款項，可能被認定為對女友之贈與或借貸
• 除非能證明雙方有共有之約定，否則仍難以主張物權

（2）若採用共同財產制：

• 依民法第1031條規定：「夫妻之財產及所得，除特有財產外，合併為共同財產，屬於夫妻公同共有。」
• 婚後該不動產可能成為夫妻共同財產
• 但婚前之出資權益仍需透過其他方式保障

（3）夫妻財產制之約定：

• 依民法第1008條第1項規定：「夫妻財產制契約之訂立、變更或廢止，非經登記，不得以之對抗第三人。」
• 若雙方結婚前或婚後約定財產制，應辦理登記以對抗第三人

四、分別共有登記之法律效果

若當事人與女友協商改為「分別共有」登記，依民法第817條第1項規定：「數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為共有人。各共有人之應有部分不明者，推定其為均等。」

（1）雙方可按出資比例各登記50%應有部分 （2）雙方均為登記所有權人，享有物權保障 （3）任一方不得單獨處分全部不動產 （4）此為最能保障當事人權益之方式

五、書面契約之重要性與效力

依民法第153條規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」

（1）雙方應簽訂書面「合資購屋協議書」或「不動產借名登記契約書」 （2）明確約定雙方出資比例、所有權歸屬、處分限制等事項 （3）書面契約可作為未來主張權利之重要證據 （4）建議辦理公證，增強證據力

參、處理建議

一、立即可採取之保全措施（依優先順序）

（1）簽訂書面契約（最重要且急迫）

建議簽訂「不動產借名登記契約書」或「合資購屋協議書」，明確約定：

• 雙方出資比例：各50%
• 所有權歸屬約定：明定雙方實質上各享有50%權利，女友僅為名義上所有權人，當事人為實質上共有人
• 處分限制條款：未經雙方同意，不得出售、贈與或設定負擔；違反者應負損害賠償責任
• 終止契約條款：約定終止事由（如分手、結婚等）及終止後之處理方式（出售分配、一方買回等）
• 違約罰則：明定違約金或懲罰性賠償

契約重點條款範例：

第X條：雙方合意共同出資購買坐落於○○之預售屋，甲方（當事人）出資50%，乙方（女友）出資50%。

第X條：前條不動產雖登記於乙方名下，惟甲、乙雙方實質上各享有50%之所有權權利。

第X條：乙方非經甲方書面同意，不得就系爭不動產為出售、贈與、設定抵押權或其他處分行為。違反者應賠償甲方新台幣○○元。

（2）辦理公證

將上述契約向民間公證人或法院公證處辦理公證，增強證據力：

• 公證書具有較強之證明力
• 可約定逕受強制執行條款
• 未來訴訟時舉證較為容易
• 費用依標的金額計算，約數千元至數萬元不等

（3）保留完整出資證明

務必保存以下證據：

• 金流證明：匯款單據（註明用途為「購屋款」）、銀行對帳單、支票影本
• 付款紀錄：建商收據（若可能，要求註明付款人）、工程款繳納證明、貸款繳納證明
• 通訊紀錄：雙方討論購屋之LINE、簡訊、email，討論出資比例之對話紀錄

二、較完善之保障方案

（1）辦理「分別共有」登記（最佳方案）

建議與女友協商，將所有權登記改為「分別共有」：

• 依民法第817條，按出資比例各登記50%應有部分
• 雙方均為登記所有權人，享有物權保障
• 任一方不得單獨處分全部不動產

優點：

• 物權保障，不受感情因素影響
• 無須擔心舉證問題
• 符合實際出資狀況

可能疑慮之解決：

• 若擔心影響貸款條件，可先諮詢銀行，多數銀行接受共有登記
• 可約定由女友單獨為貸款人，但所有權仍為共有
• 部分銀行對「夫妻」或「家人」共有登記有較優惠條件

（2）預告登記

若女友同意，可向地政機關申請「預告登記」：

• 保全將來移轉50%所有權之請求權
• 限制女友單獨處分不動產
• 需女友配合辦理

（3）設定抵押權

雙方可約定由當事人就50%價值設定抵押權，作為出資之擔保。

三、婚姻規劃相關建議

（1）若雙方有結婚規劃：

• 建議於婚前簽訂「夫妻財產制契約」，明確約定該不動產之歸屬
• 依民法第1008條規定，夫妻財產制契約應辦理登記，始得對抗第三人
• 可約定採用「分別財產制」，明定該不動產為雙方分別共有
• 或約定採用「共同財產制」，但明定各自出資部分

（2）婚前協議書之簽訂：

• 除夫妻財產制契約外，可另行簽訂婚前協議書
• 明確約定該不動產之權利歸屬及處分方式
• 約定離婚時之財產分配方式

（3）婚後財產之處理：

• 依民法第1017條，婚後取得之財產推定為婚後財產
• 若婚後繼續繳納貸款，應保留繳款證明，證明各自繳納之金額
• 建議以各自帳戶分別繳納，避免混同

四、其他配套建議

（1）定期檢視關係

建議每年或重大事件發生時（如結婚、分手等），重新檢視並更新書面協議。

（2）尋求專業協助

建議委託律師：

• 審閱或代擬契約書
• 陪同辦理公證
• 提供後續法律諮詢

肆、結論

本案當事人雖實際出資50%，但因未登記為所有權人，法律上僅享有債權而非物權，確實存在相當風險。考量當事人之權益保障，建議採取以下措施：

最優先建議（依序執行）：

（1）立即簽訂書面「合資購屋協議書」並辦理公證（最急迫） （2）保留所有出資證明文件 （3）與女友協商改為「分別共有」登記（最佳方案）

次要建議：

（4）若有結婚規劃，應於婚前簽訂夫妻財產制契約並辦理登記 （5）考慮辦理預告登記 （6）定期檢視並更新協議 （7）委託律師提供專業協助

唯有透過明確的書面約定及適當的法律程序，方能有效保障當事人之權益，避免未來可能產生之糾紛。特別提醒，若雙方未來有結婚規劃，更應及早規劃財產制度，以免婚後產生爭議。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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