不動產共有持分出售與產權移轉問題

壹、案件摘要

當事人與家人合資購買不動產，因信用條件考量而以當事人名義貸款並登記為所有權人。現因財務因素欲出售部分持分予共同出資的家人。

貳、法律分析

一、不動產物權登記效力

依民法第758條規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」本案不動產目前登記於當事人名下，法律上應推定當事人為完整所有權人。

二、共有關係認定

雖有家人共同出資，但因未經登記，依民法第758條規定，家人對該不動產應僅具有債權性質的請求權，尚未取得物權效力。

三、持分移轉之法律效果

1. 持分移轉應依民法第758條規定辦理登記，始生物權變動效力
2. 移轉登記完成後，當事人與家人間應成立共有關係

參、處理建議

一、前置作業

1. 與家人確認欲移轉之持分比例
2. 建議委託專業不動產估價師評估不動產現值
3. 確認貸款銀行是否同意持分移轉

二、正式程序

1. 訂立書面買賣契約
2. 向地政機關申請所有權移轉登記
3. 如有貸款，應同時辦理貸款條件變更

三、注意事項

1. 建議委託地政士辦理相關程序
2. 需注意契稅、登記規費等相關稅費
3. 應保留相關出資證明文件
4. 建議事先與銀行溝通貸款變更事宜

肆、結論

考量本案涉及不動產物權移轉，建議採取正式的持分移轉登記程序，以確保各方權益。具體而言：

1. 關於持分移轉應依民法第758條規定辦理登記
2. 建議保存完整的交易文件，包含買賣契約及出資證明
3. 如有貸款，應事先與金融機構協商變更事宜

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

您可以：

1. 點擊下方「複製本頁連結」按鈕

2. 加入法速答的官方LINE帳號

3. 將連結傳送給我們，即可免費與法速答的專業法務進行諮詢！