區權會出席率未達法定門檻之會議效力分析

壹、案件摘要

您所詢問的情境是，區分所有權人會議（簡稱區權會）的出席人數未達法定三分之二的門檻，但主任委員有在會議前或會議當下進行告知或宣達，想了解此次會議所做的決議是否仍然有效。

貳、法律分析

本案主要涉及《公寓大廈管理條例》中關於區分所有權人會議召開及決議門檻的相關規定。

一、民事責任

依據《公寓大廈管理條例》的規定，區分所有權人會議的召開與決議，有其嚴謹的法定程序與門檻，以確保全體區分所有權人的權益。

1. 法定出席及決議門檻：

   • 《公寓大廈管理條例》第31條規定：「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權比例總和四分之三以上之同意行之。」此條文適用於修改規約、終止管理委員會職務、重大修繕或重建等重要事項。
   • 本案中，若區權會討論的事項屬於第31條所規範的重大事項，且出席率未達「區分所有權人三分之二以上」的門檻，則該次會議所做的決議，應屬未符合法定要件，其效力可能會有疑義，甚至應屬無效。

2. 主任委員告知或宣達之影響：

   • 主任委員在會議前或當下進行告知或宣達，此舉通常是為了提醒或說明會議相關事宜，例如會議議程、重要性等。然而，此種告知或宣達行為，並無法取代或改變法律所明文規定的出席人數或決議門檻。法律對於會議的有效性有明確的程序性要求，非經法定程序，會議決議的效力即可能受到挑戰。

3. 第二次會議之可能性：

   • 《公寓大廈管理條例》第32條規定：「區分所有權人會議，應由召集人於開會前十五日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事者，得於開會前二日以書面或公告為之。未能依前條規定作成決議，應重新召集會議，並於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。前項會議，應有區分所有權人三人以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權比例總和過半數之同意行之。」
   • 這表示，如果第一次會議因出席人數不足而未能作成決議，可以依法召開「第二次會議」。第二次會議的出席及決議門檻會大幅降低（僅需三人以上出席，且其區分所有權比例合計五分之一以上，並經出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權比例總和過半數同意）。
   • 因此，若您所指的會議是「第一次會議」，且出席率未達三分之二，則其決議應屬無效；但若該會議是依據第32條規定召開的「第二次會議」，且符合第二次會議的出席及決議門檻，則其決議應屬有效。

二、刑事責任

本案情境主要涉及民事法規的適用，應不直接涉及刑事責任。

三、行政責任

本案情境主要涉及民事法規的適用，應不直接涉及行政責任。

四、其他特殊法規責任

無。

參、處理建議

1. 確認會議性質與決議內容：首先應確認該次區權會是屬於「第一次會議」還是「第二次會議」，以及會議中具體決議了哪些事項。若決議事項屬於《公寓大廈管理條例》第31條所規範的重大事項，則應特別留意其效力。
2. 檢視會議紀錄：仔細檢視會議紀錄，確認出席人數、區分所有權比例及表決結果是否符合《公寓大廈管理條例》第31條或第32條的規定。
3. 重新召開會議：若確認該次會議的決議因出席人數不足而無效，建議應依循《公寓大廈管理條例》第32條的規定，重新召集「第二次會議」，並確保第二次會議的召集程序及決議門檻均符合法令規定，以避免日後產生爭議。
4. 諮詢專業意見：若對會議效力或後續處理方式仍有疑慮，建議尋求專業律師的協助，以確保合法合規。

肆、結論

關於區分所有權人會議出席率未達三分之二，但主任委員有提前告知或當下宣達之情形，若該會議為第一次會議且決議事項涉及《公寓大廈管理條例》第31條之重大事項，則其決議應屬無效。主任委員的告知或宣達行為，無法彌補法定出席人數不足的瑕疵。建議應確認會議性質並依循《公寓大廈管理條例》第32條規定，重新召集第二次會議，以確保決議的合法有效性。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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