中古屋漏水糾紛 買方拒絕賣方維修

壹、案件摘要

本案為中古屋買賣糾紛，房屋出現漏水瑕疵，賣方願意承擔維修責任，但買方不接受賣方提出的維修方式，雙方就維修方式產生爭議。

貳、法律分析

一、瑕疵擔保責任

1. 依民法第359條規定，賣方對於物之瑕疵，應負擔保責任。
2. 漏水屬房屋之物之瑕疵，賣方應負修補義務。
3. 賣方願意維修，已表明履行瑕疵擔保責任之意願。

二、不動產說明書之效力

依不動產經紀業管理條例第24條規定，不動產說明書視為買賣契約之一部分。若漏水情形已載明於不動產說明書，買方應已知悉該瑕疵。

三、維修方式之爭議

1. 維修方式應符合一般工程專業標準。
2. 買方得主張合理之維修方式，但不得無故拒絕賣方提出之合理維修方案。
3. 若賣方提出之維修方式可有效解決漏水問題，買方應無正當理由拒絕。

參、處理建議

一、短期處理建議

1. 委請專業技師鑑定漏水原因及提供維修建議。
2. 將維修方案以書面方式詳細記載並通知買方。
3. 保留相關往來文件、照片等證據。

二、協商建議

1. 邀請公正第三方（如建築師公會）進行專業評估。
2. 與買方進行協商，說明維修方案之合理性。
3. 若有必要可提出折衷方案。

三、法律程序建議

1. 若買方無正當理由拒絕維修，建議以存證信函通知。
2. 將維修方案、專業鑑定報告等文件製作書面紀錄。
3. 必要時可尋求調解或訴訟途徑解決。

肆、結論

考量本案賣方已表明願意履行瑕疵擔保責任，建議先透過專業技師鑑定確認漏水原因，提出合理維修方案，並與買方進行協商。若買方仍無正當理由拒絕，可考慮採取法律途徑保障權益。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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