您好，我因無法聯繫到「青年進城激勵方案捷運蘆洲站合租住宅」的代表簽約人徐子為先生，特此向貴單位提出檢舉，自2024年6月19日搬離以來，至今已超過四個月，徐子為一直拖欠不退還我剩餘的房租押金款項，並且未曾提供任何當期的水電費單據證明，在這幾個月的期間內，我多次嘗試聯繫他，但卻都是已讀不回、不讀不回、不處理退款。 此外，經查詢發現徐子為先生有許多不良紀錄，包括曾詐領會費等行為，以及曾拖欠前室友的押金款項，他不僅對我個人造成極大的困擾，也反映出其行為對整個合租計畫的負面影響，我認為應讓這種品行不良的人退租政府提供的青年社會住宅，避免其他租客蒙受類似損失，為保障其他租客的權益，我強烈要求貴單位正視此事，並迅速展開調查，妥善處理相關後續事宜。 附上相關截圖證據及徐子為犯案前科佐證連結：https://www.facebook.com/share/oaMGwZyBMPqienkH/?mibextid=WC7FNe 徐子為自2024年6月19日欠款不退還押金至今已超過五個月， 以上若還有需要任何相關證據再請您聯繫我， 希望能盡快收到您的回覆與協助，非常謝謝您。
委任人因承租「青年進城激勵方案捷運蘆洲站合租住宅」，於2024年6月19日搬離後，迄今已逾四個月，原代表簽約人徐子為先生拖欠押金及房租餘額，且未提供水電費單據，經多次聯繫均未獲回應。委任人擬透過檢舉方式處理，並主張徐子為有詐領會費及拖欠前室友押金等不良紀錄。
依民法第153條第1項規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示,契約即為成立。」本案首要應釐清委任人與徐子為間是否成立直接之租賃契約關係：
本案委任人已於2024年6月19日搬離，租賃關係應已終止。依民法相關規定，出租人應負有返還押金之義務。惟本案涉及以下法律問題：
依民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」
本案分析如下：
若認定徐子為有返還押金之契約義務或法定義務，其拒不返還可能構成債務不履行：
依刑法第335條第1項規定：「意圖為自己或第三人不法之所有，而侵占自己持有他人之物者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科三萬元以下罰金。」
本案分析：
若徐子為自始即無意返還押金，可能涉及詐欺。惟需證明其於收取押金時即有詐欺意圖，舉證困難度極高，實務上不易成立。
「青年進城激勵方案」涉及政府提供之社會住宅或租金補助，主管機關（新北市政府城鄉發展局）對於承租人或受補助者之資格及行為有監督管理權責。
依民法第126條規定：「利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅。」
建議立即以存證信函向徐子為催告，內容應載明：
目的：
適用理由：
具體步驟：
風險提示：
適用時機：
訴訟標的：
訴之聲明範例：
一、被告應給付原告新臺幣○○元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 二、訴訟費用由被告負擔。 三、原告願供擔保，請准宣告假執行。
**訴訟程序**：
1. 向管轄法院（被告住所地或契約履行地）提起訴訟
2. 繳納裁判費（請求金額 × 1.1%）
3. 參與言詞辯論期日，提出證據及主張
4. 等待判決（簡易訴訟程序約3-6個月，通常訴訟程序約6-12個月）
5. 判決確定後聲請強制執行
**舉證重點**：
1. 證明租賃關係存在及終止
2. 證明押金及租金已支付
3. 證明已搬離並完成點交
4. 證明已催告返還押金
5. 反駁被告可能提出之抗辯（如水電費扣除主張）
### 三、輔助方案
#### （一）調解程序
**鄉鎮市調解委員會調解**：
- **優點**：免費、快速、調解成立與確定判決有同一效力
- **適用**：雙方仍有溝通可能，願意協商
- **程序**：向徐子為住所地之鄉鎮市區公所聲請調解
- **效力**：調解成立後製作調解書，可持以聲請強制執行
**法院調解**：
- 於起訴前或訴訟中聲請
- 由法官或調解委員主持
- 成立後製作調解筆錄，與確定判決同一效力
**本案評估**：
- 考量徐子為已讀不回、拒不處理之態度，調解成功可能性較低
- 但仍可嘗試，作為訴訟前之最後協商機會
#### （二）刑事告訴（輔助施壓）
若民事程序進行不順利，可考慮提出刑事告訴：
**侵占告訴**：
- 向徐子為住所地之地檢署提出告訴
- 主張徐子為意圖為自己不法之所有，侵占持有之押金
- 提供完整證據證明徐子為有不法所有意圖
**效果**：
- 刑事偵查可能對徐子為產生壓力，促使其願意返還款項
- 若成立犯罪，可於刑事程序中提起附帶民事訴訟請求損害賠償
**限制**：
- 刑事告訴主要為追究刑責，民事求償仍需另行處理
- 侵占罪需證明主觀不法所有意圖，舉證困難度較高
- 若檢察官認為證據不足，可能為不起訴處分
**建議**：
- 可與民事程序同時進行，增加施壓效果
- 但不應以刑事告訴取代民事求償
#### （三）行政檢舉（促使主管機關介入）
**檢舉對象**：新北市政府城鄉發展局（社會住宅管理單位）
**檢舉內容**：
1. 徐子為拖欠押金，違反租賃契約義務
2. 徐子為有詐領會費等不良紀錄，不適合承租社會住宅
3. 請求主管機關調查並採取適當處分
**可能效果**：
1. 主管機關介入調查
2. 若查證屬實，可能終止徐子為之租約或取消補助資格
3. 行政壓力可能促使徐子為願意協商返還押金
**限制**：
- 行政檢舉**無法直接使委任人取回押金**
- 民事債權仍需透過民事程序主張
- 僅能作為輔助手段，增加談判籌碼
### 四、訴訟策略建議
#### （一）確認當事人適格
**重要性**：避免如參考案例般因當事人不適格導致訴訟遭駁回
**確認步驟**：
1. **檢視租賃契約書**
- 確認契約當事人為何人
- 若徐子為為契約當事人，則以其為被告
- 若徐子為僅為代表人，需確認其代理權限及實際契約當事人
2. **查詢原始契約關係**
- 若為社會住宅，可向主管機關查詢原始承租人
- 確認徐子為是否為合法承租人或轉租人
3. **必要時追加被告**
- 若徐子為僅為代表人，可能需追加其他共同承租人為被告
- 若為轉租關係，可能需追加原始出租人
#### （二）完善舉證計畫
**證據清單**：
1. 租賃關係證明：契約書、入住證明、通訊紀錄
2. 金流證明：匯款紀錄、收據、銀行對帳單
3. 搬離證明：點交紀錄、照片、證人證詞
4. 催告證明：存證信函、通訊紀錄截圖
5. 輔助證據：徐子為不良紀錄、其他受害者證詞
**舉證策略**：
1. 優先提出書面證據（契約、匯款紀錄等）
2. 輔以通訊紀錄證明催告經過
3. 必要時聲請證人到庭作證
4. 針對被告可能抗辯（如水電費扣除），準備反證
#### （三）金額計算明確化
**請求金額組成**：
1. 押金：新臺幣○○元
2. 房租餘額：新臺幣○○元（若有）
3. 小計：新臺幣○○元
4. 扣除：應分攤之水電費（若徐子為能提出單據證明）
5. 合計請求金額：新臺幣○○元
6. 遲延利息：自催告翌日起至清償日止，按年息5%計算
**注意事項**：
- 若徐子為無法提供水電費單據，可主張無須扣除或僅扣除合理估算金額
- 遲延利息起算日應為催告翌日（存證信函送達翌日）
- 請求金額應有明確計算依據，避免過高或不當請求
#### （四）保全程序考量
**假扣押聲請**：
- **目的**：防止徐子為脫產，確保將來判決能實際執行
- **要件**：有日後不能強制執行或甚難執行之虞
- **程序**：向法院聲請假扣押，需提供擔保金（通常為請求金額之1/3）
- **效果**：法院裁定准許後，可查封徐子為之財產
**本案評估**：
- 若有證據顯示徐子為有脫產之虞（如變賣財產、移轉不動產等），應考慮聲請假扣押
- 若徐子為財產狀況不明，可先調查其財產後再決定是否聲請
### 五、時程規劃
| 階段 | 行動項目 | 預計時間 | 備註 |
|------|----------|----------|------|
| 第1週 | 發送存證信函、完整蒐集證據 | 立即執行 | 給予7日回應期限 |
| 第2週 | 確認當事人適格、計算請求金額 | 7日內 | 若徐子為未回應，準備法律行動 |
| 第3週 | 聲請支付命令或提起訴訟 | 14日內 | 優先選擇支付命令 |
| 第4-6週 | 支付命令送達、等待異議期間 | 視法院作業 | 若未異議即確定 |
| 2-6個月 | 若遭異議轉為訴訟程序 | 視案件複雜度 | 簡易程序約3-6個月 |
| 判決確定後 | 聲請強制執行 | 1-3個月 | 視執行標的而定 |
### 六、費用預估
#### （一）裁判費用
1. **支付命令**：請求金額 × 0.5%
- 例如請求10萬元，裁判費500元
- 例如請求5萬元，裁判費250元
2. **民事訴訟**：請求金額 × 1.1%
- 例如請求10萬元，裁判費1,100元
- 例如請求5萬元，裁判費550元
3. **強制執行**：執行金額 × 0.8%
- 於聲請強制執行時繳納
#### （二）其他費用
1. **存證信函**：約500-1,000元（郵局或律師事務所代辦）
2. **律師諮詢費**：約3,000-5,000元/小時
3. **律師委任費用**：
- 撰狀費：約10,000-30,000元
- 出庭費：約5,000-10,000元/次
- 全案委任：視請求金額，約30,000-100,000元
4. **假扣押擔保金**：請求金額 × 1/3（若聲請假扣押）
#### （三）費用負擔
- 若勝訴，訴訟費用由敗訴之被告負擔
- 律師費用除非契約有約定，否則不得請求被告負擔
- 建議評估請求金額與訴訟成本，決定是否委任律師
### 七、風險提示與因應
#### （一）當事人不適格風險
**風險**：若徐子為非契約當事人或無代理權限，可能導致訴訟遭駁回
**因應**：
1. 訴訟前務必確認契約當事人
2. 檢視徐子為之代理權限範圍
3. 必要時追加其他當事人為被告
4. 向主管機關查詢原始契約關係
#### （二）執行困難風險
**風險**：即使勝訴取得執行名義，若徐子為無財產可供執行，仍難以實際取回款項
**因應**：
1. **訴訟前財產調查**
- 可委託律師或徵信社調查徐子為財產狀況
- 評估執行可能性後再決定是否提起訴訟
2. **聲請假扣押**
- 若有脫產之虞，及早聲請假扣押保全財產
3. **多元執行方法**
- 查封銀行存款
- 扣押薪資（若徐子為有固定工作）
- 查封動產或不動產
4. **債權憑證**
- 若執行無效果，可取得債權憑證
- 於發現債務人有財產時，隨時再聲請執行
- 債權憑證時效為15年
#### （三）舉證困難風險
**風險**：若無書面契約或支付證明，舉證困難度提高
**因應**：
1. **補強證據**
- 蒐集通訊紀錄證明租賃關係
- 提供入住證明、鄰居證詞等間接證據
- 若以現金支付，尋找證人證明
2. **運用間接證據**
- 徐子為已讀不回之通訊紀錄，可推論其承認債務存在
- 其他受害者證詞，可證明徐子為有類似行為模式
3. **聲請調查證據**
- 聲請法院向主管機關調取原始契約
- 聲請向銀行調取匯款紀錄
#### （四）水電費爭議風險
**風險**：徐子為可能主張扣除高額水電費，但未提供單據證明
**因應**：
1. **舉證責任分配**
- 主張扣除者應負舉證責任
- 若徐子為無法提供單據，應由其承擔不利益
2. **合理金額主張**
- 若無單據，可主張僅扣除合理估算金額
- 參考台電、自來水公司之平均用量計算
3. **契約約定檢視**
- 若契約有明確約定水電費分攤方式，依約定處理
- 若無約定，可主張應提供單據證明
#### （五）時效風險
**風險**：請求權可能因時效完成而消滅
**因應**：
1. **儘速提起訴訟**
- 押金返還請求權時效為15年，目前尚在時效內
- 但仍應儘速處理，避免證據滅失或時效爭議
2. **時效中斷**
- 發送存證信函催告，可中斷時效
- 提起訴訟，時效即中斷
## 肆、結論
關於委任人因徐子為拖欠押金及房租餘額一事，經分析後建議採取以下處理方式：
### 一、優先建議
1. **立即發送存證信函**，催告徐子為於7日內返還押金及房租餘額，並保全證據。
2. **優先聲請支付命令**，此為最簡便快速之民事救濟途徑，費用低廉且若債務人未異議即可直接執行。
3. **同步進行行政檢舉**，向新北市政府城鄉發展局檢舉徐子為違反社會住宅管理規定，增加談判籌碼。
4. **必要時提起刑事告訴**，若有明確證據顯示徐子為有侵占或詐欺意圖，可提出刑事告訴輔助施壓。
### 二、關鍵注意事項
1. **確保當事人適格**：務必確認租賃契約當事人，避免因當事人不適格導致訴訟遭駁回。
2. **完善證據準備**：蒐集租賃契約、支付證明、搬離證明及催告紀錄等完整證據。
3. **評估執行可能性**：考量即使勝訴，若徐子為無財產可供執行，仍可能無法實際取回款項，建議訴前調查其財產狀況。
4. **多管齊下施壓**：民事訴訟為主，輔以行政檢舉及刑事告訴（若符合要件），增加徐子為協商返還之意願。
### 三、預期效果
考量徐子為拖欠押金已逾四個月，且有多次催告未果之情形，應可能成立不當得利返還請求權或債務不履行責任。透過支付命令或民事訴訟程序，委任人應有相當機會取得勝訴判決。惟實際能否取回款項，仍需視徐子為之財產狀況及執行程序而定。
建議委任人儘速採取行動，以保全權益並避免證據滅失或時效問題。如需進一步協助，建議委任專業律師處理，以確保程序正確並提高勝訴及執行成功之機會。
**本法律意見書僅供參考，實際個案仍應依具體事實、完整證據及最新法令為準。建議委任人於採取法律行動前，諮詢專業律師進行詳細評估，以確保權益獲得最妥善之保障。**
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