房屋贈與移轉之稅費與程序諮詢

壹、案件摘要

您詢問父親欲將一棟僅有地號及稅籍編號、無建號的房屋贈與給母親，關於其過戶方式、可能涉及的稅費種類及計算方式。此情況主要涉及土地與未辦保存登記建物之贈與移轉程序與相關稅務問題。

貳、法律分析

一、民事責任

本案涉及您父親將房屋及土地贈與給您母親，此行為在法律上應屬《民法》第406條所稱之「贈與契約」。贈與契約一旦成立，贈與人（父親）即負有將財產移轉給受贈人（母親）的義務。

1. 土地部分：土地所有權的移轉，依《民法》第758條規定，非經登記不生效力。因此，土地部分應向地政事務所辦理所有權移轉登記，才能完成所有權的變更。
2. 建物部分：您提及該房屋沒有建號，僅有稅籍編號，這通常表示該建物為「未辦保存登記建物」。對於此類建物，因其未經合法登記，無法在地政事務所辦理所有權移轉登記。然而，贈與人仍可透過簽訂贈與契約並將建物實際交付給受贈人，以移轉其事實上的處分權。同時，應向稅捐稽徵機關申請變更房屋稅的納稅義務人，以反映實際使用及管理權的轉移。

二、刑事責任

在一般情況下，單純的房屋及土地贈與移轉，應不涉及刑事責任。除非在移轉過程中，有刻意隱匿財產、虛報價格或逃漏稅等行為，才可能觸犯《稅捐稽徵法》等相關刑事規定。

三、行政責任（主要為稅務責任）

本案主要涉及多項稅費，其納稅義務人、計算方式及相關法規如下：

1. 贈與稅：
   • 依《遺產及贈與稅法》第3條及第7條規定，財產贈與應課徵贈與稅，並以贈與人（父親）為納稅義務人。贈與稅的計算基礎為贈與時的土地公告現值及房屋評定現值。
   • 每位贈與人每年有新臺幣244萬元（自113年起）的免稅額。若贈與總額超過此免稅額，則應就超過部分課徵贈與稅，稅率採累進稅率。
2. 土地增值稅：
   • 依《土地稅法》第28條規定，土地所有權移轉時，應課徵土地增值稅，通常由贈與人（父親）負擔。其計算基礎為土地漲價總數額，並適用累進稅率。
   • 若該土地符合自用住宅用地條件（例如：土地所有權人或其配偶、直系親屬在該地設有戶籍，且無出租或供營業使用），且一生僅能使用一次，則可能適用《土地稅法》第34條的「自用住宅優惠稅率」（稅率為10%），相較於一般稅率（20%至40%）會大幅降低稅負。
3. 契稅：
   • 依《契稅條例》第2條及第12條規定，不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應申報繳納契稅。贈與移轉的契稅稅率為6%。
   • 雖然建物為未辦保存登記，但只要有稅籍資料，且有實際交易或移轉行為，仍應依其房屋評定現值課徵契稅，並以受贈人（母親）為納稅義務人。
4. 登記規費：
   • 土地辦理所有權移轉登記時，應繳納登記費（按申報地價或權利價值千分之一）及書狀費等規費。

四、其他特殊法規責任

本案主要涉及《民法》、《遺產及贈與稅法》、《土地稅法》及《契稅條例》等相關規定。

參、處理建議

1. 確認建物狀況：建議您先向房屋所在地之稅捐稽徵機關或地政事務所確認該建物是否確實為「未辦保存登記建物」，以及是否有房屋稅籍資料。這將影響建物部分的處理方式。
2. 分兩部分處理：
   • 土地部分：應備妥贈與契約書、土地所有權狀、雙方身分證明文件、印鑑證明等資料，向戶籍所在地國稅局申報贈與稅，取得贈與稅繳清或免稅證明書後，再向地政事務所辦理土地所有權移轉登記。
   • 建物部分：若確認為未辦保存登記建物，則無法辦理所有權移轉登記。建議您父親與母親簽訂一份書面贈與契約，載明建物贈與事實，並向房屋所在地之稅捐稽徵機關申請將房屋稅的納稅義務人變更為您母親。此舉可確保未來房屋稅由實際使用人繳納，並作為事實上處分權移轉的證明。
3. 稅費估算與規劃：
   • 贈與稅：請務必留意每年244萬元的免稅額度。若贈與價值較高，可考慮分年贈與以節省稅負，或利用其他節稅規劃（例如夫妻間贈與免稅，但本案為父贈母，仍需課稅）。
   • 土地增值稅：若符合自用住宅條件，請務必申請適用「一生一次」的自用住宅優惠稅率，可大幅降低稅負。申請時需檢附相關證明文件（如戶籍謄本）。
   • 契稅：即使是未辦保存登記建物，只要有稅籍，仍應申報繳納契稅。建議向稅捐稽徵機關確認房屋評定現值以估算契稅。
   • 建議您攜帶土地及房屋相關資料（如地號、稅籍編號、房屋稅單、土地公告現值等）向稅捐稽徵機關或專業地政士諮詢，以獲得精確的稅費估算。
4. 尋求專業協助：由於涉及土地登記、稅務申報及未辦保存登記建物處理等較為複雜的程序，強烈建議您委託專業地政士或律師協助辦理，以確保所有程序合法、順暢，並避免因不熟悉法規而產生額外問題。

肆、結論

您父親將房屋（含未辦保存登記建物）及土地贈與給母親，應屬贈與行為。土地部分應辦理所有權移轉登記，建物部分則透過契約及變更稅籍方式處理。此移轉行為將涉及贈與稅、土地增值稅及契稅等費用。建議您先確認建物狀況，並諮詢專業地政士或稅務專家，以進行詳細的稅費估算與程序規劃。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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