預售屋驗收瑕疵糾紛與撥款爭議

壹、案件摘要

本案為預售屋交屋糾紛案件。買方於驗屋時發現多項缺失(包含浴室無排水孔等重大瑕疵)，已複驗兩次仍未修繕完成。建商要求買方先行撥付尾款，並主張會後續修繕。目前接近領得使用執照後6個月內應交屋的期限。

貳、法律分析

一、關於建商要求先撥款問題

1. 依消費者保護法第17條第1項規定，中央主管機關得擬訂定型化契約應記載或不得記載事項。浴室無排水孔屬重大瑕疵，買方應有權拒絕撥付尾款。

2. 依民法第227條第1項規定，因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。建商未完成修繕即要求撥款，應屬不完全給付。

二、關於逾期交屋問題

1. 依民法第359條規定，買賣因物有瑕疵，買受人得解除其契約或請求減少其價金。

2. 依平均地權條例第47-3條規定，建商應依法完成預售屋之交付義務。若有逾期情形，買方可能依法請求遲延利息。

參、處理建議

1. 短期處理建議：

• 應以存證信函通知建商限期修繕
• 詳實記錄並拍照存證所有瑕疵項目
• 保留所有往來文件

2. 若建商逾期未修繕：

• 可依法向建商請求遲延利息
• 可向消保官申訴或提起調解
• 必要時可提起訴訟請求履約

肆、結論

1. 考量建商未完成修繕即要求撥款可能涉及不完全給付，建議在完成修繕前不宜同意撥付尾款。

2. 關於逾期交屋之遲延利息，建議：

• 保留相關證據以利後續請求
• 可透過調解或訴訟途徑解決
• 建議尋求專業律師協助評估具體請求方式

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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