公寓外牆磁磚剝落修繕責任歸屬爭議

壹、案件摘要

1. 當事人居住於無管理委員會之公寓大廈，採輪值制管理公共事務
2. 政府針對6、7、9樓住戶發出磁磚剝落維修公文
3. 涉及外牆維修責任歸屬及費用分擔問題

貳、法律分析

一、外牆維修之法律定位

1. 依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，共用部分之修繕、管理、維護，應由管理負責人或管理委員會為之，其費用應由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。

二、重大修繕之決議要件

1. 依公寓大廈管理條例第11條第1項規定，共用部分之重大修繕應依區分所有權人會議之決議為之。
2. 同條第2項規定，修繕費用應由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。

三、公共基金之設置與運用

1. 依公寓大廈管理條例第18條第1項規定，公寓大廈應設置公共基金。
2. 同條第3項規定，公共基金應設專戶儲存，其運用應依區分所有權人會議之決議為之。

參、處理建議

1. 短期處理建議

• 應立即召開區分所有權人會議討論外牆修繕事宜
• 依法進行重大修繕決議
• 確認修繕費用分擔方式

2. 長期改善建議

• 建議依法成立正式管理組織
• 設置公共基金專戶
• 建立定期維修機制

肆、結論

考量本案外牆磁磚剝落維修應屬共用部分之重大修繕，建議：

1. 維修責任應由全體區分所有權人共同承擔，不應僅由收到公文之特定樓層或輪值者負責
2. 修繕費用應依法由全體區分所有權人按其應有部分比例分擔
3. 建議儘速召開區分所有權人會議進行決議，以免延誤造成更大損害

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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