預售屋驗收爭議與延遲交屋利息糾紛

壹、案件摘要

1. 當事人購買預售屋，已進行三次驗屋
2. 浴室浴缸下方維修孔內部疑似有滲水問題
3. 建商與代銷建議先行撥款，交屋前再確認滲水問題
4. 即將超過使用執照核發後6個月內應交屋之期限

貳、法律分析

一、驗屋及瑕疵修繕權利

1. 依預售屋買賣定型化契約應記載事項規定，買方應有驗屋之權利，賣方應配合辦理驗屋
2. 滲水問題應屬工程瑕疵，買方應有要求修繕之權利

二、延遲交屋之責任

1. 若因建商修繕延遲導致無法如期交屋，建商應負遲延責任
2. 遲延利息計算應符合下列要件：
   • 以買方已支付之價款為計算基礎
   • 自原定交屋日起至實際交屋日止
   • 依法定年利率5%計算

參、處理建議

一、驗屋階段建議

1. 建議先行以書面方式：
   • 記錄滲水瑕疵情況
   • 要求建商限期改善
   • 保留相關照片、影像等證據

二、撥款及交屋建議

1. 若決定先行撥款：
   • 應與建商簽訂書面補充協議
   • 明確約定修繕期限
   • 約定遲延利息計算方式
   • 保留驗收權利

三、後續權益保障

1. 若建商拒絕給付遲延利息：
   • 可提起調解或訴訟
   • 向消保官申訴
   • 保留相關往來文件

肆、結論

1. 考量本案涉及瑕疵修繕及交屋遲延問題，建議：

   • 先行完整記錄瑕疵情況
   • 與建商簽訂補充協議保障權益
   • 明確約定遲延利息計算方式

2. 關於遲延利息問題：

   • 應以已撥付款項為計算基礎
   • 自原定交屋日起算至實際交屋日止
   • 依年利率5%計算

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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