房東要求分兩張合約避稅，我反悔不租了，定金能要回嗎？

壹、案件摘要

當事人欲承租房屋並已支付定金，惟房東提出以下要求：

1. 因租金補貼政策加強，需調整租賃條件
2. 將租賃契約分為兩張以規避稅負

當事人因房東上述要求而不願繼續承租，現欲請求返還定金。

貳、法律分析

一、定金之法律性質與效力

依民法第248條規定：「訂約當事人之一方,由他方受有定金時,推定其契約成立。」定金具有證約效力，推定契約已成立。

關於定金之返還，民法第249條規定：「定金,除當事人另有訂定外,適用左列之規定：一、契約履行時,定金應返還或作為給付之一部。二、契約因可歸責於付定金當事人之事由,致不能履行時,定金不得請求返還。三、契約因可歸責於受定金當事人之事由,致不能履行時,該當事人應加倍返還其所受之定金。四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由,致不能履行時,定金應返還之。」

二、房東要求之合法性分析

（一）要求分拆契約規避稅負之法律問題

1. 涉及逃漏稅捐行為

房東要求將租賃契約分為兩張以規避稅負，可能涉及稅捐稽徵法第41條第1項規定：「納稅義務人以詐術或其他不正當方法逃漏稅捐者,處五年以下有期徒刑,併科新臺幣一千萬元以下罰金。」所稱之不正當方法逃漏稅捐。

依稅捐稽徵法第21條第1項第3款規定：「未於規定期間內申報,或故意以詐欺或其他不正當方法逃漏稅捐者,其核課期間為七年。」房東若以分拆契約方式規避稅負，應屬故意以不正當方法逃漏稅捐之情形。

2. 契約效力問題

依民法第71條規定：「法律行為,違反強制或禁止之規定者,無效。但其規定並不以之為無效者,不在此限。」若契約內容涉及協助逃漏稅捐之不法目的，該契約條款應屬無效。

依民法第111條規定：「法律行為之一部分無效者,全部皆為無效。但除去該部分亦可成立者,則其他部分,仍為有效。」若分拆契約之約定為契約重要部分且無法除去，可能導致整體契約無效。

（二）片面變更租賃條件之法律效果

房東於收受定金後，片面要求「租補加強」而變更原約定條件，依民法第153條規定，契約須當事人意思表示一致始成立。房東片面變更重要條件，雙方意思表示已不一致，原契約關係可能不成立或得解除。

三、當事人請求返還定金之法律依據

（一）契約因違法而無效

若認定分拆契約之約定違反強制規定而無效，依民法第113條規定：「無效法律行為之當事人,於行為當時知其無效,或可得而知者,應負回復原狀或損害賠償之責任。」當事人應得請求返還定金。

（二）房東違約在先

1. 房東片面變更租賃條件（租補加強）
2. 要求違法行為（分拆契約規避稅負）

上述情形應屬民法第249條第3款所稱「契約因可歸責於受定金當事人之事由,致不能履行」之情形，當事人應得請求房東加倍返還定金。

（三）契約因不可歸責於雙方而不能履行

退步言之，縱認房東要求調整條件非屬違約，惟因雙方對租賃條件無法達成合意，致契約不能履行，依民法第249條第4款規定：「契約因不可歸責於雙方當事人之事由,致不能履行時,定金應返還之。」當事人至少應得請求返還定金。

四、相關行政責任

（一）房東可能面臨之稅務責任

依稅捐稽徵法第41條規定，房東若以分拆契約方式逃漏稅捐，可能面臨刑事責任及罰金。

依稅捐稽徵法第48條第1項規定：「納稅義務人逃漏稅捐情節重大者,除依有關稅法規定處理外,財政部應停止並追回其違章行為所屬年度享受租稅優惠之待遇。」房東可能喪失相關租稅優惠。

（二）檢舉制度

依稅捐稽徵法第49-1條第1項規定：「檢舉逃漏稅捐或其他違反稅法規定之情事,經查明屬實,且裁罰確定並收到罰鍰者,稅捐稽徵機關應以收到之罰鍰提成核發獎金與舉發人,並為舉發人保守秘密。」同條第3項規定：「第一項檢舉獎金,應以每案罰鍰百分之二十,最高額新臺幣四百八十萬元為限。」當事人若檢舉房東逃漏稅捐，經查明屬實後可獲得檢舉獎金。

（三）當事人應注意事項

當事人切勿配合房東製作不實契約，以免涉及稅捐稽徵法第41條之共犯責任。依該條第2項規定：「犯前項之罪,個人逃漏稅額在新臺幣一千萬元以上,營利事業逃漏稅額在新臺幣五千萬元以上者,處一年以上七年以下有期徒刑,併科新臺幣一千萬元以上一億元以下罰金。」若涉及重大逃漏稅案件，刑責更重。

參、處理建議

一、立即處理建議

（一）發函通知房東

建議以存證信函或律師函通知房東，載明下列事項：

1. 房東要求分拆契約規避稅負屬違法行為，當事人無法配合
2. 房東片面變更租賃條件，違約在先
3. 請求於文到七日內返還定金（或加倍返還）

（二）保全證據

建議保存下列證據：

1. 所有通訊紀錄（LINE、簡訊、電子郵件等）
2. 錄音或書面記錄房東要求分拆契約之證據
3. 定金支付證明（匯款單據、收據等）
4. 原始租賃條件之相關資料

二、協商方案

（一）優先協商

建議先以書面或口頭方式與房東溝通，說明其要求涉及違法，當事人無法配合，請求和平解決並返還定金。

（二）調解程序

若協商不成，可向鄉鎮市區調解委員會聲請調解。調解成立具有執行力，且費用低廉，為經濟有效之解決途徑。

三、訴訟途徑

若協商及調解均不成立，建議提起民事訴訟：

（一）訴訟標的

請求返還定金或加倍返還定金

（二）管轄法院

依標的金額決定管轄法院（簡易庭或普通庭）

（三）請求權基礎

1. 民法第249條第3款（加倍返還）
2. 民法第113條（無效行為之回復原狀）
3. 民法第179條（不當得利）

（四）勝訴可能性評估

考量房東要求規避稅負明顯違法，且片面變更租賃條件，當事人應有相當勝訴機會。關鍵在於證據保全是否完整。

四、其他注意事項

（一）時效問題

定金返還請求權時效為15年（民法第125條），惟建議儘速處理，避免證據滅失。

（二）檢舉房東逃漏稅

當事人可考慮向國稅局檢舉房東要求分拆契約規避稅負。依稅捐稽徵法第49-1條規定，檢舉獎金最高可達罰鍰百分之二十，最高額新臺幣四百八十萬元。

（三）避免自身法律風險

當事人應避免配合房東製作不實契約，以免成為逃漏稅之共犯，涉及刑事責任。

肆、結論

關於本案當事人因房東要求違法規避稅負及片面變更租賃條件而拒絕承租，考量房東要求分拆契約規避稅負可能涉及稅捐稽徵法第41條之逃漏稅捐行為，且片面變更租賃條件致雙方意思表示不一致，當事人應具有正當理由請求返還定金，甚至可主張房東違約而請求加倍返還。

建議處理順序：

1. 先以存證信函通知房東返還定金，並保全相關證據
2. 協商不成則聲請調解
3. 最後提起民事訴訟
4. 可考慮向國稅局檢舉房東逃漏稅捐

當事人立場正當，應有相當勝訴機會，惟仍建議諮詢合格律師，依具體情況調整處理策略。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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