共有土地未經全體同意之買賣效力

壹、案件摘要

本案涉及四人(甲、乙、丙、丁)共有土地之處分問題，其中三位共有人(甲、乙、丙)未經第四位共有人(丁)同意，將全部土地出賣予戊。主要爭點為：

1. 戊得否請求三位出賣人辦理全部土地所有權移轉登記
2. 共有人丁是否享有優先購買權

貳、法律分析

一、關於戊請求辦理所有權移轉登記

1. 依土地法第34-1條第1項規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」

2. 本案甲、乙、丙雖合計持有四分之三之應有部分，已達應有部分合計過半數，但未踐行同條第2項規定：「共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人」之程序。

3. 因此，本案土地買賣應屬無效，戊請求甲、乙、丙辦理全部土地所有權移轉登記，法院應不予准許。

二、關於丁之優先購買權

1. 依土地法第34-1條第4項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」

2. 本案甲、乙、丙係將土地全部出賣，而非單純出賣其應有部分，不符合上述條文規定之情形。

3. 因此，丁就本案土地買賣應無優先購買權可言。

參、處理建議

1. 建議戊應依土地法第34-1條規定重新與全體共有人協商，並確實踐行書面通知程序。

2. 若欲進行共有土地處分，應依法：

   • 取得共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意
   • 事先以書面通知他共有人
   • 提出他共有人已為受領或為其提存之證明

肆、結論

1. 考量本案買賣行為未踐行法定程序，建議戊不宜繼續請求辦理全部土地所有權移轉登記。

2. 關於丁之優先購買權問題，因本案非屬共有人出賣應有部分之情形，故丁應無優先購買權。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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