中古屋漏水糾紛 買方拒絕賣方維修

壹、案件摘要

本案為中古屋買賣糾紛，房屋出現漏水瑕疵情形，賣方願意承擔維修責任，但買方不接受賣方提出的維修方式，雙方就維修方式產生爭議。

貳、法律分析

一、民事責任

1. 瑕疵擔保責任

• 依民法第359條規定，賣方應就物之瑕疵負擔保責任
• 漏水屬於房屋的重大瑕疵，賣方應負修繕義務

2. 修繕方式之爭議

• 賣方提出修繕方案應符合一般工程專業標準
• 買方不應無正當理由拒絕賣方合理的修繕方案
• 若買方要求過高規格或不合理的修繕方式，已逾越必要修繕範圍，賣方可能有正當理由拒絕

二、舉證責任

1. 買方應證明：

• 漏水瑕疵之存在及其影響程度
• 賣方提出之修繕方案不足以解決問題之具體理由

2. 賣方應證明：

• 所提出修繕方案之合理性
• 修繕方案符合專業技術標準

參、處理建議

1. 短期處理建議：

• 委請專業技師進行漏水鑑定
• 取得專業技師對修繕方案的書面建議
• 保存所有相關照片、報告等證據資料

2. 協商策略：

• 提供專業技師的鑑定報告及修繕建議
• 以書面方式說明擬採用的修繕方式及其合理性
• 必要時可邀請公正第三方（如建築師公會）進行評估

3. 法律程序建議：

• 將所有溝通過程以書面方式記錄
• 若買方持續無正當理由拒絕，可發送存證信函
• 必要時可提請調解或訴訟，但建議先嘗試協商解決

肆、結論

關於本案漏水修繕爭議，建議賣方：

1. 應先確保提出之修繕方案具備專業性及合理性
2. 建議透過專業鑑定及協商方式解決爭議
3. 若無法達成共識，再考慮採取法律途徑
4. 全程注意保存相關證據，以維護自身權益

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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