買房議價後才說延後交屋、發現漏水牆洞等隱瞞瑕疵，賣方要負責嗎？

壹、案件摘要

本案涉及不動產買賣糾紛，主要爭議包括：

1. 議價完畢後屋主延後交屋之責任歸屬
2. 簽約後發現房屋重大瑕疵（牆壁破洞、漏水、地板重鋪、進門塌陷）之責任
3. 售後回租協商不順利之責任
4. 修繕問題認知落差之責任

貳、法律分析

一、延後交屋責任（爭議點1）

（一）契約成立與履行義務

依民法第153條規定，當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。議價完畢若已達成合意，買賣契約原則上已成立。交屋時間若為契約重要之點，應於議價時明確約定。

（二）遲延給付責任分析

依民法第229條規定：「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。」若屋主於議價完畢後始告知延後交屋，應視交屋時間是否已於議價時確定而定。

若交屋時間已於議價時確定，屋主事後片面延後交屋，應構成遲延給付，買方得依民法第254條規定，定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除契約。此外，買方亦得依民法第226條規定請求損害賠償。

（三）締約過失責任

若屋主於議價階段已知悉無法如期交屋，卻未告知買方，可能構成民法第245條之1所定之締約上過失責任，買方得請求賠償因信賴契約能成立所受之損害。

二、房屋瑕疵責任（爭議點2）

（一）物之瑕疵擔保責任

依民法第354條規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」

本案所涉瑕疵包括：

（1）牆壁大洞：應屬明顯減少房屋價值及效用之重大瑕疵

（2）不知名漏水而重鋪地板：應屬隱藏性瑕疵，出賣人以重鋪地板方式掩蓋漏水問題，可能構成故意隱瞞

（3）現有漏水問題：應屬持續性瑕疵，嚴重影響居住品質

（4）進門塌陷問題：涉及結構安全，應屬重大瑕疵

（二）瑕疵擔保之效力

依民法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」

買方得主張解除契約、請求減少價金或請求損害賠償。

（三）故意不告知瑕疵之加重責任

民法第360條規定：「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」

本案屋主以重鋪地板方式掩蓋漏水問題，若能證明係故意隱瞞，買方得請求不履行之損害賠償，且不受民法第365條第1項所定6個月除斥期間之限制。

（四）瑕疵擔保請求權之行使期間

依民法第365條規定：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」

買方應於發現瑕疵後立即通知出賣人，並於通知後6個月內行使權利。惟若出賣人故意不告知瑕疵，則不受6個月期間之限制。

三、售後回租協商責任（爭議點3）

（一）售後回租之法律性質

售後回租可能屬買賣契約之附隨條件或另訂租賃契約。若為買賣契約重要之點，應於簽約時明確約定；若僅為附帶協議，則可另訂租賃契約。

（二）誠信原則之適用

依民法第148條規定：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」

契約磋商過程應遵守誠信原則。若屋主於協商過程中說詞反覆、資訊不對等，可能違反誠信原則。惟談判技巧本身屬商業判斷，原則上不構成法律責任。

（三）責任歸屬判斷

若售後回租為買賣重要條件，屋主拒絕履行，買方可能主張契約附條件不成就或解除契約。若僅為附帶協議，買方僅得就該部分請求損害賠償。

四、修繕問題責任（爭議點4）

（一）修繕義務歸屬

交屋前之修繕原則上由出賣人負責，除非契約另有約定「現況交屋」。交屋後若屬原有瑕疵，仍由出賣人負瑕疵擔保責任；若屬買受人使用後產生，則由買受人負責。

（二）未經協調逕行處理之問題

若出賣人未經同意逕行修繕，可能構成無權處分或侵權，買方得拒絕接受或請求回復原狀。若買受人未經同意逕行修繕，可能喪失請求出賣人負瑕疵擔保責任之權利，但若屬緊急修繕（如漏水），仍得請求償還必要費用。

（三）認知落差之處理

應以契約約定為準。若契約未約定，依民法第354條以下瑕疵擔保規定處理。建議雙方協商，明確劃分責任範圍。

五、不動產經紀業之責任

（一）經紀業之賠償責任

依不動產經紀業管理條例第26條第1項規定：「因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。」

若仲介未盡調查義務或未據實告知房屋瑕疵，致買方受損害，應負賠償責任。

（二）經紀業與經紀人員之連帶責任

依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定：「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」

若經紀人員於執行業務時有故意或過失，經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。

（三）營業保證金之代為賠償

依不動產經紀業管理條例第26條第4項規定：「受害人取得對經紀業或經紀人員之執行名義、經仲裁成立或基金管理委員會之決議支付後，得於該經紀業繳存營業保證金及提供擔保總額內，向中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會請求代為賠償；經代為賠償後，即應依第八條第四項規定，通知經紀業限期補繳。」

買方若取得執行名義，得於經紀業繳存營業保證金及提供擔保總額內，請求代為賠償。

參、處理建議

一、立即性措施

（一）證據保全

1. 拍照存證：對所有瑕疵處（牆壁破洞、漏水痕跡、地板狀況、進門塌陷）進行拍照或錄影
2. 專業鑑定：建議委請專業鑑定機構（如土木技師、建築師）進行鑑定
3. 保存往來記錄：保存所有往來通訊記錄（LINE、簡訊、email等）

（二）書面通知

依民法第356條規定，應立即以書面通知出賣人瑕疵內容。建議以存證信函方式寄送，保留送達證明。通知內容應詳細記載瑕疵發現時間、瑕疵具體狀況及請求修繕或賠償之意思表示。

（三）暫停付款

若尚有尾款未付，可主張同時履行抗辯權（民法第264條），或將尾款提存於法院（民法第326條）。

二、協商階段

（一）與屋主協商

1. 協商內容：

• 要求屋主負責修繕所有瑕疵
• 或請求減少價金（扣除修繕費用）
• 延後交屋之損失賠償（如租金損失、搬家費用等）
• 售後回租條件之明確化

2. 協商策略：

• 提出專業鑑定報告，證明瑕疵存在及修繕費用
• 說明法律責任，促使屋主正視問題
• 尋求雙方都能接受之解決方案

3. 協商結果：

• 達成協議應簽訂書面協議書
• 明確記載瑕疵修繕責任歸屬、修繕期限及標準、違約責任、售後回租具體條件（租期、租金、押金等）

（二）與仲介協商

1. 確認仲介責任：調查仲介是否知悉瑕疵而未告知，檢視不動產說明書內容是否據實記載
2. 請求仲介協助：要求仲介居中協調，若仲介有疏失，可請求仲介分擔部分責任

三、法律途徑

（一）調解程序

1. 鄉鎮市調解委員會調解：免費、快速，調解成立與法院判決有同一效力
2. 法院調解：向房屋所在地之地方法院聲請調解，調解成立與確定判決有同一效力

（二）訴訟程序

若協商、調解均無法解決，可考慮提起訴訟：

1. 請求權基礎：

• 物之瑕疵擔保請求權（民法第359條、第360條）
• 債務不履行損害賠償請求權（民法第226條、第227條、第229條）
• 侵權行為損害賠償請求權（民法第184條）

2. 訴訟標的：

• 修繕費用
• 減少之價金
• 延後交屋之損失（租金、搬家費等）
• 其他因瑕疵所生之損害

3. 管轄法院：不動產所在地之地方法院（民事訴訟法第10條）

4. 時效注意：

• 瑕疵擔保請求權：通知後6個月或交付後5年（民法第365條）
• 但出賣人故意不告知瑕疵者，不受6個月限制
• 一般損害賠償請求權：15年（民法第125條）
• 侵權行為損害賠償請求權：知悉損害及賠償義務人時起2年（民法第197條）

四、各爭議點具體建議

（一）延後交屋問題

建議處理順序：

1. 確認原約定交屋時間（檢視契約書、議價紀錄）
2. 計算延後交屋之損失（租金、搬家費、利息損失等）
3. 發函請求屋主賠償或提前交屋
4. 若屋主拒絕，可主張請求損害賠償或解除契約

（二）房屋瑕疵問題

建議處理順序：

1. 立即通知：以存證信函通知出賣人，詳列所有瑕疵項目
2. 專業鑑定：委請建築師或土木技師鑑定，評估修繕費用及房屋價值減損
3. 請求修繕或減價：優先請求出賣人修繕，若出賣人拒絕，請求減少價金，保留解除契約之權利
4. 特別注意：重鋪地板掩蓋漏水若能證明故意隱瞞，可請求較高額之損害賠償

（三）售後回租問題

建議處理方式：

1. 確認法律定位：若為買賣契約之重要條件，應於契約中明定；若僅為附帶協議，可另訂租賃契約
2. 明確化租賃條件：租期、租金、押金、修繕責任分擔、提前終止條件
3. 若屋主拒絕履行：若為買賣重要條件，可主張契約不成立或解除契約；若為附帶協議，僅能就該部分請求損害賠償

（四）修繕問題

建議處理原則：

1. 修繕前應先協商：確認修繕範圍、標準、費用，簽訂書面協議
2. 修繕責任劃分：原有瑕疵由出賣人負責，交屋後新生瑕疵由買受人負責，有爭議者依鑑定結果判斷
3. 緊急修繕例外：若有立即危險或損害擴大之虞，可先行修繕，事後請求償還必要費用，應保留完整單據及照片證據

五、風險評估

（一）有利因素

1. 瑕疵明確且重大（牆壁破洞、漏水、塌陷）
2. 出賣人可能有故意隱瞞之嫌（重鋪地板掩蓋漏水）
3. 法律明確規定物之瑕疵擔保責任

（二）不利因素

1. 需舉證瑕疵於交屋前即存在
2. 需舉證出賣人故意隱瞞（若主張民法第360條）
3. 訴訟曠日廢時，費用較高

（三）建議優先順序

1. 第一階段：協商解決（建議期限：1個月）

• 優點：快速、成本低、保持彈性
• 作法：發函通知、提出鑑定報告、協商具體方案

2. 第二階段：調解程序（建議期限：2至3個月）

• 優點：有公正第三方協助、調解成立有執行力
• 作法：向調解委員會或法院聲請調解

3. 第三階段：訴訟程序（視案件複雜度，約6個月至2年）

• 最後手段，但可確保權利
• 建議委任律師處理
• 同時可聲請假扣押，保全將來執行

六、特別提醒

1. 時效問題：發現瑕疵應立即通知（民法第356條），通知後6個月內應行使權利（民法第365條第1項），但出賣人故意不告知者，不受6個月限制（民法第365條第2項）

2. 證據保全：所有瑕疵應立即拍照、錄影，保存所有往來文件、通訊記錄，委請專業機構鑑定並出具報告

3. 避免擴大損害：發現瑕疵應採取必要措施防止損害擴大，否則擴大部分之損害可能無法請求賠償（民法第217條）

4. 契約審閱：檢視買賣契約是否有「現況交屋」或「瑕疵擔保免責」條款，若有此類條款，需評估其效力（可能因違反誠信原則而無效）

肆、結論

關於延後交屋問題，若交屋時間已於議價時確定，屋主事後片面延後交屋，應構成遲延給付，建議買方定相當期限催告履行，並保留解除契約或請求損害賠償之權利。

關於房屋瑕疵問題，考量牆壁破洞、漏水、地板重鋪、進門塌陷等瑕疵應屬重大，且出賣人可能有故意隱瞞之嫌，建議買方立即以書面通知出賣人，並委請專業機構鑑定，主張物之瑕疵擔保責任，請求修繕、減價或損害賠償。

關於售後回租協商問題，考量屋主說詞反覆可能違反誠信原則，建議買方確認售後回租之法律定位，若為買賣重要條件，可主張契約不成立或解除契約；若僅為附帶協議，則就該部分請求損害賠償。

關於修繕問題，考量認知落差可能導致爭議，建議雙方於修繕前先行協商，明確劃分責任範圍，並簽訂書面協議。原有瑕疵應由出賣人負責，交屋後新生瑕疵則由買受人負責。

本案涉及多項不動產買賣糾紛，建議買方優先採取協商方式解決，若協商不成，再考慮調解或訴訟程序。同時應注意時效規定，妥善保全證據，以確保權利之實現。

本法律意見書僅供參考，具體個案仍應依實際情況及最新法規判斷，建議諮詢專業律師以獲得更詳盡之法律建議。

您可以：

1. 點擊下方「複製本頁連結」按鈕

2. 加入法速答的官方LINE帳號

3. 將連結傳送給我們，即可免費與法速答的專業法務進行諮詢！